物业权属与物业管理

导论4
第1章物业归属.使用和管理：法律原理概述4
第1节物业.房地产和房地产权结构4
1.1.物业4
1.2.房产和地产：分离体制下的产权安排5
1.2.1.地产5
1.2.2.房产5
1.2.3.房产和地产分离体制下产权安排6
1.3.我国的房地产权结构的基本规则7
1.3.1.房屋所有权+土地使用权原则7
1.3.2.房地产权一致原则7
1.3.3.房地产权一致的必要性8
1.3.4.房地产不可分性8
1.3.5.结论9
第2节物业归属和使用的制度安排9
2.1.一物一权主义观念下的物业归属9
2.1.1.独有9
2.1.2.共有10
2.2.区分所有10
2.3.物业的所有和使用11
第3节物业管理的理论基础12
3.1.物业管理的必要性12
3.1.1.区分所有与物业管理12
3.1.2.社区与现代物业管理12
3.2.物业管理制度的本质和基本框架13
3.2.1.业主自治是物业管理的基础13
3.2.2.专业化的物业管理企业受托管理是物业管理的外在表现14
3.3.物业管理企业对物业的管理：内容.性质14
3.3.1.管理的内容14
3.3.2.物业管理的性质15
3.4.物业管理企业的社区义务：自治管理与政府管理关系15
3.4.1.政府在物业管理活动中的角色15
3.4.2.物业管理企业的社区义务16
第一编区分所有17
第2章　区分所有概述及专用部分的专有权17
第1节什么是区分所有17
1.1.传统物权规则的缺陷17
1.2.区分所有制度的产生18
1.3.区分所有基本含义18
1.4.异产毗连房屋与区分所有19
第2节区分所有：基本原理20
2.1.区分所有的内容和特征20
2.2.区分所有的特例：居住区区分所有21
2.2.1.居住区区分所有的提出21
2.2.2.居住区区分所有的种类22
2.2.3.居住区区分所有的简单论证22
2.3.建筑物区分所有一般类型23
2.3.1.纵切型区分所有权23
2.3.2.横切型区分所有权23
2.3.3.混合型区分所有权24
2.4.区分所有认定的特殊问题24
2.4.1.二层楼24
2.4.2.毗连建筑24
2.5.区分所有与共有认定：实例分析25
案例2-1共有地基处分,收益如何分配25
第3节　区分所有：自用部分和专有权26
3.1.建筑物区分所有权的客体：自用部分的范围26
3.1.1.自用部分：房屋还是空间？26
3.1.2.建筑物专有部分的要件27
3.1.3.自用部分的范围：理论划分28
3.1.4.专有部分范围：具体内容列举28
案例2-2承重墙不属于专有部分,不得擅自损坏29
3.2.区分所有权人对自用部分的权利30
3.2.1.区分所有权人对自用部分的单独所有权30
3.2.2.区分所有权人自用部分权利限制：区分所有人的义务30
3.2.3.违规使用物业的责任及其救济31
3.2.4.物业使用的现行规定：以上海市为例32
第4节区分所有物业使用：专有部分使用引起的相邻侵害33
4.1.区分所有体制下的相邻关系概述33
4.2.建筑物区分所有权人因自用部分使用产生的相邻关系33
案例2-3防盗门安装不得占用共用面积,否则构成相邻妨害34
案例2-4加装电马桶,违反规定,造成邻居损失应当赔偿34
案例2-5装修后的厕所漏水,应当排除妨害36
案例2-5拆墙装璜引起诉讼36
案例2-6擦地引起的相邻纠纷37
案例2-7房屋结构不得擅自改变37
第3章　　共用部分与共有权38
第1节共用部分的范围38
1.1.共用部分的划分问题38
1.2.共用部分类型化分析39
1.2.1.法定共用部分和约定共用部分39
1.2.2.法定共用部分的基本分类40
1.3.一幢建筑物区分所有权人的共用部分41
1.3.1.共用部位41
1.3.2.共用设施42
1.3.3.共用基地42
1.4.共用部分认定中的几个特殊情况43
1.4.1.共用界墙是否为共用部分43
1.4.2.停车场是否为共用部位？43
第2节共用部分的利用：业主共有权实现43
2.1.业主共有权：一般分析44
2.1.1.共用部分共有权之性质44
2.1.2.共用部分共有权：与一般按份共有区别44
2.1.3.部分共有与全体共有问题45
2.2.共用部位不得保留或转让给个人46
案例3-1开发商不得私留共用部位46
案例3-2开发商出售公用楼梯间违法47
2.3.业主共有权的内容47
2.4.业主个人对共用部分的使用权48
2.4.1.共用部分一般使用权48
案例3-3违章搭建,应当拆除48
