房屋征收补偿操作策略与案例精析

第一编 条例解读与实务解析
第一章 概述
第一节 立法宗旨、适用范围与征收条件
【律师支招】
1.判断土地性质的方法
2.被征收人应当警惕的公平补偿陷阱
【案例解读】
1.揭秘“国土集拆”
2.识别“虚假征地”
3.破解违法征地
4.抵押权人依法维权后轻松实现债权
5.招商引资期间遇征收后公司（土地承租人）获理想补偿
6.公房承租人获理想补偿
7.法院查封房屋遇征收后补偿
8.遗漏被征收人的征收补偿协议无效
9.产权人名不副实情况下谁是被征收人
第二节 征收补偿原则
【律师支招】灵活把握房屋征收补偿法律原则与具体法律规则
第三节 征收补偿行政职权分配
【律师支招】
1.市、县级人民政府在征收中的职责范围
2.市、县级人民政府确定的房屋征收部门在征收中的职责范围
3.地方人民政府有关部门配合征收的具体表现形式
【案例解读】
1.街道办事处主管、主办征收被判违法
2.被撤销的环保局违法干涉征拆行为
第四节 委托征收
第五节 征收监督与指导
第六节 违法征收举报与监察
【律师支招】
1.公众如何行使针对违法征收行为的举报权
2.如何避免被举报对象实施报复行为
3.如何确定征收补偿工作中的监察机关
4.监察机关拥有哪些具体权力
【案例解读】
省国土厅违法用地监察不作为被判违法
第二章 征收决定
第一节 公共利益界定
【律师支招】
本条未列举的公共利益如何界定
【案例解读】
1.湖泊环境整改征收名目下的商业开发
2.水电站建设名目下的商业开发套建
3.政府与开发商联合进行的保障性安居工程建设
第二节 征收前置规划
【律师支招】
公众参与规划的途径和方式
【案例解读】
违法的建设用地规划
第三节 征收补偿预案公布
【案例解读】
J市××片区涝洼地区改造项目一期房屋征收补偿预案公告
第四节 征收补偿方案确定
【案例解读】
1.K市人民政府关于公布某项目房屋征收补偿方案征求意见及修
改情况的通告
2.中国首例不服政府旧城改造房屋征收的听证会
第五节 社会稳定风险评估与征收补偿费用拨付监管
【案例解读】
申请补偿款发放、使用信息公开
第六节 房屋征收决定
【案例解读】
S市人民政府房屋征收决定
第七节 被征收人权利救济
【律师支招】
1.不服房屋征收决定可向哪些复议机关申请复议
2.不服房屋征收决定而申请行政复议的时效
3.经行政复议程序后可提起行政诉讼的情形
4.不服房屋征收决定而提起的行政诉讼由中级人民法院管辖
5.不服房屋征收决定而提起行政诉讼的诉讼时效
【案例解读】
公告送达与时效
第八节 征收范围内房屋情况调查登记
第九节 征收禁止与暂停
第三章 补偿
第一节 征收补偿范围
第二节 征收住房保障适用
第三节 被征收房屋价值评估
【律师支招】
1.房屋征收评估基本事项须知
2.房屋征收评估工作流程图示
3.不服房屋征收评估结果的救济方式
第四节 评估机构的确定与作业
第五节 征收补偿方式
【律师支招】
1.选择产权调换的注意事项
2.选择产权调换时“拆一还一”的理解与适用
3.产权调换房的产权证办理须知
【案例解读】
1.货币补偿中的“暗补”玄机
2.接受暗补遭遇产权陷阱
3.通往理想补偿的谈判艺术
4.产权调换协议签成《特惠商品房认购协议书》引发的索房纠纷
5.产权调换房合法性证明欠缺至拆迁裁决被撤
6.高价商品房安置惊变经济适用房安置
第六节 搬迁补助与临时安置
【律师支招】
过渡期限届满产权调换房仍无法交付应当如何处理
第七节 停产停业损失补偿
【律师支招】
1.可获得停产停业损失补偿的房屋须满足的条件
2.停产停业损失补偿的补偿范围
3.停产停业损失补偿标准的确定
【案例解读】
1.承租厂房停产停业损失补偿款的分配之争
2.事实租赁门面房亦可获得征收补偿
3.厂房拆迁临危维权后补偿额速增一千余万
第八节 未登记房屋的认定与处理
