二手房买卖常识篇
1 二手房交易概况 3
1.1二手房交易与房地产三级市场 3
一级市场/3二级市场/4三级市场/4
1.2我国二手房市场状况概览 5
1.3二手房较一手房之优胜面 8
优胜面之一：价格便宜/8
优胜面之二：位置好、交通便利、配套设施成熟/9
优胜面之三：所见即所得，不用承担看不见的风险/9
优胜面之四：即买即住，方便省心/9优胜面之五：较少承担产权风险/10
1.4我国现有政策对二手房市场的影响与市场前景 10
税收政策/11金融政策/13
2 二手房的种类 16
2.1商品房 16
2.2经济适用房 17
经济适用房出售时的对象限制/17
已购经济适用房再上市时费用的限制/17
2.3房改房 18
按成本价购买的房改房/18
按标准价购买的房改房/19
按标准优惠价购买的房改房/19
2.4其他相关概念 20
集资建房/20
危旧房改造回迁房/20
已购公有住房/21
已购“央产房”/24
2.5二手房交易的限制与禁止 28
二手房限制交易的情况/28
二手房禁止交易的情况/32
2.6特殊情况：公房使用权交易 35
交易形式/35办理手续/36
3 二手房交易方式 38
3.1“手拉手”式交易 38
3.2专业服务公司介入 39
3.3中介公司服务 39
3.4二手房拍卖交易40
3.5几种交易“新招” 41
限时销售/41
以租代售/42
先公证后过户/43
假“赠与”明“买卖”/44
4 二手房交易流程概述 46
4.1二手房买卖程序 46
订立买卖合同/46
接受房地产交易管理部门的审查/47
立契与缴纳税费/47
过户与领证/47
4.2交易流程图48
4.3交易双方所需材料一览 48
4.4特殊情况：房屋置换 50
5二手房交易相关机构 52
5.1中介机构 52
中介的服务范围/53
房地产中介服务的收费/54
房产中介的作用/55
5.2房产评估机构 56
二手房交易中的评估/56
房地产价格评估的程序/57
房地产评估的收费标准/57
目前评估机构普遍存在的问题/58
应当选择什么样的评估机构/58
5.3律师事务所 59
律师在二手房交易中的工作/60
二手房交易中律师可介入的环节/61
5.4登记机关 62
房地产登记主要的记载事项/62
房地产登记种类及登记时限/62
房地产不予受理登记的情形/63
房地产登记需由有关当事人共同申请的情形/64
房地产登记可由当事人单方申请的情形/64委托他人办理申请登记/65
房地产登记时应提交的材料/66
5.5拍卖公司 66
拍卖和拍卖A/66
拍卖程序的五个阶段/67
房地产拍卖常识/68
5.6住房公积金管理中心 69
住房公积金概念/69
住房公积金管理中心/69
住房公积金贷款条件/70
贷款额度、期限、利率/70
住房公积金贷款优势/71
5.7银行 72
申请二手房商业贷款的条件/73
手房商业贷款的金额和年限/73
银行如何为二手房办理商业贷款/74
关于“转按揭”/75
5.8住房贷款担保中心 76
5.9税务部门 77
5.10物业管理公司 77
物业服务项目/78
物业管理收费标准/79
物业公司在二手房交易中的收费/79
5.11公证机关80
房地产交易中必须办理公证的情形/81
二手房交易中可能办理的公证/81
如何办理房地产公证/83
5.12保险公司 84
房地产保险概述/84
房地产保险当事人/85
房地产保险合同的主要内容/85房地产保险的种类/86
买方篇：如何购买二手房
1获取房源 91
1.1获取房源信息途径 91
1.2收集信息阶段的注意事项 92
杜绝虚假信息、识破骗子公司/92
发布求购信息时注意个人保护/93
1.3选择交易方式 94
2二手房购买与中介 97
2.1如何选择可信的中介 97
“好中介”的特征/97
选择良好中介的渠道/99
2.2中介合同 100
委托代理合同/101
居间合同/101
行纪合同/103
担保合同/104
委托中介买房合同应备条款/105
2.3中介陷阱 107
串通一气暗放空盘/107
定金欺诈/107