2.4.2.共用部分专有使用权：停车场问题49
案例3-4共用部分专用权的设立50
2.5.共用部分租赁或商业化利用：业主收益权51
2.5.1.谁有权决定进行经营性使用51
2.5.2.收益分配52
2.6.共用部分使用的特殊问题52
2.6.1.外墙利用问题52
[案例]3-5门面房招牌侵权案53
2.6.2.防盗门窗的安装问题54
2.7.共用部分的变动和处分55
2.7.1.共用部分增建房屋55
2.7.2.共用部分用途或性质改变55
2.7.3.共用部分处分56
案例3-6共用走道擅自处分案56
第3节区分所有权人的权利和义务57
3.1.业主管理权57
3.1.1.业主管理权的法律基础57
3.1.2.业主管理权的内容58
3.1.3.业主管理权的行使58
3.2.基于共用部分利用应当遵守的义务58
3.3.基于相邻关系和团体相邻关系产生的义务60
案例3-7擅自下挖地基侵害其他业主共有权60
第4节居住区区分所有共用部分63
4.1.居住区共用部分的范围63
4.2.住宅小区公共配套设施归属和利用问题64
4.3.居住区共用部分使用.维护和管理64
第二编物业管理6
第4章业主.业主团体与业主委员会6
第1节业主6
1.1.业主的界定6
1.2.业主的权利6
1.3.业主的义务7
1.4.相关概念——物业使用人8
1.4.1.普通承租人8
1.4.2.公房的使用权人8
1.5.几个相关问题9
1.5.1.买受人何时成为业主？9
案例4-1已实际居住但未获产权之前,买受人是否为业主？9
1.5.2.在商品房全部售出之前,开发商的权利应否受限制？10
案例4-2开发商是否有权参与业主大会,并行使表决权？10
1.5.3.业主能否禁止维修人员通行？10
案例4-3业主专有部分的权利亦应受合理限制10
第2节业主团体11
2.1.不同立法例11
2.2.我国之立法选择12
2.3.业主小组（业主团体的分支机构）13
2.4.业主团体的运行规则14
2.4.1.大会（或业主代表大会）的职责14
2.4.2业主大会（或业主代表大会）的召开14
2.4.3.主大会（业主代表大会）的表决规则15
2.4.4.业主表决权的计算方式16
2.4.5.业主表决权的行使方式17
2.5几个相关问题17
2.5.1.业主团体成员的变动17
2.5.2.物业管理企业应由业主团体还是其代表机关选聘或解聘？18
2.5.3.首次业主大会或业主代表大会的费用由谁承担？18
第3节业主委员会19
3.1.不同立法例19
3.2.我国现行立法19
3.3.业主委员会的法律地位20
3.4.业主委员会.物业管理企业与居民委员会之间的关系21
3.5.业主委员会的运行规则22
3.5.1.业主委员会委员22
3.5.2.业主委员会委员的任期24
3.5.3.业主委员会会议24
3.5.4.业主委员会章程25
3.6.业主委员会的职责25
3.7.几个相关问题26
3.7.1.业主委员会办公费用.场地的来源及使用问题26
3.7.2.业委会委员应否享有津贴？26
3.7.3.业主委员会主任能否由单位担任？27
3.7.4.怎样才能更好地监督物业管理企业？27
3.7.5.业主与物业管理合同之关系？27
3.7.6.换届选举产生的新一届业主委员会从何时起具有合法地位？28
案例4-5登记备案是业主委员会成立的要件吗？29
3.7.7.政府主管部门对业主委员会的管理,应在法律规定职权范围之内30
案例4-6政府主管部门的管理权的边界何在？30
3.8.总结：业主委员会与业主团体之关系30
案例4-7未经业主大会决议,业主委员会是否能够提起诉讼？31
第4节业主公约32
4.1.概述32
4.2.业主公约的性质32
4.3.业主公约的制订.修改及生效33
4.4.业主公约的内容34
4.5.几个相关问题34
5.5.1.非业主使用人是否受业主公约的约束？35
5.5.2.对违反业主公约的行为,能否采取强制措施？35
第5章物业管理企业**36
第1节物业管理企业的设立36
1.1.概述36
1.2.物业管理企业的设立条件37
1.3.物业管理企业的成立37
1.4.物业管理企业的组织机构38
第2节物业管理企业的资质管理38
2.1.概述38
2.2.资质等级标准39
2.2.1.资质一级39
2.2.2.资质二级39
2.2.3.资质三级40
2.2.4.临时资质40
2.3.资质等级的申报40
2.4.资质等级的功能41
第3节物业管理企业法律地位41
3.1.物业管理企业的法律性质41
