物业纠纷实用法律手册

一、综 合
物业管理条例…………………1
(2003年6月8日)
中华人民共和国物权法……lO
(2007年3月16日)
中华人民共和国民法通则………32
(1986年4月12日)
最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)(节录) …46
(1988年4月2日)
中华人民共和国合同法(节录)……………………48
(1999年3月15日)
中华人民共和国城市房地产管理法…………………………69
(1994年7月5日)
巾华人民共和国消费者权益保护法…………………………76
(1993年10月31日)
建设部关于宣传、贯彻《物业管理条例》的通知…82
(2003年6月12日)
城市新建住宅小区管理办法…83
(1994年3月23日)
建设部房地产业司关于贯彻建设部令第33号《城市新建住宅小区管理办法》实施意见的通知…85
(1994年4月25日)
建设部关于加强商品房销售、房政售房与物业管理衔接工作的通知…………………87
(1997年8月29日)
建设部关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知…88
(2000年5月25日)
地方规定
上海市住宅物业管理规定………89
(2004年8月19日)
关于实施《上海市住宅物业管理规定》的若干意见…………96
(2004年11月1日)
深圳经济特区住宅区物业管理条例………………97
(1999年6月30日)
江苏省物业管理条例………104
(2003年10月25日)
广东省物业管理条例……………112
(1998年7月29日)
重庆市物业管理条例…………116
(2002年9月25日)
典型案例
1业主擅自在建筑物的顶层建设轻体房是否违反物业管理制度? …………………127
2．租赁户丢失摩托车能否请求物业管理企业赔偿? ……128
疑难问题
1物业管理合同纠纷是否适用《消费者权益保护法》? ………129
2业主房款未还清物业公司有权停水停电吗? ……………129
二、物业管理机构及人员资质
物业管理企业资质管理办法………131
(2004年3月17日)
物业管理企业财务管理规定………134
(1998年3月12日)
关于物业管理企业资质管理有关问题的通知……………………137
(2004年5月18日)
财政部关于物业管理企业执行《房地产开发企业会计制度》有关问题的通知……137
(2000年1月1日)
物业管理师制度暂行规定………141
(2005年11月16日)
物业管理师资格考试实施办法……145
(2005年11月16日)
物业管理师资格认定考试办法…146
(2005年11月16日)
典型案例
1．李永强与顺德市新百昌实业有限公司容桂物业管理部物业管理纠纷上诉案……………148
三、前期物业管理服务纠纷
前期物业管理招标投标管理暂行办法…………………………151
(2003年6月26日)
城市住宅小区竣工综合验收管理办法……………………155
(1993年11月13日)
房屋接管验收标准…………157
(1991年2月4日)
住宅工程初装饰竣工验收办法……162
(1994年6月16日)
典型案例
l海南自力投资有限公司诉海南华鑫物业管理有限公司物业管理承包合同纠纷案…163
2．倪璐诉中海物业管理(上海)有限公司物业管理纠纷案……166
疑难问题
1商品房出售之前，开发商是否是空置商品房的业主? ………168
2业主能否拒绝前期物业管理服务合同的内容? ………………168
法律文书
1前期物业管理服务协议(示范文本)…………………170
2前期物业服务合同(示范文本)………………………176
四、业主自治纠纷
业主大会规程………………………182
(2003年6月26日)
最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函……………185
(2003年8月20日)
地方规定
北京市国土资源和房屋管理局转发建设部业主大会规程及有关问题的通知………………………186
(2003年11月4日)
上海市高级人民法院关于业主委员会行政诉讼主体资格问题的解答………………………………187
(2006年7月24日)
深圳市人民政府关于印发《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》的通知…………188
(2005年1月17日)
重庆市业主自治机构管理条例……195
(2003年1月10日)
典型案例
1业主委员会直接解聘物业管理公司纠纷案…………………198
疑难问题
1业主是否有权提议召开业主大会会议? ……………………200
2业主是否有权自发组织筹备首次业主大会? ………………200
3．非业主能否参加业主大会? …201
4．业主委员会的办公经费及场所自谁解决? …………………201
5物业管理权交接难在何处? …201
6.业主委员会选举按套教还是面积决定表决权? ……………202
7业主拖欠物业管理费是否丧失参选业委会的权利? ………202
8．业主委员会经选举产生但尚未进行登记备案，其与物业管理企业签订的合同能否作为收取物业费的依据?…203
法律文书
1业主公约(示范文本) ……205
2业主临时公约(示范文本) …207
五、物业管理服务纠纷
(一)物业公司选聘
中华人民共和国招标投标法…213
(1999年8月30日)
地方规定
北京市物业管理招标投标办法…220
(2003年9月25日)
疑难问题
1．物业管理企业未经小区业主的同意，擅自将部分物业管理服务委托给其他公司是否合法?…226
法律文书
