物业经理便携手册

　　主要内容本书系统地介绍了美国物业管理的程序、方法。内容涉及到全面策划业绩检查，利用外部资源、运作和维护计划、程序，预防性和预测性维护工作，清洁、园林、电梯和水处理方面的服务以及物业部门的业绩评估。 本书目录译者序序使用说明第1章全面策划业绩检查1.1引言 1.2战略目标规划1.3部门运作、维护和管理审查标准1．3．l运作管理审查清单 1.3.2 维护管理审查清单 1.4设施部门运作的比较统计1.4.1引言1.4.2制定指标组的步骤 1.5部门管理审查标准第2章利用外部资源2．l有关利用外部资源的建议2．1.1其他问题 2 1.2激励承包商的工人2.2利用外部资源的优缺点2.2.1优点2.2.2缺点2．3外包服务2．3.1质量管理 2．3.2灵活性 2．3．3 节省开支2.3.4雇佣专业承包商2.3.5选择外部资源 2.3.6 判断承包公司的能力2.3.7承包公司行政管理的责任2.3.8外包工程管理2.3.9合同谈判 2.3.10服务规定、通信责任、器材、设公司公用设施 2.3.11使用合格的外包工程人员2.3.12日程安排和报告要求2.3.13对合同履行情况的监督2.3.14结论2.3.15其他外包问题第3章运作和维护计划 3.1管理运作计划 3.1.1工程管理方法和程序3.1.2工程管理中心3.1.3工程管理中心的职大责 3.1.4 人员和位置3.1.5组织因素3.1.6服务单3.1.7 派工单3.1.8固定运作单 3.1.9 预防性维护3.1.10工作顺序排列系统3.1.11工程审批3.1.12计划3.1.13时间安排3.1.17记录\分析和实测成果3.1.18周报告3.1.19月报告3.1.20信息反馈3.1.21客户反馈3.23.2.1关闭和起动3.2.2紧急情况3.2.3故障诊断和协调3.2.4建立标准3.2.5统计过程控制3.2.6综合设施运作计划3.2.7应急反应计划3.2.8有害材料计划3.2.9制冷剂管理3.2.10安全计划3.2.11防火计划3.2.12工人骚乱3.2.13设施居民支持计划3.2.14改善客户的感受3.2.15了解客户的要求3.2.16提供反馈3.33.3.1质量管理计划的目标3.3.2检验制度3.3.3物业部门人员的检验工作3.3.4检查和追踪不合格工程3.3.5全面质量管理计划（运作和维护专用）第4章预防性和预测性维护工作4.1预防性维护程序4.1.1引言4.1.2合理的预防性维护计划包括的内容4.1.3基本管理4.1.4现场检验程序4.1.5设施检验和维护程序4.1.6设施检验维护程序的特点4.1.7设备和系统维护程序4.1.8能源控制管理系统4.1.9设备和系统的保证4.24.2.1引言4.2.2效益4.2.3技术4.2.4红外线温度记录法4.2.5超声波4.2.6超声波的应用4.2.7集成化4.2.8专家系统4.2.9预测过程4.2.10程序起始阶段4.2.11检测程序的效率4.2.12审查和修改程序第5章运作和维护程序5.1设备清单5.2状况评估5.3设计评估5.4运作要求5.5设备起动和关停5.6运作检查5.7照明5.8节能5.9需求控制通风5.10设施管理工具5.11能源经营管理系统运作5.12紧急和扩大的设施维护系统运作5.13设施管理系统服务程序5.14设施管理系统运作人员的要求5.14.1遥控运作要求5.14.2定义5.14.3对遥控设施提供者的要求第6章清洁服务6.1清洁工作类型6.2清洁程序6.3清洁频率6.4人员安排6.5岗位计算方法6.6岗位说明6.6.1岗位1：普通服务员6.6.2岗位2：卫生间清洁工6.6.3岗位3：地面维护工6.6.4岗位4：公用设备清洁工（公用设备辅助或区段清洁工）6.6.5岗位5；楼梯和楼梯井清洁工6.6.6岗位6：电梯和升降机清洁工6.6.7岗位7：定期清洁工6.6.8岗位8：窗玻璃清洁工6.6.9岗位9：垃圾清除工（垃圾回收技工）6.6.10岗位10、11、 日间男女服务员（日班服务员、卫生间服务员）6.7质量管理6.8垃圾管理系统第7章园林服务7.1园林服务承包商的责任7.2 选择园林承包商和投标过程7.3草坪维护7.3.1割草和修剪7.3.2杂草和虫害防治7.3.3施肥7.3.4清除硒草和通气7.3.5种草7.4乔木、灌木和其他植物的护理7.4.1根部覆盖和杂草防治7.4.2 修剪7.4.3施肥7.4.4清扫7.4.5防治虫害7.5浇水7.6季节性的色彩设计7.7 质量管理第8章电梯和自动扶梯服务8.1操作规程8.1.1电梯8.1.2载货电梯8.1.3人力升降机8.1.4人力小型载货升降机8.1.5轮椅电梯8.1.6自动扶梯和自动过道8.1.7自动扶梯和自动过道8.1.8ADA（美国残疾人法案）标志8.1.9补充标志8.1.10设备识别标志8.2维护设备8.2.1定义和术语8.2.2维护承包合同8.2.3停止设备运作8.2.4监测设备运作情况8.2.5返修呼叫和停机8.2.6监测维护工作业绩8.2.7提高安全度和限制责任8.3 设备更新8.3.1何故、何时、何物需要更新8.3.2如何选择更新工程承包商第9章水处理服务9.1引言9.2设施水系统9.2.1空调系统9.2.2采暖系统9.2.3加湿系统9.2.4 饮用水系统9.3水处理原则9.4选择水处理服务9.4.1外包服务与内部水处理9.4.2水处理全套服务9.4.3水处理支持服务9.4.4顾问在外包水处理服务中的作用9.5安装新的水处理程序9.5.1选择水处理承包商9.5.2水处理技术要求9.6管理设施水处理程序9.6.1水处理服务程序9.6.2评估水处理程序业绩9.7清洗水系统设备和管道9.7.1概述9.7.2在线化学清洗9.7.3脱线机械清洗9.7.4脱线化学清洗9.7.5规划清洗过程第10章建筑、结构和日常维护、修理服务10.1引言10.2维护管理系统和工程管理10.3人力资源10.4协调与客户和住户的关系10.5日程安排10.6工程文件10.7安全问题10.8 计划和概算10.9质量管理和客户满意度11.1引言11.2业绩评估系统

　　伯纳德T·刘易斯是一位独立设施管理顾问，曾获美国军事学院机械科学与土木工程学学士学位、哥仑比亚大学数学艺术硕士学位和西太平洋大学工商管理博士学位。他是一位注册专业工程师和执业工厂工程师。他在美国陆军、美国机器铸造公司、西部电气公司、美国海军和许多公共和私有部门的咨询工程中从事设施工程和管理工作达35年以上。他曾发表过20部有关设施维护工程和管理的书籍。包括本书。