3.2.物业管理企业管理物业的基础——委托授权42
案例5-1物业管理企业有权在小区空地上开设酒吧吗？42
案例5-2物业管理管理企业有权许可他人利用小区公共部位和公共设施吗？43
第6章业主与物业管理企业的委托关系43
第1节物业管理合同概述43
1.1.物业管理合同的性质44
1.2.物业管理合同的分类44
案例6-1前期物业管理合同的期限是否有限制？45
2.1.物业管理合同的条款47
2.2.违约责任方式48
2.2.1违约金48
案例6-2业主拖欠物业管理费的滞纳金计算标准如何确定？48
2.2.2强制措施49
2.3.物业管理合同之终止50
3.1.物的管理51
3.1.1.物业维修管理51
3.1.2.物业设备管理52
3.2.社区环境管理53
3.2.1.物业小区环境污染防治53
3.2.2.物业环境保洁服务管理53
3.2.3.物业环境绿化管理53
3.2.4.物业小区安全管理54
3.3.物的利用秩序管理55
3.3.1.对业主专有部分使用的管理55
3.3.2.对公共部分使用的管理55
4.1.物业管理合同纠纷是否适用《消费者权益保护法》？56
案例6-3物业管理合同纠纷是否适用《消费者权益保护法》？57
4.2.物业管理合同纠纷诉讼是否为专属管辖？57
案例6-4物业管理合同纠纷是否应专属管辖？57
4.3.业主车辆及其他财物被盗,物业管理企业是否承担赔偿责任？58
案例6-5物业管理公司是否应承担赔偿责任？59
4.4.是否产生事实上的物业管理服务合同关系？61
案例6-6是否存在事实上的物业管理合同？61
4.5.非业主使用人能否成为物业管理纠纷诉讼的原告与被告？62
案例6-7非业主实际使用人有权起诉应诉吗？62
4.6.业主未支付物业管理费时,承租人是否有义务支付？63
案例6-8承租人有义务支付物业管理费吗？63
4.7.前期物业管理合同对业主是否有约束力？64
案例6-9业主与前期物业管理合同之关系64
4.8.业主是否可以因物业公司侵权而拒绝交付管理费？66
案例6-10业主如何行使抗辩权？66
第7章物业管理企业的义务和责任67
第1节物业管理企业的职责概述67
1.1.物业管理企业的职责范围67
1.2.物业管理企业的法定义务和约定义务67
第2节物业管理企业的接管验收义务68
2.1.概述68
2.2.接管验收的具体内容68
2.2.1.物业资料的交接68
2.2.2.物业接管验收69
2.3.法律责任69
2.3.1.验收不合格的解决方案69
2.3.2.物业管理企业未认真履行接管验收义务的后果70
第3节物业管理企业的对房屋装修装璜施工的管理义务70
3.1.概述70
3.2.装修.装璜施工管理的主要内容70
3.2.1.室内装修工程施工管理71
3.2.2.建筑物装璜施工管理71
3.3.法律责任72
3.3.1.物业管理企业未履行监督管理物业维修职责的责任72
案例7-1物业管理公司是否承担管理不善的责任？72
3.3.2.施工单位和委托人应承担何种民事责任？73
案例7-2野蛮装修应负的后果73
第4节物业管理企业的保养和维修义务74
4.1.概述74
4.2.保养与维修义务的具体内容74
4.3.法律责任74
4.3.1.物业管理企业怠于履行保养与维修义务的责任75
案例7-3故意不使用排污泵导致损坏的,物业公司应予赔偿75
4.3.2.不为他人利用提供便利的责任75
4.3.3.物业管理企业致人损害的赔偿责任75
案例7-4“仓库”被淹,谁负责？76
第5节物业管理企业的环境管理义务77
5.1.概述77
5.2.环境管理的具体内容77
5.2.1.园林绿化管理77
5.3.法律责任78
案例7-5楼内积水致行人摔成骨折,物业公司是否赔偿？78
第6节物业管理企业的社区安全管理义务79
6.1.概述79
6.2.社区安全管理义务的具体内容79
6.2.1.物业消防管理79
6.2.2.小区治安管理80
6.3.典型纠纷及其责任认定80
6.3.1.物业管理企业疏于履行消防安全管理义务的责任80
案例7-6电泵房着火致损,物业公司是否担责？80
6.3.2.业主在物业小区内遭抢劫致损,物业管理企业是否应承担民事责任？81
案例分析7-7物业公司的安全义务如何界定？81
6.3.3.物业管理企业不得随意向业主收取费用82
案例7-8这笔代办费该收吗？82
第8章物业管理中的资金管理83
第1节资金管理概述83
1.1.物业管理资金的含义83
1.2.物业管理资金的来源84
1.3.政府对物业管理服务收费的管理85
