编写说明我国房地产业的复苏和发展，源于土地使用和住房制度改革。在计划经济体制之下，住房被作为福利进行分配，土地资源不是通过市场流通，而是通过行政方式进行配置，由此造成政府的重负。随着我国社会主义市场经济体制的逐步形成和发展，我国房地产业得到了迅猛发展，并成为国民经济的支柱产业。据统计，我国城市土地价值约15万亿元，而无偿使用的占13万亿元；全国城市土地约40％处于低效率利用状态，土地产出水平也远远落后于发达国家。因此，我国土地资产和赖其存在的房地产业存在着巨大发展潜力。土地和房屋被视为重要不动产，法律对其作了特别规定，例如对房屋所有权以及房地产使用权、抵押权、典权等他物权的设定、取得和移转，要求经过登记或备案，房地产转让须以登记为生效要件。同时，土地具有财产和资源双重属性，立法不仅规定其归属和流转问题，还要关注土地资源的有效利用、分配和保护问题。为了规范房地产市场，保障和促进房地产发展，全国人大及其常委会先后制定并公布了《土地管理法》、《城市规划法》、《城市房地产管理法》、《建筑法》等法律；国务院发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《土地管理法实施细则》等行政法规；建设部、国土资源部等行政管理部门制定了大量行政规章和行政解释；最高人民法院、最高人民检察院发布了一系列的司法解释。目前，我国房地产法律体系业已初步建立。这些法律法规为房地产产权界定、交易和市场管理以及纠纷处理提供了依据。房地产业在我国属于新兴产业，且正处于新旧体制交替时期，不可避免会出现许多新情况、新问题。立法虽然加强了，但现实中仍有一些问题需要靠政策调整。现实生活中，公民、法人和其他组织因土地和房屋的使用、交易而引起的纠纷屡见不鲜，近年来法院审理房地产纠纷案件的数量呈不断上升趋势。为此，本教材在介绍房地产基本法律知识的基础上，精选或改编了一些典型案例，通过案例分析来介绍我国现行房地产法律规定以及相关法律原理，并对法律实施中存在的问题提出学理建议，内容主要涉及房地产权利的取得和确定、房地产开发、房地产交易、物业管理等方面。本书融理论性和应用性为一体，希望读者通过阅读本书，能够更多地了解我国房地产法律规定和现存问题，在维护自身合法权益的同时，本着批评和求真的态度为我国房地产法制建设和发展作出有益的探索和贡献。本书在编写过程中，参阅了相关教材、著作和同题材书籍，在此对有关作者表示真诚感谢。由于我们水平有限，书中错误在所难免，期望读者不吝批评和指正！本书是“21世纪经济管理类法律应用简明教材”经济法系列中案例精要的组成部分，读者在阅读时，可以参考同系列的其他教材和法律法规汇编。本书编写分工如下：房地产开发用地法律制度部分：孙大为、张澍、李大伟；房地产开发法律制度部分：冯中福、麻锦亮、林静；房地产交易法律制度部分：江学平、梁志红；物业管理法律制度部分：程家升。编者2002年11月
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