中国土地法操作实务

第一章 土地权利制度概说1
第一节 土地所有权和使用权2
一、土地所有权2
二、土地使用权6
第二节 我国的土地所有和使用制度9
一、我国的土地所有制度9
二、我国土地使用制度12
第三节 我国土地权利体系的缺陷及对司法审判的影响12
一、关于土地权利主体代表的确认13
二、关于土地所有权客体的界定17
三、关于国家土地所有权与集体土地所有权的差别21
四、关于土地权利的物权化建设23
第二章 土地征用补偿制度27
第一节 土地征用补偿制度概述27
一、土地征用的概念及法律特征27
二、土地征用的基本程序30
第二节 土地征用中存在的问题及立法建议31
一、征地中存在的主要问题31
二、解决征地中存在问题的立法建议35
第三章 土地使用权出让制度39
第一节 土地出让制度概述39
一、土地出让制度概述39
二、土地使用权出让的原则42
三、土地使用权出让的方式及程序43
四、挂牌──土地使用权出让的新方式47
第二节 土地出让制度存在的弊端及完善构想50
一、“协议出让”──出让方式的先天缺陷51
二、对外商建设用地适用双重标准有害无益53
三、土地出让的阳光操作──招标拍卖挂牌58
第三节 土地使用权出让中的理论难题61
一、迟早要面对的难题──土地出让期限届满后的处理61
二、关于出让土地使用权转让的限制条件有无必要的问题64
三、司法实践面临的难题──土地使用权出让行为性质
的界定66
第四章 土地使用权划拨制度70
第一节 土地使用权划拨制度概述70
一、土地使用权划拨的概念和特征70
二、土地使用权划拨的适用范围和程序71
三、经济适用住房用地政策的利弊分析73
第二节 土地使用权划拨制度存在的缺陷及完善构想82
一、土地使用权划拨制度建立的简要回顾82
二、土地使用权划拨制度存在的缺陷83
三、土地使用权划拨制度的完善87
第三节 国企改革中划拨土地使用权的处理90
一、国企改革中土地使用权的处置方式90
二、国企改革中土地使用权处置程序及应注意的问题92
三、国企改革划拨土地使用权处置与土地储备94
第五章 土地使用权转让制度97
第一节 土地使用权转让制度概述97
一、土地使用权转让的概念97
二、土地使用权转让的条件98
三、土地使用权转让的程序101
第二节 土地使用权转让中的常见问题及解决办法101
一、土地使用权转让中的常见问题101
二、土地转让中的“阴阳合同”104
三、土地使用权违法转让的防治及处罚105
第三节 土地使用权转让合同的无效情形及处理108
一、土地使用权转让合同的概念和基本形式108
二、土地使用权无效转让的情形及处理110
第六章 农村土地承包制度116
第一节 新颁《农村土地承包法》的意义及立法原则116
一、新颁《农村土地承包法》的意义116
二、《农村土地承包法》的基本原则118
第二节 《农村土地承包法》的基本内容123
一、发包方和承包方的权利和义务123
二、土地承包的原则和程序128
三、对土地承包经营权的主要保护措施131
第三节 承包经营权流转──承包制的新突破133
一、土地承包经营权流转的概念和特征133
二、土地承包经营权流转的重大意义134
三、土地承包经营权流转的方式和原则135
四、土地承包经营权流转应注意的主要问题137
第七章 城市土地租赁制度140
第一节 土地租赁制度概述140
一、土地租赁的概念140
二、土地使用权出租的条件和范围141
第二节 土地出让与土地租赁的比较及租赁制度创新142
一、土地使用权出让与租赁的联系与区别142
二、土地年租制──土地有偿使用方式创新143
第八章 土地储备制度148
第一节 土地储备制度概述148
一、土地储备制度的概念及其法律特征148
二、土地储备制度的建立背景和作用152
三、土地储备制度的立法框架155
第二节 土地储备制度的基本程序156
一、土地储备的审批程序156
二、土地储备制度的公示程序156
三、土地储备中的签约程序158
第三节 关于土地储备中值得注意的几个问题160
一、土地储备机构的性质、地位和作用160
二、原土地使用者可否在被收回的土地重新出让时参与
投标或竞买？161
三、土地储备机构的资金来源问题162
四、土地储备制度能否平抑地价问题162
五、土地收购价格的确定标准问题163
六、土地收购中政府的优先购买权问题164
第九章 土地权属登记制度166
第一节 土地权属登记概述166
一、土地权属登记的概念及特征166
二、土地权属登记的三大功能167
三、土地权属登记的基本模式168
四、我国土地权属登记的发展过程及基本模式170
第二节 土地权属登记的内容及程序173
一、土地登记的内容173
二、土地权属登记的程序175
第十章 建设用地规划和计划管理制度179
第一节 建设用地取得及规划许可179
一、建设用地前期审批内容179
二、建设用地规划许可--获得土地使用权的前提182
第二节 建设用地的规划管理185
一、土地利用总体规划──宏观调控的基石185
二、城市规划──建设用地供应指南189
三、目前建设用地规划管理中的弊端及解决思路191
第三节 建设用地的计划管理197
一、建设用地计划管理的概念和范围198
二、建设用地计划管理的基本原则200
三、建设用地计划的编制程序与实施201
