物业纠纷指导案例与审判依据

上篇 指导案例
一、物业公司与开发商纠纷
物业公司对前期物业管理中未售出的房屋要承担的管理职责
——李某诉龙华房地产公司与龙华物业公司物业服务合同纠纷上诉案
裁判规则：
在前期物业管理中，开发商作为业主受物业服务合同的约束，无权擅自改变房屋结构．其中物业公司对前期物业管理中未售出的房屋负有管理的职责
建设单位负有配置必需的物业管理用房的义务
——上海海宏房地产发展有限公司诉上海市徐汇区光华苑北区业主委员会房屋使用权纠纷再审案
裁判规则：
建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，业主委员会可以接受业主大会的委托，为相关事宜提起诉讼，具备诉讼主体的资格
二、物业公司与业主纠纷
小区一层业主拆墙改门搭建台阶构成侵权
——某物业管理公司诉李某排除妨害物业服务合同纠纷案
战判规则：
业主擅自改变住宅共有部位，妨害物业管理公司正常管理秩序的行为构成侵权，应承担相应的民事责任
业主对庭院绿地使用权及其限制
——青岛中南物业管理有限公司南京分公司诉徐献太、陆素侠物业
服务合同纠纷案
裁判规则：
业主对房屋外庭院绿地的一般使用权或独占使用权均需符合小区管理规定，否则物业公司有权提起诉讼，业主对其违约行为承担违约责任
建筑物区分所有权人专有部分建筑的使用限制
——顾然地诉巨星物业排除妨碍、赔偿损失物业服务合同纠纷上诉案
裁判规则：
建筑物区分所有权人只能在建筑物设计允许的限度内合理使用自己专有分的建筑物。使用专有建筑物部分时，不得违反全体区分所有权人的共同利益不得妨碍整体建筑物的正常使用
对特殊个案应运用衡平原则为特殊处理
——黄建中诉北京延龙物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷上诉案
裁判规则：
若业主行为表面上违反了物业公约，但其行为目的、方式和结果却是合情合理的，并且该行为没有破坏物业公约实现的公共秩序，则不能按法律的一般规定进行处理，而应该适用衡平原则进行特殊处理。
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