1．物业管理委托合同(示范文本)…………227
2物业服务合同(示范文本) …………………………234
(二)物业收费纠纷
中华人民共和国价格法……………239
(1997年12月29日)
物业服务收费管理办法……………244
(2003年11月13日)
物业服务收费明码标价规定………246
(2004年7月19日)
国家计委办公厅关于物业管理服务收费管理权限有关问题的复函…………247
(2002年2月4日)
国家电力公司关于对新建居民住宅供电设施收费及管理的意见……248
(1998年5月29日)
地方规定
北京市物业服务收费管理办法……248
(2005年12月19日)
上海市物价局、上海市房屋土地资源管理局关于印发上海lH住宅物业服务分等收费管理暂行办法的通知…251
(2005年6月13日)
典型案例
1邢周金诉海口大天实业发展公司物业管理费纠纷案…………254
疑难问题
1承租人是否有交纳物业菅理费用的义务? …………257
2．物业管理企业帮助业主出租房屋是否可以收取中介费用? ……258
3业主委员会经选举产生但尚未进行登记备案，其与物业管理企业签订的合同能否作为收取物业费的依据?…258
4业主因在小区内丢失财物能否拒交物业费?………………258
5．依法催缴物业管理费应否注意诉讼时效? ……………………259
6．管理费是否会随着物业产权人的变更而变更? ………………260
7．有车位没买车也要交费是否合理? ……………………261
8今年我没交物业费，水淹了我家该找谁?……………261
(三)物业维修服务纠纷
公有住宅售后维修养护管理暂行办法……………………………262
(1992年6月15日)
建设部关于加强公有住房售后维修养护管理工作的通知……263
(1997年4月3日)
房屋建筑工程质量保修办法……264
(2000年6月30日)
住宅室内装饰装修管理办法……266
(2002年3月5日)
疑难问题
1．物业管理企业帮助业主更换维修物件．出现质量问题，业主是否有向物业管理企业要求赔偿的权利?…270
2房屋受损缺乏证据，证据在房产诉讼中有何意义? ……271
3房屋装修质量有问题，什么样的证据才是有效证明? ……271
4．装修污染超标，当事人如何鉴定室内空气质量? …………272
5．劣质产品导致新居财产损害．如何举证让提供此产品的开发商承担责任?……………273
(四)住宅公共区域纠纷
城市异产毗连房屋管理规定………274
(1989年11月21日)
住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法……………………276
(1998年12月16日)
关于住房公共维修基金使用实行事前公告制度的通知…………278
(2004年3月25日)
机动车停放服务收费管理办法……278
(2000年7月14日)
地方规定
北京市居住小区机动车停车管理办法……………………………280
(2004年7月1日)
典型案例
l_广州诚居物业管理有限公司诉广州市天河童星幼儿园物业管理纠纷案…………………282
疑难问题
l小区公用部分，业主能否占用? …………………………283
2应由业主委员会还是物业管理企业管理维修基金?……283
(五)社区安全服务纠纷
中华人民共和国消防法…………284
(1998年4月29日)
高层居民住宅楼防火管理规则…290
(1992年10月12日)
城市居民住宅安全防范设施建设管理规定………………………292
(1996年1月5日)
典型案例
1．徐顺法等与上海复瑞物业管理有限公司物业管理合同纠纷上诉案……………………293
疑难问题
I业主在小区的电梯内遭歹徒袭击能否请求物业管理企业承担赔偿责任? ………………298
2．业主被害身亡其家属能否请求物业管理企业赔偿? ……298
3物业强行入内拆阳台．业主持刀自卫遭围殴如何维权? …299
4．广告牌被台风刮倒，砸毁财物造成损失该由谁负责? …299
六、物业纠纷处理程序
中华人民共和国民事诉讼法(节录) ………………………301
(1991年4月9日)
中华人民共和国行政诉讼法……321
(1989年4月4日)
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见(节录) ……328
(1992年7月14日)
最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定…………………347
(2001年12月21日)
最高人民法院关于人民法院民事调解工作若干问题的规定……356
(2004年9月16日)
中华人民共和国仲裁法…………358
(1994年8月31日)
地方规定
北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)………………………365
(2003年12月24日)
典型案例
I．保安半夜侵入民宅。侵犯公民权利，应当承担相应的法律责任………………………368
2．中海雅园管委会诉海淀区房管局不履行法定职责案……369
常用文书
1．民事起诉状………………373
2民事反诉状 ………………374
3授权委托书……………………375
4减(免、缓)交诉讼费申请书…………………………376
5民事上诉状………………377
6财产保全申请书……………378
实用附录
附1：物业纠纷处理程序流程图
I．物业纠纷诉讼流程图……379
2．物业纠纷仲裁程序流程图…380
附2：赔偿金额的计算公式
1人身损害赔偿的计算公式…381
2财产损害赔偿的计算公式…385
3精神损害赔偿的计算公式…385
附3：全国信访部门通讯方式…386