最高人民法院民事案件解析：房屋买卖、租赁纠纷

最高人民法院二审案例
一、商品房预售合同纠纷案例编号：商品房预售合同纠纷——二审001
商品房预售合同效力的认定——上海城南房地产公司与上海中皇置业投资公司购房合同纠纷上诉案
裁判主旨：本案中当事人讼争的房屋系被几个前手数次转卖而来，所涉土地使用权性质为划拨用地，且系诉讼过程中由主管部门将该土地直接自最初土地使用权人名下直接办理至最后买房人名下。如果严格按照现行有效的法律及相关司法解释的规定，划拨土地上建造商品房直至起诉前仍未补办出让手续的，合同将被认定为无效；但是，鉴于本案所涉合同签订于房地产管理法等法律实施之前，考虑到合同已经履行大部分、当地土地使用制度的特殊性、政府主管部门已经认可该转让行为还为其办理土地使用权证等实际情况，作为个案，认定合同有效是可以的
案例编号：商品房预售合同纠纷——二审002
预售商品房合同无效后经济损失的计算及分担——武汉民生咏辉房地产有限公司与中国工商银行武汉市分行矫口区支行、武汉浩钿实业发展有限公司预售商品房纠纷上诉案
裁判主旨：人民法院在审理民事案件过程中，根据当事人的申请，可以决定委托专门的鉴定机构对相关事项进行鉴定。虽然当事人对鉴定机构资质有异议，但是无法充分证明自己主张的，对其主张不予支持。商品房预售合同无效后，对于无效造成的损失，应当根据当事人对造成合同无效的过错程度承担相应的责任
案例编号：商品房预售合同纠纷——二审003
对以行政划拨用地进入市场的行为效力的认定——南昌市兴城房地产开发公司与江西省针棉织品进出口公司、南昌市收容遣送站预购商品房合同纠纷上诉案
裁判主旨：平等民事主体间签订《商品房买卖合同》，讼争房屋所占土地为国有划拨用地，根据相关规定，直至起诉前仍未补交土地出让金、办理国有土地使用权出让手续的，所签合同应当认定无效。对于合同无效后的处理问题，需要结合案件实际情况，根据双方当事人对造成合同无效的过错程度来就确定的损失数额各自承担相应的比例
案例编号：商品房预售合同纠纷——二审004未取得土地使用权证、商品房预售许可证所签预售商品房合同无效——海南厚南旅业有限公司与海南顺兴房地产开发公司、海南深发房地产开发公司、海南凯鹏房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷上诉案
裁判主旨：房地产开发公司未取得土地使用权和商品房预售许可证，也没有投入开发建设资金进行施工建设，根据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的规定，其与他人签订的商品房预售合同应当认定无效。案例编号：商品房预售合同纠纷——二审005
商品房预售合同中免责事由的认定及处理——广东省中振投资有限公司与武汉泰合房地产开发有限公司、中国银行湖北宝丰支行预售商品房纠纷上诉案
裁判主旨：商品房预售合同履行过程中逾期交房责任的界定是实践中经常遇到的问题。在处理相关争议时，应注意合同约定的免责事由与当事人提供证据之间的因果关系。本案二审的改判正是遵循了证据甄别与认定的相关原则作出的
案例编号：商品房预售合同纠纷——二审006
房屋转预售合同纠纷的处理原则——中国机械设备海南股份有限公司与海南恒建房地产开发有限公司、海南省国际信托投资公司房屋转预售合同纠纷上诉案
裁判主旨：处理这类在海南房地产热期间发生的期房转预售合同纠纷，应当依据1995年最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》这一司法解释的精神。该司法解释规定：“商品房预售合同的双方当事人，经有关主管部门办理了有关手续后，在预售商品房尚未实际交付前预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人，办理了转让手续的，可以认定转让合同有效；没有办理转让手续的，在一审诉讼期间补办了转让手续，也可认定转让合同有效
案例编号：商品房预售合同纠纷——二审007
预售房屋合同效力的认定与处理——兰州安泰阁房地产开发有限责任公司与兰州雅尔佳商贸实业有限总公司商品房预售合同纠纷上诉案
裁判主旨：房地产开发公司在未取得土地使用权、未办理审批手续领取商品房预售许可证明的情况下，与他人签订的房屋预售合同无效。双方应当根据各自过错程度承担相应责任
案例编号：商品房预售合同纠纷——二审008
预售期房设定抵押合同的效力认定——上海方信房地产开发有限公司与华东三峡经济发展公司、中国光大银行上海分行、中国农业银行上海市虹口支行抵押合同纠纷上诉案
裁判主旨：以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效
案例编号：商品房预售合同纠纷——二审009
如何认定按揭合同的效力——广东省中振投资有限公司与中国银行湖北宝丰支行楼花按揭纠纷上诉案
裁判主旨：期房抵押登记行为可视为合同内容在有关部门的备案，而不是严格意义上的物权抵押登记
案例编号：商品房预售合同纠纷——二审010
如何正确界定当事人违约责任的范围——天津泰丰工业园（集团）有限公司与广东省建筑工程总公司房地产开发公司商品房预售合同纠纷上诉案
裁判主旨：违约条款是指当事人在订立合同时约定的当一方当事人未按照合同的约定履行义务，应当向对方当事人承担法律责任的合同内容。违约责任的承担兼具补偿守约方的损失和对违约行为进行制裁的双重功能。如果因违约给对方造成的损失超过合同约定的违约金，违约方还应进行赔偿以补足违约金不足的部分
案例编号：商品房预售合同纠纷——二审011
如何区分房屋建设工程承包合同与商品房预售合同——贵阳市城乡房地产开发公司、贵州黔能企业（集团）公司与贵州省新新建筑工程公司、杨远明等7人商品房预售、拆迁安置上诉案
裁判主旨：
区分房屋预售合同与建设工程承包合同的根本之处在于合同标的物的所有权是否发生转移
案例编号：商品房预售合同纠纷——二审012
合同法实施前，未办理商品房预售许可证订立的售房合同是否有效——新世纪建设发展（深圳）有限公司与香港天光置业有限公司购房合同纠纷上诉案