城市房屋征收估价技术体系研究

1绪论
1?1城市房屋征收问题成为城市“死结”问题1
1?2国内外征收补偿制度的不同特点2
1?2?1我国城市房屋征收补偿制度2
1?2?2国外的征收补偿制度5
1?3征收补偿估价技术体系研究的价值6
1?3?1征收补偿估价研究的目标6
1?3?2征收补偿估价研究的理论价值7
1?3?3征收补偿估价研究的现实意义8
1?4征收补偿估价方法的研究现状8
1?4?1国外对于征收估价的研究现状8
1?4?2国内对于征收估价的研究现状11
1?4?3国内外的研究现状评述14
1?5征收补偿估价方法研究的理论基础15
1?5?1地租理论15
1?5?2区位理论16
1?5?3博弈理论17
1?6征收补偿估价方法的研究内容与技术路线19
1?6?1研究内容19
1?6?2研究方法20
1?6?3研究的技术路线21
1?7解决的关键问题和研究的创新点21
1?7?1解决的关键问题21
1?7?2研究的创新点22
2市场化征收估计技术体系的结构框架
2?1现行房地产估价理论与征收估价体系的不足24
2?1?1估价规范自身的局限性24
2?1?2传统估价方法的不足26
2?1?3现有征收估价体系的不足26
2?2市场化征收估价技术体系的形成30
2?2?1市场化征收的博弈分析31
2?2?2市场化征收的内涵33
2?2?3市场化征收估价技术体系的结构33
本章小结36
3 市场化征收估价方法与估价技术路线研究
3?1市场化征收估价方法选择的基本原则37
3?2市场化征收估价方法与估价技术路线40
3?2?1征收估价方法的要求40
3?2?2城市房屋的分类41
3?2?3城市区域的分类41
3?2?4住宅房屋估价方法与估价技术路线的内容42
3?2?5非住宅房屋估价方法与估价技术路线的内容47
本章小结52
4市场化征收估价区位划分研究
4?1市场化征收估价区位划分的目的和作用53
4?2市场化征收估价区位划分的原则与要求54
4?3市场化征收估价区位划分方法55
4?3?1区位划分的可选方法比较55
4?3?2图形单元法的提出59
4?3?3可比实例与标准样本房屋选取的要求62
4?3?4可比实例的选取方法64
4?4实证分析：南京市主城区利用图形单元法划分征收估价区位68
本章小结77
5 市场化征收估价技术参考与估价模型研究
5?1技术参数研究的内容78
5?2报酬率的确定方法研究81
5?2?1已有的报酬率求取方法的分析81
5?2?2改进的市场提取法83
5?3成新率的确定方法研究85
5?3?1房屋建筑物折旧的求取方法85
5?3?2成新率的确定方法86
5?4区域因素、个别因素的修正系数确定方法研究87
5?4?1区域因素的确定87
5?4?2个别因素的确定90
5?4?3区域因素、个别因素的修正系数的确定94
5?5市场比较法估价模型的改进101
5?5?1市场比较法的基础数学模型101
5?5?2市场比较法的改进数学模型102
5?6实证分析：南京市主城区的征收估价技术参数与估价模型103
5?6?1南京市主城区报酬率的确定103
5?6?2南京市主城区成新率评分修正系数的确定106
5?6?3南京市主城区区域因素、个别因素的修正系数的确定106
5?6?4南京市主城区市场比较法估价模型的确定116
本章小结117
6 市场化征收估价技术体系的影响与配套措施研究
6?1市场化征收估价模式的政策效应影响与对策119
6?1?1对存量房市场的影响与对策119
6?1?2对政府角色的影响与对策122
6?2市场化征收中的最低补偿保障措施研究123
6?2?1征收中保障措施的作用124
6?2?2最低补偿保障方式的确定125
6?3“地大于房”的土地使用权补偿措施研究126
6?3?1“地大于房”的土地使用权补偿的原因127
6?3?2“地大于房”的土地使用权估价的方法128
6?4征收估价区位及参数的更新措施131
6?4?1城市房屋征收估价区位划分的更新131
6?4?2住宅房屋征收估价主要参数的更新132
6?4?3非住宅房屋征收估价主要参数的更新132
本章小结133
7 总结与展望
7?1全文总结134
7?2本书展望135附录1南京市一级征收分区住宅区域修正系数测算结果146
附录2南京市一级征收分区住宅成套因素a11修正系数表146
附录3南京市一级征收分区住宅结构因素a12修正系数表146
附录4南京市一级征收分区住宅成新因素a13修正系数表147
附录5南京市一级征收分区住宅朝向因素a14修正系数表147
附录6南京市一级征收分区住宅层次因素a15修正系数表147
附录7南京市一级征收分区住宅功能因素a16修正系数表147
附录8YZ市国有土地上房屋征收评估技术细则147