土地增值税清算指南（第四版）

第一章 土地增值税清算管理第一节 土地增值税清算概述 一、土地增值税清算定义 二、土地增值税清算总体要求 三、土地增值税清算条件 （一）应清算条件 （二）可清算条件 四、土地增值税清算单位确定 五、土地增值税清算的前期管理 六、纳税人对土地增值税清算资料的提供 七、主管税务机关对土地增值税清算资料的受理 八、土地增值税清算工作流程 （一）应清算项目的工作流程 （二）可清算项目的工作流程 第二节 土地增值税清算审核 一、土地增值税清算审核方式 （一）真实性 （二）合法性 （三）合理性 （四）完整性 二、土地增值税清算审核内容 三、土地增值税清算单位的审核 四、土地增值税清算具体审核 （一）清算项目收入的审核 （二）扣除项目金额的审核 （三）其他方面的审核 （四）核定征收 第三节 土地增值税清算后续管理 一、审核结果告知 二、土地增值税清算时未售部分在清算后销售的处理 第二章 土地增值税清算实务 第一节 纳税义务人 一、基本规定 二、具体规定 第二节 征税范围 一、基本规定 二、具体规定 （一）土地增值税的征收范围 （二）对“赠与”的解释 （三）转让码头泊位、机场跑道等基础设施性质的建筑物 （四）对视同销售的规定 三、相关概念 （一）房地产 （二）产权 （三）土地使用权 （四）建筑物和附着物 四、问题解答 （一）土地增值税的征税范围是什么 （二）房产所有人将房屋产权赠与直系亲属，是否缴纳土地增值税 （三）个人转让住房是否缴纳土地增值税 （四）未办理土地使用权证转让土地是否缴纳土地增值税 （五）建造高级公寓，增值额未超过扣除项目金额的20%，是否缴纳土地增值税 （六）房地产开发企业将土地（房地产）对外投资或联营是否缴纳土地增值税 （七）合作建房如何缴纳土地增值税 （八）被兼并企业将房地产转让到兼并企业，是否缴纳土地增值税 （九）个人互换住房是否缴纳土地增值税 （十）地方政府要求房地产开发企业代收的费用是否缴纳土地增值税 （十一）转让集体所有制土地及其建筑物是否需要申报缴纳土地增值税 （十二）企业在改制重组过程中涉及的房产、土地转移如何缴纳土地增值税第三节 计税依据 一、基本规定 二、具体规定 （一）转让房地产收入的确定 （二）扣除项目金额的确定 第四节 税率和税额计算 一、税率 （一）条例规定 （二）土地增值税的税率是如何规定的 二、税额计算 （一）细则规定 （二）怎样计算土地增值税应纳税额 三、预征率 第五节 纳税地点和纳税期限 一、纳税地点 （一）条例规定 （二）细则规定 二、纳税期限 （一）条例规定 （二）细则规定 （三）具体规定 第六节 税收优惠 一、条例规定 二、细则规定 三、具体规定 （一）土地增值税的减免税政策规定 （二）普通标准住宅的条件 （三）关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的征免税问题 （四）1994年1月1日以前签订开发、转让合同的房地产征免土地增值税的问题 （五）关于《财政部国家税务总局关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》适用范围的问题 （六）延长1994年1月1日以前签订开发、转让合同的房地产征免土地增值税的问题 （七）个别项目优惠政策 （八）关于以房地产进行投资、联营的征免税问题 （九）关于合作建房的征免税问题 （十）关于企业兼并转让房地产的征免税问题 （十一）关于个人互换住房的征免税问题 （十二）个人销售住房 （十三）中国信达、中国华融、中国长城和中国东方资产管理公司处置不良资产的征免规定 （十四）对第29届奥运会组委会处置有关资产土地增值税问题 （十五）大连证券有限责任公司破产及财产处置土地增值税问题 （十六）被撤销金融机构清理和处置财产土地增值税问题 （十七）中国东方资产管理公司处置港澳国际（集团）有限公司有关资产的征免规定 （十八）原中国建设银行实施重组分立改革的土地增值税征免问题 （十九）上海世博局及其委托上海世博（集团）公司取得资产转让收入土地增值税征免问题 （二十）大秦铁路股份有限公司重组改制和上市的土地增值税征免问题 （二十一）廉租住房、经济适用房土地增值税征免问题 （二十二）汶川地震灾后恢复重建土地增值税征免问题 （二十三）亚运会组织委员会、大运会执行局和大冬会组织委员会土地增值税征免问题 （二十四）棚户区改造安置住房土地增值税征免问题 （二十五）玉树地震灾后恢复重建土地增值税征免问题 （二十六）公共租赁住房建设和运营土地增值税征免问题 （二十七）舟曲灾后恢复重建土地增值税征免问题 （二十八）中国联合网络通信集团有限公司及其所属公司重组改革土地增值税征免问题 （二十九）芦山地震灾后恢复重建过程中土地增值税征免问题 （三十）中国邮政储蓄银行改制上市过程中土地增值税征免问题 （三十一）中国中信集团公司重组改制过程中土地增值税征免问题 （三十二）支持鲁甸地震灾后恢复重建有关税收政策问题 （三十三）关于企业改制重组有关土地增值税政策问题 第七节 征收管理 一、征收机关 （一）条例规定 （二）细则规定 （三）具体规定 二、纳税申报 （一）条例规定 （二）细则规定 （三）具体规定 （四）对房地产开发企业预征土地增值税的规定 （五）土地增值税纳税申报表 （六）土地增值税纳税申报表的修订 三、委托代征与部门协助 （一）委托代征 （二）部门配合的规定 （三）与国有资产管理部门的配合 （四）与土地管理部门的配合 （五）与建设、房地产管理部门的配合 （六）房地产税收一体化管理 四、核定征收 （一）房地产开发企业核定征收的情形 （二）土地增值税核定征收条件 （三）旧房及建筑物转让的核定征收 （四）核定征收的限制 （五）严控核定征收，防范税收流失 五、税源管理 （一）建立重点税源户监控制度的意义 （二）重点税源户监控工作方式 （三）对重点税源户实施监控的内容 （四）有关工作要求 六、减免税管理 （一）减免税管理一般规定 （二）关于纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免税问题 七、问题解答 （一）未办理土地使用权证而转让土地是否缴纳相关税费 （二）如何计算土地增值税增值额 （三）新建房与旧房如何界定 （四）土地增值税的核定征收率有何规定 （五）什么情况下需要缴纳土地增值税 （六）政府征用企业房产，企业取得的补偿款是否缴纳土地增值税 （七）缴纳土地增值税什么情况下需要核定 （八）什么情况下需要填写《土地增值税纳税申报表》 （九）土地增值税中的“赠与”如何确定 （十）未按规定预缴土地增值税是否缴纳滞纳金 （十一）在计算土地增值税时，旧房及建筑物的评估价格是如何确定的 （十二）什么情况下按评估价格征收土地增值税 （十三）外币收入如何缴纳土地增值税 （十四）因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，如何申报缴纳土地增值税 （十五）转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物的纳税人，应办理哪些手续 （十六）未按预征规定期限预缴税款的处理规定有哪些 （十七）房地产评估机构违章处理规定有哪些 （十八）土地评估机构违章处理规定有哪些 （十九）国有房地产转让中有关价格评估的管理规定有哪些 （二十）土地评估价格的管理规定有哪些 第三章 土地增值税习题选 一、判断题 二、单选题 三、多选题 四、计算题 第四章 土地增值税清算实践案例分析 案例 1 财茂房地产公司土地增值税偷税案例 一、案件来源 二、纳税人基本情况 三、案件查处情况 (一)查前准备 (二)稽查实施 (三)检查中发现的问题 (四)案件定性处理及依据 四、有关法律、法规的适用性分析 (一)加收滞纳金问题 (二)定性问题 五、税务稽查手段和方法归纳 六、土地增值税检查难点分析 案例 2 A房地产公司开发H商品住宅楼土地增值税清算纳税评估探析 一、案件背景 二、纳税人基本情况 三、清算的实施 (一)要求清算和提供资料 (二)资料审核与评估 四、案例点评 (一)项目账面利润率 (二)建安工程费 (三)以企为本，纳税评估 (四)税收核定权 案例 3 ××房地产开发有限公司土地增值税清算案例 一、案件背景 (一)案件来源 (二)被清算纳税人及开发项目的基本情况 二、实施清算的方法和手段 (一)实施清算的方法和手段 (二)清算中遇到的困难 三、发现的问题 (一)该开发项目自行申报土地增值税清算的情况 (二)违法事实 四、特点及思考 (一)有关政策文件对清算单位区分口径不同 (二)普通标准住宅与非普通标准住宅区分对土地增值税清算存在的问题没有明确规定 (三)同一开发项目不同开发内容分摊成本、计算方式确定难 (四)企业取得土地使用权的方式不同，清算操作难 (五)关于《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第三款规定 (六)土地增值税清算与企业所得税之间的征管问题，导致清算难 案例 4 A房地产公司土地增值税清算综合性案例 一、案件背景 (一)案件来源 (二)纳税人及清算项目基本情况 二、实施检查情况 (一)检查的方式与手段 (二)检查中发现的问题与研讨 三、案例点评分析 案例 5 土地增值税清算——拆迁安置土地增值税计算案例（一） 一、案件背景 二、被查企业基本情况 三、调查中发现的主要问题 四、案件处理意见与思考 案例 6 土地增值税清算——拆迁安置土地增值税计算案例（二） 一、案件背景情况 (一)案件背景 （二）案件基本情况 （三）项目及立项审批情况 二、实施检查的方法和手段 （一）检查的方法和手段 (二)在检查过程中遇到的困难 三、违法事实及定性处理 （一）拆迁安置用房视同销售处理 （二）拆迁补差款纳税调整 （三）核增收入营业税及附加的追补 （四）土地增值税的清算追补 （五）扣除项目金额计算分摊问题 （六）营业税及附加的扣除问题 四、案件评析 （一）拆迁安置用房的收入确认和拆迁补偿费的确认问题 （二）利息扣除问题 （三）土地增值税清算时间操作难度大 案例 7 ××房地产开发有限公司某商住楼项目土地增值税清结算案例 一、案件背景 (一)案件来源 (二)企业基本情况 (三)项目开发、销售、预征土地增值税情况 二、土地增值税清算的方法、手段及过程 三、存在问题 四、政策依据及处理意见 五、分析存在问题的原因 六、建议 案例 8 ××新城土地增值税清算案例——税务稽查局是否有权清算 一、案件背景 (一)案件来源 (二)纳税人基本情况 二、案件检查 （一）查前准备 （二）本案在检查过程中遇到的政策问题 三、案件处理 四、税务稽查涉及土地增值税清算的认识和体会（稽查为何参与清算） 案例 9 土地增值税清算——预估成本如何处理实践案例 一、案件背景 (一)案件来源 (二)被查纳税人基本情况 二、检查实施方法和手段 (一)检查方法及手段 (二)检查中发现的问题 (三)检查中遇到的困难 三、案例分析 案例 10 土地增值税清算综合性案例 一、案件背景 (一)案件来源 (二)被查企业基本情况 二、实施清算过程及发现的问题 三、实践中遇到的困难 四、案例分析 案例 11 ××花园土地增值税清算案例一、案件背景 (一)清算背景 (二)被查纳税人基本情况 二、检查过程及方法 (一)基本情况 (二)计算过程 三、特点与思考 (一)计税收入确定难 (二)虚开发票，调查取证难 (三)虚构工程项目和工作量，成本核实难 四、几点稽查建议 (一)建立商品房的税收预约定价机制 (二)建立加强各部门之间的协调配合 (三)实行工程项目预先申报和引入中介机构鉴证制度 (四)修订土地增值税征收管理措施，科学确定扣除项目 第五章 土地增值税部分地方性政策 第一节 北京市土地增值税有关政策 一、清算方面政策 《北京市地方税务局关于明确土地增值税有关问题的公告》（北京市地方税务局公告2013年第8号） 《北京市地方税务局关于土地增值税清算问题的公告》（北京市地方税务局公告2010年第2号） 《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（京地税地〔2008〕92号） 《北京市地方税务局转发国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（京地税地〔2009〕267号） 《北京市地方税务局关于发布〈北京市地方税务局土地增值税清算管理规程〉的公告》（北京市地方税务局公告2016年第7号） 二、预征和核定征收方面政策 《北京市地方税务局北京市住房和城乡建设委员会关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告》（北京市地方税务局北京市住房和城乡建设委员会公告2013年第3号） 《北京市地方税务局北京市住房和城乡建设委员会关于进一步加强房地产市场调控有关税收问题的公告》（北京市地方税务局北京市住房和城乡建设委员会公告2011年第5号） 《北京市住房和城乡建设委员会北京市财政局北京市地方税务局关于贯彻落实国家有关部门房地产市场宏观调控政策有关问题的通知》（京建发〔2010〕677号） 三、征收管理方面政策 《北京市地方税务局关于完善土地增值税涉税证明管理制度有关问题的通知》（京地税地〔2010〕124号） 《北京市地方税务局关于土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知》（京地税地〔2009〕245号） 第二节 上海市土地增值税有关政策 一、清算方面政策 《上海市地方税务局关于土地增值税若干具体征收问题的规定》（沪地税地〔1997〕25号） 二、预征和核定征收方面政策 《上海市地方税务局关于调整住宅开发项目土地增值税预征办法的公告》（上海市地方税务局公告2010年第1号） 三、征收管理方面政策 《上海市地方税务局关于贯彻实施土地增值税征收管理的补充规定》（沪地税地〔1995〕40号） 《上海市地方税务局关于纳税人因国家建设需要依法征收收回房地产取得的收入免征土地增值税操作规程的公告》（上海市地方税务局公告2011年第3号） 第三节 天津市土地增值税有关政策 一、清算方面政策 《天津市房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（津地税地〔2010〕49号） 《天津市地方税务局关于印发〈天津市土地增值税清算管理办法〉的公告》（天津市地方税务局公告2015年第10号） 《天津市地方税务局关于土地增值税清算有关问题的公告》（天津市地方税务局公告2015年第9号） 二、预征和核定征收方面政策 《天津市地方税务局关于加强我市土地增值税征收管理的公告》（天津市地方税务局公告2011年第1号） 《天津市地方税务局关于土地增值税相关政策的公告》（天津市地方税务局公告2015年第8号） 第四节 重庆市土地增值税政策 一、清算方面政策 《重庆市财政局 重庆市地方税务局关于印发〈土地增值税等财产行为税政策执行问题处理意见〉的通知》（渝财税〔2015〕93号） 《重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告》（重庆市地方税务局公告2014年第9号） 《重庆市地方税务局关于土地增值税若干问题的通知》（渝地税发〔2011〕221号） 《重庆市地方税务局转发国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知的通知》（渝地税发〔2010〕168号） 《重庆市地方税务局转发国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知的通知》（渝地税发〔2010〕167号） 二、预征和核定征收方面政策 《重庆市财政局 重庆市地方税务局关于进一步做好房地产项目土地增值税预征工作的通知》（渝财税〔2014〕247号） 《重庆市地方税务局关于调整土地增值税预征率有关问题的通告》（重庆市地方税务局通告2011年第2号） 三、征收管理方面政策 《重庆市财政局 重庆市地方税务局关于加强房地产开发成本核定管理的通知》（渝财税〔2015〕92号） 《重庆市地方税务局关于土地增值税核定征收率的公告》（重庆市地方税务局公告2014年第3号） 《重庆市地方税务局房地产开发企业土地增值税核定征收管理办法（试行）》（重庆市地方税务局公告2012年第7号） 第五节 安徽省土地增值税政策 一、清算方面政策 《安徽省地方税务局关于土地增值税有关问题的批复》（皖地税函〔2012〕583号） 二、预征和核定征收方面政策 《安徽省地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（皖地税〔2010〕38号） 三、征收管理方面政策 《安徽省地方税务局关于对股权转让如何征收土地增值税问题的批复》（皖地税政三字〔1996〕367号） 第六节 