物业服务维权指南

物业服务基础法律知识
1．什么是物业? …………………………………………001
2．“管理”还是“服务”? ………………………………002
3．什么是物业服务? ……………………………………003
4．物业服务的内容有哪些? ……………………………004
5．物业服务应遵循哪些基本原则? ……………………006
6．物业服务法有哪些? …………………………………008
7．物业服务法律规范的适用范围有哪些? ……………009
8．如何理解物业服务法律关系? ………………………011
业主及业主物业自治
1．业主在物业服务中法律地位如何? …………………016
2．业主物业成员权有什么? ……………………………017
3．业主的相邻权是什么? ………………………………018
4．“租”来的物业权利有哪些?…………………………020
5．公房承租人的法律地位是什么? ……………………021
6．非业主使用人有哪些权利义务? ……………………021
7．业主该如何正确表达自己的意见? …………………023
8．首次业主大会为何千呼万唤不出来? ………………024
9．业主大会的职责是空中楼阁吗? ……………………025
10．业主有权提议召开业主大会临时会议吗?…………………………………………026
11．业主可以委托他人代为行使
表决权吗?……………………………………………027
12．业主大会如何召开?…………………………………028
13．业主投票权大小有别吗?……………………………029
14．为什么增设了业主大会议事规则?…………………031
15．究竟谁来决定业主委员会成员?……………………032
16．业主委员会有关人员能否取得
报酬?…………………………………………………034
17．业主委员会具有法人资格吗?………………………034
18．业主委员会是美丽的摆设还是
权利的；Eztz?…………………………………………036
19．居民委员会能代替业主委员会吗?…………………038
20．业主委员会能下海经商吗?…………………………039
21．业主委员会职责有哪些?……………………………040
22．业主委员会章程是可有可无的准则吗?……………041
23．业主委员会与物业服务企业怎
能本末倒置?…………………………………………041
24．选聘物业服务公司能难住业主
委员会吗?……………………………………………043
25．业主公约限制了业主的自由吗?……………………043
26．业主有权对业主公约说“不”吗?…………………045
27．业主公约有示范文本吗?……………………………045物业服务企业及其选聘
1．设立物业服务有限责任公司应具备
哪些条件? ……………………………………………04／
2．设立物业服务股份有限公司应具备
哪些条件?……………………………………………048
3．设立物业服务公司需进行哪些登记? ………………049
4．物_业服务公司申请设立登记需准备
哪些文件?……………………………………………050
5．物业服务公司变更哪些登记事项需
要重新登记? …………………………………………03、2
6．如何评定物业服务企业资质? ………………………054
7．物业服务企业资质管理由谁负责? …………………055
8．物业服务公司选聘的工作人员应符合
哪些条件? ……………………………………………∞’
9．业主如何选聘物业服务公司? ………………………058
10．物业服务招标投标应遵循哪些原则?………………059
11．物业服务招标须遵循哪些程序?……………………001
12．物业服务投标须遵循哪些程序?……………………003
13．物业服务项目开标时应注意
哪些事项?……………………………………………004
14．评标委员会应如何组成?……………………………003
15．物业服务招投标文件岂能修改在
中标之后?……………………………………………000
16．业主可以同时选聘两个或两个以上物业公司吗?……………………………………067
17．物业服务公司聘用专业公司是否
要经过业主委员会的同意?…………………………068
18．如何续聘物业服务公司?……………………………069
19．如何更换物业服务公司?……………………………070
20．物业企业提供的公共管理服务有哪些?……………071
21．人性化社区，服务内容有哪些?……………………072
物业服务合同
1．物业服务过程中要签订哪几种合同? ………………073
2．物业服务合同应包括哪些内容? ……………………075
3．签订购房合同就万事大吉了吗? ……………………076
4．买卖房屋，如何办理产权登记和
转移手续? ……………………………………………077
5．新房入住交接注意事项有哪些? ……………………078
6．公房出售了，物业服务谁来管? ……………………080
7．谁是物业服务合同的当事人? ………………………081
8．前期物业服务中，物业服务权
由谁享有? ……………………………………………082
9．前期物业服务合同应在何时订立? …………………082
10．前期物业服务合同对业主是否有拘束力?…………083
11．前期物业服务合同的期限有多久?…………………086
12．前期物业服务合同有几种模式，
其间如何保护业主权益？……………………………08613．如何顺利完成物业验收接管?………………………087 I
14．开发商有权干预物业公司的服务工作吗?…………088 l
15．小区物业服务有何章法?……………………………089 1
16．物业服务合同何时终止?……………………………090
17．物业服务合同内容如何约定?………………………090
18．外墙使用权归谁?……………………………………091
19．是否存在事实上的物业服务
合同关系?……………………………………………093
物业共用部分使用与维护
1．建筑物的哪些部位是属于业主
专有(自用)?…………·……………………………一095
2．属于全体业主共有(共用)的建筑物
部位及共用设施设备有哪些? ………………………096
3．业主对自用部分物业享有哪些权利? ………………097
4．业主使用自用部分物业还要受到限制吗? …………097
5．业主对物业服务区域内共用部分
享有所有权吗? ………………………………………099
6．业主对建筑物共用部分拥有
哪些权利?……………………………………………099
7．业主对建筑物共用部分承担
哪些义务?……………………………………………100
8．业主对共用部分的持分权如何确定? ………………101
9全体业主对住宅小区共用部分使用权是否平等? ……………………………………103