1.4.物业管理资金的归属86
第2节我国物业服务费管理中存在的87
问题及对策87
2.1.应由物业管理企业还是业主团体管理物业服务费？87
2.2.如何监督物业管理服务费的运行？88
2.3.业主拒绝交付物业管理服务费的纠纷89
2.4.物业管理费用的使用90
第3节物业维修基金管理的相关问题91
3.1.基本原理91
3.2.业主团体.业主委员会以及物业管理企业之间的权限划分不合理92
3.3.业主委员会主任的权力设计过大93
3.4.对我国物业管理中资金安全管理的构想93
3.5.物业维修基金的典型纠纷及法理分析94
3.5.1物业维修基金管理权纠纷94
案例8-1应由业主委员会还是物业公司管理维修基金？95
3.5.2.侵害业主对物业维修基金的知情权.监督权纠纷95
案例8-2业主们有权要求了解物业维修基金的明细账目吗？95
第三编相邻关系3
第9章相邻关系基础：相邻便利提供3
第1节相邻关系与地役权：理论体系3
1.1.相邻关系3
1.2.相邻关系与地役权4
1.2.1.地役权与相邻关系的两种立法例4
1.2.2.广义地役权4
1.3.法定地役权（相邻权）与约定地役权联系与区别5
1.3.1.约定地役和法定地役的共同特征5
1.3.2.约定地役（狭义的地役权）与法定地役（相邻权）区别6
1.3.3.相邻关系与法定地役权：称谓问题7
1.4.我国对相邻关系的规范8
第2节房地产相邻便利提供：通行权8
2.1.相邻便利提供基本规则8
2.2.相邻法定通行权9
2.3.约定通行权10
案例9-1共有巷道,自用不能妨害他人相邻权10
案例9-2区分所有楼梯通行权纠纷11
案例9-3取得需役地,并不当然取得约定通行权12
第3节房地产相邻其他便利提供：相邻排供水和相邻管线安设13
3.1.相邻法定排水权.供水权概述13
案例9-4雨水无处排泄,邻人须提供排水地役13
案例9-5砌墙阻塞自然流水,应当排除妨害14
3.2.法定管线铺设权14
3.3.营建人邻地利用权15
案例9-6临时用地超过期限遭受损失不予赔偿16
3.4.相邻便利提供：进入权16
第4节相邻通风.采光.眺望等空间关系17
4.1.通风.采光.眺望等相邻空间距离关系概述17
4.2.采光权17
4.2.1.什么是采光权17
案例9-7擅自垒墙妨害邻人采光,应恢复原状18
案例9-8新建房挡人“风光”被判赔偿18
案例9-9如果改变现状房屋不影响邻人时,自应允许19
4.2.2.采光权的相对性——对北京市地方规章的分析19
案例9-10经批准的建筑物是否侵害他人的通风采光权20
4.2.3.约定遮挡权？21
4.3.眺望权22
案例9-11约定眺望权22
第10章相邻妨害23
第1节相邻界墙及其越界建筑问题23
1.1.相邻妨害关系的特征23
1.2.界墙相邻关系24
1.2.1.有关界墙的基本概念24
1.2.2.独有界墙与共有界墙的认定规则25
1.2.3.界墙调整规则25
1.3.相邻越界建筑关系调整26
1.3.1.越界建筑法律调整26
1.3.2.受害人权利27
1.4.竹木根枝越界侵害的防止27
案例10-1树叶凋零导致的相邻纠纷27
第2节营建人相邻安全义务：相邻防险关系28
2.1.相邻防险关系概述28
2.1.1.相邻防险关系的基本原则28
2.1.2.相邻妨害责任：现行规定29
2.2.营建人相邻妨害关系调整：实例分析29
案例10-2拆旧房殃及邻居的赔偿责任29
案例10-3新建房屋导致相邻房屋成危房,应承担赔偿责任30
案例10-4相邻危险防止义务违反和侵权责任30
案例10-5杭州凯旋门施工案33
案例10-6楼上被盗,楼下亦有责任33
第3节相邻环保关系34
3.1.相邻环保关系概述34
3.2.相邻环保关系：实例分析35
案例10-7养鸽子也构成对邻人的妨害35
案例10-8改建导致气体污染,应当排除妨害36
案例10-9相邻垃圾物妨害处理36
案例10-10王某诉刘某侵犯安居案38
案例10-11琴声也能侵害邻人利益39
案例10-12安装空调引起的相邻侵害39
案例10-13区分所有,用水也得当心40
案例10-14玻璃幕墙反射,影响相邻居民生活40
第11章公共地役问题41
第1节公共地役的基本规则41
1.1.公共地役概念41
1.2.公共地役权的取得要件42
1.3.公共地役的内容43
1.4.公共地役无偿性及损害赔偿43
案例11-1权利在先保护在先,相邻利益应当兼顾44
第2节公共地役的特别形式44
2.1.公用地役问题45
2.2.文物建筑上的保护地役权45