福建省土地增值税有关政策 一、清算方面政策 《福建省地方税务局关于进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理的通知》（闽地税发〔2008〕64号） 《福建省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（闽地税发〔2007〕24号） 二、预征和核定征收方面政策 《福建省地方税务局关于进一步明确土地增值税核定征收有关问题的公告》（福建省地方税务局公告2014年第4号） 《福建省地方税务局关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告》（福建省地方税务局公告2013年第2号） 《福建省地方税务局关于进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理的通知》（闽地税发〔2008〕64号） 三、征收管理方面政策 《福建省地方税务局关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告》（福建省地方税务局公告2013年第2号） 《福建省房地产开发企业土地增值税征收管理办法（试行）》（闽地税发〔2005〕195号） 第七节 甘肃省土地增值税有关政策 一、清算方面政策 《甘肃省地方税务局印发〈甘肃省土地增值税预征办法〉和〈甘肃省土地增值税预征清算办法〉的通知》（甘地税函发〔2006〕206号） 二、预征和核定征收方面政策 《甘肃省土地增值税预征办法》（甘地税函发〔2006〕206号） 《甘肃省地方税务局关于进一步加强房地产税收管理有关政策问题的通知》（甘地税发〔2011〕57号） 三、征收管理方面政策 《甘肃省地方税务局关于进一步加强房地产税收管理有关政策问题的通知》（甘地税发〔2011〕57号） 《甘肃省地方税务局关于进一步加强土地增值税征收管理有关问题的通知》（甘地税函〔2011〕117号） 第八节 广西壮族自治区土地增值税有关政策 一、清算方面政策 《广西壮族自治区地方税务局关于土地增值税清算工作若干问题的通知》（桂地税发〔2008〕96号） 二、预征和核定征收方面政策 《广西壮族自治区地方税务局关于调整部分房地产企业土地增值税预征率的公告》（广西壮族自治区地方税务局公告2016年第3号） 《广西壮族自治区地方税务局关于调整土地增值税预征率的通知》（桂地税发〔2010〕18号） 三、征收管理方面政策 《广西壮族自治区土地增值税征收管理暂行办法》（桂地税发〔1998〕12号） 第九节 海南省土地增值税有关政策 一、清算方面政策 《海南省地方税务局关于印发土地增值税清算有关业务问答的通知》（琼地税函〔2015〕917号） 《海南省地方税务局关于明确土地增值税有关政策问题的通知》（琼地税发〔2014〕205号） 《海南省地方税务局转发国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（琼地税函〔2010〕250号） 《海南省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知》（琼地税发〔2009〕187号） 二、预征和核定征收方面政策 《海南省地方税务局关于土地增值税预征率的公告》（海南省地方税务局公告2014年第21号） 《海南省地方税务局关于转让土地使用权土地增值税征收问题的答复》（琼地税函〔2013〕672号） 三、征收管理方面政策 《海南省地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税核定征收办法的公告》（海南省地方税务局公告2012年第3号） 《海南省地方税务局关于明确土地增值税清算申报主体问题的公告》（海南省地方税务局公告2010年第2号） 《海南省地方税务局土地增值税清算管理工作规程（试行）》（琼地税发〔2007〕74号） 第十节 河北省土地增值税有关政策 一、清算方面政策 《河北省地方税务局转发国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（冀地税函〔2010〕93号） 《河北省地方税务局河北省国家税务局河北省财政厅关于转发〈中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则〉的通知》（冀地税发〔1996〕38号） 二、预征和核定征收方面政策 《河北省地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告》（河北省地方税务局公告2010年第1号） 三、征收管理方面政策 《河北省土地增值税管理办法》（冀地税发〔2006〕37号） 第十一节 河南省土地增值税有关政策 一、预征方面政策 《河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知》（豫地税发〔2010〕28号） 二、征收管理方面政策 《河南省地方税务局关于发布〈土地增值税减免税管理实施办法〉的公告》（河南省地方税务局公告2014年第12号） 《河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告》（河南省地方税务局公告2011年第10号） 《河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知》（豫地税发〔2010〕28号） 《河南省财政厅河南省地方税务局关于土地增值税中新旧房划分标准的通知》（豫财税政字〔1998〕61号） 