【律师支招】
1.违法建筑的认定与处理
2.违法建筑的征收补偿
【案例解读】
1.区执法局拆“违建”被判违法
2.自建房的征拆补偿
3.别墅群遇“拆违”与一事不再罚
4.历史遗留房屋由谁定性
5.镇政府“拆违”被判违法
6.“拆违”的正当程序
第九节 征收补偿协议
第十节 补偿决定
第十一节 先补偿后搬迁与违法逼迁禁止
【律师支招】
1.未经补偿房屋被拆除时被征收人如何实现权利救济
2.遇非法逼迁时被征收人如何实现权利救济
【案例解读】
1.非法强拆未签协议被征收人房屋被公安局移交起诉
2.开发商断路逼迁，被拆迁企业成功维权
3.应对断水电、失业与打砸逼迁等拆迁“三大难”
第十二节 司法强制搬迁
【律师支招】
1.被征收人不履行征收补偿协议不属于司法强制搬迁的适用范围
2.申请司法强制搬迁的必备条件
3.申请司法强制搬迁需要提交的材料
4.人民法院对司法强制搬迁申请的审查
5.司法强制搬迁的执行
第十三节 征收补偿档案管理与审计监督
第四章 法律责任
第一节 征收工作人员渎职行为法律责任
第二节 非法逼迁行为法律责任
第三节 非法阻碍房屋征收补偿工作行为法律责任
第四节 贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用行为法律责任
第五节 虚假、失实评估行为法律责任
第五章 时效
第二编 疑难问题详解
1.国有土地上的非公共利益房屋拆迁如何进行？
2.集体土地上的房屋征收如何进行？
3.集体土地上的商业化房屋拆迁如何进行？
4.集体土地征收的程序？
5.集体土地征收涉及的房屋拆迁应当注意哪些问题？
6.征收中抵押权人如何实现债权？
7.征收中如何保护承租人的合法权益？
8.征收中如何保护公房承租人的合法权益？
9.征收中遇被查封房屋如何确定补偿对象？
10.征收中未析产房屋如何确定补偿对象？
11.征收中的国有土地使用权价值如何在补偿中实现？
12.以出让、划拨或租赁方式取得的土地使用权的征收补偿如何确定？
13.小产权房的征收补偿如何确定？
14.无证房屋的征收补偿如何确定？
15.房屋征收实施单位能否跨城市接受委托征收？
16.房屋征收实施单位能否转委托？
17.房屋征收实施单位是否存在资质限制？
18.如何区分公共利益与非公共利益？
19.美、德、日、韩、加、法等国公共利益征收模式
20.征收方案征求公众意见的方式
21.国有土地使用权随房屋征收被一并收回是无偿还是有偿？
22.既提起行政复议程序又提起行政诉讼的，依法如何处理？
23.诉讼中回避请求权的行使
24.被征收人不配合房屋情况调查有何后果？
25.“住改非”房屋应当如何补偿？
26.被征收人可否对房屋征收评估报告提起民事诉讼？
27.征收补偿协议是属于民事协议还是行政合同？
28.起诉征收补偿决定被判维持或驳回诉讼请求后可否再起诉征收
决定？
29.被征收房屋所有权人、使用权人在征收补偿活动中的证据保全须
知
第三编 法律文书范本
第一章 土地类法律文书
1.征地信息公开申请表
2.征地信息公开申请书
3.土地信息公开不作为行政复议申请书
4.征地批文行政起诉状
5.违法用地查处申请书范本
第二章 委托征收类法律文书
委托征收协议书范本
第三章 规划类法律文书
1.规划听证申请书
2.规划信息公开申请表
3.不服规划起诉状
4.不服规划变更起诉状
第四章 房屋征收决定类法律文书
1.行政复议申请书
2.行政起诉状（未经复议起诉）
3.行政起诉状（经复议后起诉）
第五章 房屋征收评估异议类法律文书
1.复核评估申请
2.专家委员会鉴定申请
第六章 房屋征收补偿协议
房屋征收补偿协议
附录
一、房屋征收与补偿工作流程图
二、征收补偿示例
（一）全国通用征收补偿计算公式
（二）上海市征收补偿示例
（三）北京市征收补偿示例
（四）广州市征收补偿示例