10．物业服务单位办公用房所有权归谁?………………104
11．停车场是否为物业共用部分?………………………104
12．物业公司可以擅自改变物业服务区域
内共用设施进行经营性活动吗?……………………106
13．业主改变建筑物共用部分或公用设施使用
性质时注意事项有哪些?……………………………107
14．开发商持有的产权证有效吗?………………………108
15．物业共用设施、建筑物共用部位
广告收益归谁?………………………………………110
16．物业共用部分是物业服务公司的
摇钱树吗?……………………………………………1 1 1
17．业主在使用物业时应注意哪些事项?………………112
18．业主能否利用屋顶或外墙?…………………………113
19．业主是否可以随意安装防盗门窗及
封闭阳台?……………………………………………1 14
20．业主在装修房屋时应注意哪些问题?………………115
21．如何处分物业共有部分?……………………………l16
22．物业公司怠于履行义务，业主权益
如何维护?……………………………………………11R
23．共用设施设备维修基金应如何
管理和使用?…………………………………………119
24．房屋的共用部分发生损坏，所需
修缮费用应当怎样承担?……………………………1211．物业服务企业有收取服务费用的权利吗? …………124
2．物业服务收费应该遵循怎样的原则? ………………126
3．物业服务收费项目有哪些? …………………………127
4．物业服务企业有权自主决定
收费项目吗? ………………………………………127
5．物业服务收费定价方式有哪些? ……………………128
6．物业服务收费标准及其制定依据是什么? …………129
7．物业服务收费标准是否越低越好? …………………130
8．物业服务收费项目、收费标准
是否都要报物价局审批或备案? ……………………131
9．物业服务收费办法的制定和执行应
遵循哪些原则? ……………………………………131
10．物业服务企业如何行使服务费追偿权?……………132
11．物业服务收费中，物业服务企业有
“拒绝权”吗？…………_…………………………133
12．物业服务企业在物业服务收费中应
履行哪些义务?……………………一………………133
13．物业服务收费中业主有哪些权利和
义务?…………………………………134
14．对物业服务收费监督的形式有哪些?………………135
15．业主有权查物业服务单位的账吗?………………136
16．业主委员会如何监督物业服务的 收费活动?……………………………………………137
17．前期物业服务费用由谁承担?··……………………139
18．新房没人住用不用交物业服务费?…………………139
19．住房改为商业用房后物业服务费
如何收取?……………………………………………140
20．物业公司可以预收几年的物业
服务费吗?……………………………………………141
21．高层住宅的一楼住户应交电梯
运行费吗?……………………………………………142
22．业主可以因认为物业服务“差”
而拒交服务费用吗?…………………………………】43
23．没有协议的物业服务要交费吗?……………………143
24．物业服务企业有义务代收水电费吗?………………144
25．业主能否因房屋质量问题而拒交
物业服务费?…………………………………………145
26．承租人等非业主使用人是否有义务
支付物业服务费?……………………………………146
27．物业服务企业该这样收代办费吗?…………………147
28．业主只欠几百元管理费，物业公司
诉诸法律值吗?………………………………………149
29．赠送的阁楼需要物业服务费吗?……………………150
30．房屋先被诉讼保全，后被拍卖，
物业服务费怎么收?…………………………………】5】
31．物业服务收费争议有哪些解决途径?………………153l
物业服务纠纷与法律责任 l
1．物业服务纠纷有哪些种类? …………………………154 I
2．物业服务行政争议如何解决? ……………一………’156 1
3．物业服务法律责任承担方式有哪些? ………………157 ‘
4．业主间物业服务纠纷解决方式如何选择? …………159
5．业主与物业服务企业之间的纠纷
解决方式如何选择? …………………………………l61
6．、物业服务企业与开发商之间
纠纷解决方式如何选择? ……………………………16l
7．开发商的违法行为造成物业买受人退房，
物业买受人如何维护其合法权益? …………………162
8．开发商赠送物业服务等优惠承诺
有效、可信吗? ………………………………………163
9．住宅小区未通过验收，业主可以
拒交物业服务费吗? …………………………………166
10．物业服务企业对工程质量问题有义
务维修吗?……………………………………………167
11．未交物业服务费，先入住业主权益
受损谁负责?…………………………………………168
12．物业服务公司可以对业主或物业使
用人罚款吗?………………………………………169
13．行政机关不作为，业主是否可以直
接提起行政诉讼?…………………………………17014．业主车辆在小区内被盗、被砸可以
向物业服务公司索赔吗?……………………………17l
15．小区保安紧急情况下能否入室?……………………173
16．交了保安费等于交了“保险”吗?…………………174
17．物业服务企业对雇员的侵权行为是否负责?………177
18．公有房屋谁来维修养护?……………………………179
19．物业及附属设备已经或可能妨碍、危害毗连 ．
房屋业主安全或利益时怎么办?……………………179
20．下水道堵塞造成楼下业主受损，
责任谁负?……………………………………………180
21．业主在小区饲养宠物应注意什么?…………………182
22．业主能以拒交物业服务费对抗物业
服务企业侵权吗?……………………………………183
23．物业服务企业可否因业主恶意不交
物业费而对其停水停电?……………………………185
24．业主违规装修损害建筑物及他人权
益。物业公司要负责吗?……………………………187
25．物业服务合同纠纷是否为专属管辖?………………189
26．物业服务合同纠纷是否适用《消费者
目 权益保护法》? ………………………………………190
27．业主不正确使用公共设施、设备造成
l 损害的是否承担民事责任?…………………………192
l 28．谁对“飞来横祸”负责?……………………………193
l 附录：物业管理条例………………………………………194