第十二节 黑龙江省土地增值税有关政策 一、清算方面政策 《黑龙江省地方税务局关于发布〈黑龙江省土地增值税清算管理操作规程〉的公告》（黑龙江省地方税务局公告2016年第2号） 《黑龙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（黑龙江省地方税务局公告2016年第1号） 《黑龙江省土地增值税清算业务流程》（黑地税发〔2010〕34号） 《黑龙江省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（黑地税发〔2007〕119号） 二、征收管理方面政策 《黑龙江省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率问题的公告》（黑龙江省地方税务局公告2011年第5号） 《黑龙江省地方税务局关于土地增值税清算四项开发成本核定有关问题的通知》（黑地税函〔2011〕49号） 《黑龙江省地方税务局关于进一步明确土地增值税减免税管理有关问题的公告》（黑龙江省地方税务局公告2013年第3号） 第十三节 湖北省土地增值税有关政策 一、清算方面政策 《湖北省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算工作若干政策问题的通知》（鄂地税发〔2008〕211号） 《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（鄂地税发〔2008〕207号） 二、预征和核定征收方面政策 《湖北省地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告》（湖北省地方税务局公告2014年第7号） 《湖北省地方税务局关于调整土地增值税预征率和核定征收率的通知》（鄂地税发〔2012〕127号） 《湖北省地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（鄂地税发〔2010〕135号） 三、征收管理方面政策 《湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见》（鄂地税发〔2013〕44号） 《湖北省地方税务局关于规范个人转让非住宅存量房土地增值税征收管理工作的补充通知》（鄂地税函〔2013〕166号） 第十四节 湖南省土地增值税有关政策 一、清算方面政策 《湖南省地方税务局关于进一步规范土地增值税管理的公告》（湖南省地方税务局公告2014年第7号） 《湖南省地税局财产和行为税处关于明确“以股权转让名义转让房地产”征收土地增值税的通知》（湘地税财行便函〔2015〕3号） 二、预征和核定征收方面政策 《湖南省地方税务局关于加强土地增值税管理的公告》（湖南省地方税务局公告2015年第4号） 《湖南省地方税务局关于加强土地增值税征收管理工作的通知》（湘地税发〔2010〕25号） 三、征收管理方面政策 《湖南省地方税务局关于加强土地增值税征收管理工作的通知》（湘地税发〔2010〕25号） 《湖南省财政厅湖南省地方税务局转发财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（湘财税〔2006〕21号） 《湖南省地方税务局关于转让房地产按照评估价格计算征收土地增值税问题的通知》（湘地税发〔1995〕38号） 《湖南省财政厅湖南省地方税务局转发财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（湘财〔1995〕财税字第213号） 《湖南省土地增值税操作规程》（湘地税发〔1995〕25号） 《湖南省人民政府办公厅关于土地增值税征收有关问题的通知》（湘政办发〔1995〕48号） 第十五节 吉林省土地增值税有关政策 一、清算方面政策 《吉林省地方税务局关于修订〈吉林省地方税务局关于发布〈房地产开发企业土地增值税清算管理办法（试行）〉的公告〉等税收规范性文件的公告》（吉林省地方税务局公告2015年第5号） 《吉林省地方税务局关于发布〈房地产开发企业土地增值税清算管理办法（试行）〉的公告》（吉林省地方税务局公告2014年第1号） 《吉林省地方税务局转发国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（吉地税函〔2010〕34号） 《吉林省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（吉地税发〔2007〕77号） 二、征收管理方面政策 《吉林省人民政府关于贯彻实施土地增值税有关问题的通知》（吉政发〔1995〕30号） 《吉林省财政厅吉林省地方税务局转发财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（吉地税地联字〔1995〕170号） 第十六节 江苏省土地增值税有关政策 一、清算方面政策 《江苏省地方税务局关于土地增值税若干问题的公告》（苏地税规〔2015〕8号） 《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》（苏地税规〔2012〕1号） 《土地增值税清算管理规程》（苏地税发〔2009〕72号） 《江苏省地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》（苏地税函〔2009〕120号） 二、预征和核定征收方面政策 