既收佣金又吃差价/108
阻止购房人仔细查看房屋质量/108
房屋面积陷阱/108
隐瞒出售背景和规划前景/109
“产权过户”陷阱/109
“全包价”陷阱/109
2.4越过中介私下交易的后果 110
3房屋考察 111
3.1房屋质量 111
房屋结构问题/111
其他房屋质量问题/112
3.2房屋布局 113
3.3房屋面积 114
3.4房屋周边环境 115
自然条件/115
配套设施/116
交通条件/116
3.5物业管理 116
3.6旧房历史 117
关于土地使用年限的说明/117
3.7产权考察 119
4谈判、签约 121
4.1确定房价 121
房屋因素/122
环境因素/122
个别因素/122
心理因素/122
4.2买房砍价 123
4.3签订房屋买卖合同 124
4.4房屋买卖合同中的细节提示 125
房屋的具体情况/126
屋内设施的交验细节/126
付款方式/126
交房时间/127
居间中保/127
违约责任/127
5签约后事宜 128
5.1接受房地产交易管理部门的审查 128
5.2立契过户、缴纳税费 128
5.3办理产权变更手续 128
6 相关税费 130
6.1二手商品房 130
6.2二手经济适用房 131
6.3二手已购公房 133
7 办理贷款 135
7.1贷款的种类 135
7.2二手房商业贷款七步骤 136
7.3公积金贷款申请 137
公积金贷款流程/137
公积金贷款注意事项/138
7.4贷款购买二手房时需注意的问题 139
每月还款额度要量力而行/140
要选择好贷款银行/140
要选择适合自己的还贷方式/140
向银行提供的资料要真实/141
提供本人住址要准确、及时/142
每月还款要及时，避免罚息/142
申请贷款前不要动用公积金/142
在借款最初一年内不要提前还款/142
贷款清偿后不要忘记撤销抵押/143
妥善保管借款合同和借据/143
7.5关于保险 143
卖方篇：如何出售你的房产
1卖方角色定位 147
1.1普通型卖方 147
1.2投资型卖方 148
战术一：知己知彼/148
战术二：美楼计/149战术三：积小利/149
战术四：走为上/150
2售房准备 151
2.1资格准备 151
2.2信息准备 151
知识储备/151 发布房源信息途径/152
2.3房屋美容 152
3二手房出售与中介 155
3.1如何选择可信的中介 155
“好中介”的特征/155
选择良好中介的渠道/157
3.2中介合同 158
委托代理合同/158
居间合同/159
行纪合同/160
担保合同/161
委托中介卖房合同应备条款/162
3.3越过中介私下交易的后果 163
3.4交钥匙要谨慎 164
4 谈判签约 165
4.1定价、砍价与中介“吃差价” 165
4.2签订房屋买卖合同 166
5 签约后事宜 168
5.1如何安全进行房款与产权的交接 168
5.2不要轻易提前交房 168
5.3税费缴纳 169
6其他卖方疑问解答 170
6.1想卖房子但发现产权证丢失的情形，如何处理呢 170
6.2卖方如何确定购房起始时间最划算 171
6.3买方不按期付款，能把房屋卖给他人吗 172
6.4买房人企业破产了，我能暂不过户吗 172
6.5出售正在出租的房屋，租客主张优先购买权怎么办 173
附录
附录一：秦兵律师在中央电视台“秦兵说房”专题讲座中的讲解词 177
附录二：二手房买卖所涉法律法规目录 187
附录三：买卖全程相关合同范本 189
房屋买卖合同 189
房地产中介服务合同(样本)(卖方/出租方使用) 193
房地产中介服务合同(样本)(买方/承租方使用) 198
抵押贷款合同(样本) 202
购买房屋居间合同 208
房屋出售居间合同 211
委托代理协议 213
附录四：各地房地产交易管理网站 216
附录五：主要商业银行和保险公司网站 218
附录六：各地住房公积金网站 219
附录七：常用购房信息网 224
鄂公网安备 42010302001612号 