四、建设用地计划管理制度的完善建议202
第十一章 土地使用权抵押制度204
第一节 土地使用权抵押概述204
一、土地使用权抵押的概念和特征204
二、可以设定抵押权的土地使用权范围206
三、土地使用权抵押的设定206
第二节 土地使用权抵押制度在司法实践中的常见争议及
解决211
一、土地使用权抵押权与工程价款优先权的冲突及解决211
二、划拨土地使用权的抵押问题212
三、土地使用权抵押期间的转让问题214
四、农村集体土地使用权抵押问题217
五、抵押权实现时与地上新增房屋买受人的冲突220
六、土地使用权或房屋的重复抵押问题223
第十二章 城市经营中的法律问题227
第一节 城市经营概述228
一、城市经营的概念及其法律特征228
二、城市经营与企业经营的区别229
三、城市经营与党政机关经商办企业的区别232
四、城市经营与城市管理的联系与区别234
第二节 城市经营中的土地经营235
一、土地经营是城市经营的核心内容235
二、土地经营的基本原则237
三、土地经营中应注意的法律问题240
四、土地经营与房地产泡沫244
第三节 城市经营中BOT模式的运用251
一、BOT项目融资简介251
二、BOT模式在城市经营中的适用范围252
三、BOT模式的法律特征及其操作程序253
四、BOT特许权经营与土地的关系258
五、城市经营适用BOT模式的主要风险及注意问题259
第十三章 土地违法行为法律责任267
第一节 土地违法行为的行政责任267
一、土地行政违法行为的种类267
二、土地违法行为的行政处罚措施270
三、土地违法行为行政处罚的原则271
第二节 土地违法的民事责任273
一、土地民事违法行为的常见种类273
二、土地违法承担民事责任的方式275
三、土地违法民事责任适用时应注意的问题275
第三节 土地违法的刑事责任278
一、土地刑事违法行为的主要种类278
二、我国刑法关于土地违法刑事责任的规定及其犯罪构成
分析279
三、土地违法行为罪与非罪的界限283
四、目前土地违法刑事责任为什么难追究？285
第十四章 土地纠纷处理及预防289
第一节 土地纠纷及其处理原则和依据289
一、常见土地纠纷的种类289
二、土地纠纷增多的主要原因290
三、处理土地纠纷的一般原则292
四、审理土地纠纷案件的法律依据298
第二节 常见土地纠纷及预防302
一、土地征用纠纷及预防302
二、土地使用权出让纠纷及预防304
三、土地使用权转让（联建）纠纷及预防307
四、土地使用权抵押纠纷及预防311
五、土地权属及土地侵权纠纷和预防313
六、律师在土地纠纷预防中的作用316
第三节 土地纠纷处理中司法权与行政权的冲突及解决320
一、人民法院可以让行政机关干违法的事吗？320
二、土地强制执行中司法权与行政权冲突的危害324
三、将法院查封的土地纳入土地储备系统是解决司法权
与行政权冲突的有效方法326
第十五章 常见土地纠纷案例评析330
［案例一］330
张文秀等163人与贵阳市黔灵乡东山村村民委员会、
贵阳市黔灵乡人民政府侵权纠纷上诉案
──土地征用安置补助费权属纠纷
［案例二］334
青岛德寿宫酒店有限公司诉青岛市重庆路（李沧段）
两侧改造办公室拆迁补偿纠纷案
──土地征用与房屋拆迁的区别
［案例三］337
西安市碑林区紫雾酒家与西安市统一征地管理办公室、
西安市碑林区永宁村村民委员会房屋租赁、侵权赔偿
纠纷上诉案
──因土地征用拆迁村委会自建租赁房屋产生的纠纷
［案例四］343
青岛某指挥部诉青岛某咨询公司、青岛某物业发展公司
土地使用权出让金拖欠纠纷案
──土地出让合同履行中的债务转让纠纷
［案例五］349
青岛某医院诉青岛某房地产开发有限公司及李某合作
建房纠纷上诉案
--合作建设用地范围及最终规划建筑面积的确定
纠纷
［案例六］368
辽宁盛大房地产开发公司与辽宁省交通房地产开发公
司联合开发合同纠纷上诉案
──以划拨土地使用权参与联建无效合同纠纷
［案例七］372
南昌市兴城房地产开发公司与江西省针棉织品进出口
公司、南昌市收容遣送站预购商品房合同纠纷上诉案
──行政划拨用地进入房地产开发市场的效力认定
纠纷
［案例八］376
青岛湛山疗养院诉青岛亚建实业有限公司土地使用权
转让费纠纷案
──划拨土地进入市场办理出让手续的时机如何确定
［案例九］383
青岛经济技术开发区管理委员会、青岛经济技术开发区
规划土地局与青岛达华房地产开发有限公司土地使用
权出让合同纠纷上诉案
──土地出让合同因一方不同意变更而终止履行
［案例十］388
鞍山房屋建设开发股份有限公司、大连市地产开发
总公司诉大连国发企业集团侵权纠纷案
──因土地使用权转让而产生的侵权纠纷案
［案例十一］393
海南省南江机械厂诉通什市人民政府、通什市计划经济
委员会及通什市大江南水泥厂损害赔偿纠纷案
──因划拨土地使用权收回及地上建筑物出租引起
的损害赔偿纠纷案
附录：
中华人民共和国土地管理法398
中华人民共和国土地管理法实施条例412
中华人民共和国城市房地产管理法421
中华人民共和国农村土地承包法430
中华人民共和国招标投标法438
中华人民共和国城市规划法447
中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例452