《江苏省地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告》（苏地税规〔2016〕2号） 《江苏省地方税务局关于进一步做好土地增值税预征工作的通知》（苏地税发〔2004〕58号） 三、征收管理方面政策 《江苏省财政厅江苏省地方税务局关于明确旧房转让土地增值税政策的通知》（苏财税〔2011〕36号） 第十七节 江西省土地增值税有关政策 一、清算方面政策 《江西省地方税务局关于土地增值税清算若干问题的通知(条款失效)》（赣地税发〔2008〕76号） 《江西省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知》（赣地税发〔2007〕22号） 二、征收管理方面政策 《江西省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率的公告》（江西省地方税务局公告2013年第10号） 《江西省地方税务局关于加强土地增值税征管有关问题的公告》（江西省地方税务局公告2010年第3号） 第十八节 辽宁省土地增值税有关政策 一、清算方面政策 《辽宁省地方税务局关于明确土地增值税清算有关问题的通知》（辽地税函〔2012〕92号） 《辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（辽地税发〔2007〕102号） 二、预征与核定征收方面政策 《辽宁省地方税务局关于加强土地增值税征管工作的通知》（辽地税函〔2010〕201号） 《辽宁省土地增值税预征管理规定》（辽地税发〔2006〕86号） 三、征收管理方面政策 《辽宁省财政厅辽宁省地方税务局转发〈财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知〉的通知》（辽财预〔2006〕290号） 第十九节 内蒙古自治区土地增值税有关政策 一、清算方面政策 《内蒙古自治区地方税务局关于进一步明确土地增值税有关政策的通知》（内地税字〔2014〕159号） 《内蒙古自治区地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算检查工作的通知》（内地税字〔2007〕87号） 二、预征和核定征收方面政策 《内蒙古地税局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（内地税字〔2010〕179号） 第二十节 宁夏回族自治区土地增值税有关政策 一、清算方面政策 《宁夏回族自治区房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（宁地税发〔2007〕46号） 二、预征和核定征收方面政策 《宁夏回族自治区地方税务局关于发布〈宁夏回族自治区土地增值税核定征收管理办法(试行)〉的公告》（宁夏回族自治区地方税务局公告2015年第5号） 《宁夏回族自治区人民政府关于印发〈宁夏回族自治区土地增值税征收管理实施暂行办法〉的通知》（宁政发〔2015〕43号） 《宁夏回族自治区土地增值税核定征收管理暂行办法》（宁夏回族自治区地方税务局公告2011年第2号） 第二十一节 青海省土地增值税有关政策 《青海省地方税务局转发〈国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知〉的通知》（青地税发〔2010〕99号） 第二十二节 山东省土地增值税有关政策 一、预征和清算方面政策 《山东省财政厅山东省地方税务局关于土地增值税有关问题的通知》（鲁财税〔2007〕35号） 《山东省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税预征和清算管理暂行办法》（鲁地税发〔2004〕33号） 《山东省地方税务局关于明确投资人股土地征收土地增值税土地扣除项目金额问题的通知》（鲁地税函〔2004〕30号） 二、核定征收方面政策 《山东省财政厅山东省地方税务局转发财政部国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（鲁财税〔2015〕15号） 《山东省地方税务局关于发布〈山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法（试行）〉的公告》（山东省地方税务局公告2015年第1号） 《山东省地方税务局关于加强土地增值税核定征收管理的公告》（山东省地方税务局公告2012年第4号） 三、征收管理方面政策 《山东省土地增值税征收管理暂行办法》（鲁地税三字〔1997〕21号） 第二十三节 山西省土地增值税有关政策 一、清算方面政策 《山西省地方税务局关于发布〈应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管办法〉的公告》（山西省地方税务局公告2014年第4号） 《山西省地方税务局关于发布〈房地产开发企业土地增值税清算管理办法〉的公告》（山西省地方税务局公告2014年第3号） 《山西省地方税务局转发〈国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知〉的通知》（晋地税发〔2009〕72号） 二、预征和核定征收方面政策 《山西省土地增值税预征管理办法》（山西省地方税务局公告2012年第3号） 三、征收管理方面政策 《山西省人民政府关于土地增值税有关问题的通知》（晋政发〔1995〕84号） 第二十四节 陕西省土地增值税有关政策 一、清算方面政策 《陕西省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（陕地税发〔2008〕89号） 二、预征与核定征收方面政策 《陕西省地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告》（陕西省地方税务局公告2012年第3号） 《陕西省土地增值税预征暂行办法》（陕地税发〔2005〕46号） 三、征收管理方面政策 《陕西省财政厅陕西省地方税务局转发财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（陕财税〔2006〕23号） 第二十五节 四川省土地增值税有关政策 一、清算方面政策 《四川省地方税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告》（四川省地方税务局公告2015年第5号） 《四川省地方税务局转发〈国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知〉的通知》（川地税发〔2009〕60号） 《四川省地方税务局转发〈国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知〉的通知》（川地税发〔2007〕21号） 二、预征和核定征收方面政策 《四川省地方税务局四川省财政厅关于土地增值税征管问题的公告》（四川省地方税务局公告2010年第1号） 三、征收管理方面政策 《四川省地方税务局关于房地产开发企业拆迁安置土地增值税征收问题的通知》（川地税函〔2012〕475号） 《四川省地方税务局关于修改〈四川省地方税务局关于进一步加强房地产开发及土地转让财产行为税管理的意见〉的通知》（川地税发〔2010〕106号） 《四川省地方税务局关于进一步加强房地产开发及土地转让财产行为税管理的意见》（川地税函〔2004〕96号） 《四川省地方税务局关于加强土地增值税减免项目管理的通知》（川地税函发〔1997〕233号） 《四川省地方税务局土地增值税征收管理暂行规定》（川地税发〔1995〕119号） 《四川省人民政府关于贯彻〈中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则〉的补充规定》（川财税政〔1995〕42号） 第二十六节 新疆维吾尔自治区土地增值税有关政策 一、清算方面政策 《新疆维吾尔自治区地方税务局关于发布〈自治区地方税务局关于土地增值税清算工作有关事项〉的公告》（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2013年第9号） 《新疆地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（新地税发〔2007〕135号） 二、征收管理方面政策 《新疆维吾尔自治区地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2014年第1号） 《新疆维吾尔自治区地方税务局关于土地增值税若干问题的通知》（新地税发〔2002〕150号） 第二十七节 云南省土地增值税有关政策 一、清算方面政策 《云南省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（云地税发〔2007〕180号） 二、征收管理方面政策 《云南省地方税务局关于进一步加强土地增值税征收管理有关问题的通知》（云地税发〔2005〕181号） 《云南省建设厅云南省土地管理局云南省地方税务局关于转让有关土地增值税征收管理工作的通知》（云地税发〔1995〕204号） 《云南省地方税务局转发〈财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定〉的通知》（云地税发〔1995〕203号） 《云南省土地增值税征收管理暂行规定》（云南省人民政府令1995年第22号） 第二十八节 浙江省土地增值税有关政策 一、清算方面政策 《浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的公告》（浙江省地方税务局公告2015年第8号） 《浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（浙江省地方税务局公告2014年第16号） 《浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算若干问题的通知》（浙地税函〔2009〕222号） 二、预征和核定征收方面政策 《浙江省地方税务局关于土地增值税征管若干问题的规定》（浙江省地方税务局公告2010年第2号） 三、征收管理方面政策 《浙江省地方税务局关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知》（浙地税函〔2004〕382号） 《浙江省国家税务局浙江省地方税务局关于土地增值税若干问题的补充通知》（〔95〕浙国税外第127号、〔95〕浙地税第38号） 四、土地增值税政策执行口径解答 《浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题得解答》（浙江省地方税务局税政三处2011年6月8日） 第二十九节 宁波市土地增值税有关政策 一、清算方面政策 《浙江省宁波市地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（宁波市地方税务局公告2015年第1号） 《浙江省宁波市地方税务局关于宁波市土地增值税清算若干政策问题的补充通知》（甬地税二〔2010〕106号） 《宁波市地方税务局关于进一步加强房地产开发项目土地增值税清算工作的通知》（甬地税二〔2009〕104号） 《宁波市地方税务局关于土地增值税清算若干问题的通知》（甬地税二〔2007〕74号） 二、征和核定征收方面政策 《宁波市地方税务局关于土地增值税征管问题的公告》（宁波市地方税务局2010年第1号） 《宁波市地方税务局转发财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（甬地税二〔2006〕116号） 第三十节 大连市土地增值税有关政策 一、清算方面政策 《辽宁省大连市地方税务局关于土地增值税征收管理若干问题的公告》（大连市地方税务局公告2014年第1号） 《辽宁省大连市地方税务局关于进一步推进土地增值税清算工作的通知（节选）》（大地税函〔2010〕122号） 《辽宁省大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》（大地税函〔2008〕188号） 二、预征和核定征收方面政策 《辽宁省大连市地方税务局关于调整大连市房地产开发项目土地增值税预征率和清算核定征收率的公告》（辽宁省大连市地方税务局公告2010年第1号） 三、征收管理方面政策 《辽宁省大连市地方税务局关于进一步明确土地增值税征收管理若干问题的公告》（大连市地方税务局公告2015年第5号） 《辽宁省大连市地方税务局关于土地增值税征收管理若干问题的公告》（大连市地方税务局公告2014年第1号） 《辽宁省大连市地方税务局关于个人转让非住宅“二手房”土地增值税征收管理有关问题的通知》（大地税函〔2010〕135号） 《大连市地方税务局关于进一步明确土地增值税若干问题的通知》（大地税函〔2007〕200号） 《大连市地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知的通知》（大地税函〔2007〕93号） 《大连市地方税务局关于明确土地增值税若干问题的通知》（大地税函〔2006〕76号） 《大连市地方税务局关于土地增值税若干税收政策问题的通知》（大地税发〔2003〕5号） 第三十一节 厦门市土地增值税有关政策 一、清算方面政策 《厦门市地方税务局关于修订〈厦门市土地增值税清算管理办法〉的公告》（厦门市地方税务局公告〔2016〕7号） 《厦门市地方税务局关于发布〈厦门市土地增值税清算管理办法〉的公告》（厦门市地方税务局公告2015年第3号） 《厦门市房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（厦地税发〔2010〕16号） 二、预征和核定征收方面政策 《福建省厦门市地方税务局关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告》（厦门市地方税务局公告2013年第7号） 三、征收管理方面政策 《福建省厦门市地方税务局关于土地增值税征收管理有关事项的公告》（福建省厦门市地方税务局公告2011年第5号） 《福建省厦门市地方税务局关于加强土地增值税征收管理工作的通知》（厦地税发〔2007〕100号） 《厦门市人民政府关于开征我市土地增值税的批复》（厦府〔2005〕389号） 第三十二节 青岛市土地增值税有关政策 一、清算方面政策 《山东省青岛市地方税务局关于发布〈房地产开发项目土地增值税管理办法〉的公告》（青岛市地方税务局公告2016年第1号） 《山东省青岛市地方税务局关于土地增值税和契税若干具体政策的公告》（青岛市地方税务局公告2015年第2号） 《山东省青岛市地方税务局关于进一步明确土地增值税清算有关政策和征管问题的公告》（山东省青岛市地方税务局公告2011年第10号） 《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》（青地税函〔2009〕47号） 二、预征和核定征收方面政策 《山东省青岛市地方税务局关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告》（青岛市地方税务局公告2014年第1号） 三、征收管理方面政策 《房地产开发项目土地增值税清算业务指引》（青地税函〔2013〕44号） 《山东省青岛市地方税务局关于存量房地产转让土地增值税若干问题的公告》（山东省青岛市地方税务局公告2011年第7号） 第三十三节 深圳市土地增值税有关政策 一、预征和核定征收方面政策 《广东省深圳市地方税务局关于调整我市土地增值税预征率的公告》（深地税告〔2010〕6号） 二、征收管理方面政策 《广东省深圳市地方税务局关于发布土地增值税征管工作规程（试行）的公告》（深圳市地方税务局公告2015年第1号） 《深圳市地方税务局土地增值税征管工作规程》（深地税发〔2009〕24号） 《深圳市地方税务局转发深圳市政府办公厅关于对我市土地增值税“普通标准住宅”执行标准进行调整的通知》（深地税发〔2006〕555号） 《深圳市地方税务局关于土地增值税扣除项目等有关问题的通知》（深地税发〔2006〕454号） 《深圳市地方税务局关于土地增值税纳税义务发生时间有关问题的通知》（深地税发〔2006〕266号） 《深圳市地方税务局转发财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（深地税发〔2006〕259号） 第三十四节 广东省土地增值税有关政策 一、清算方面政策 《广东省地方税务局关于发布〈广东省地方税务局土地增值税清算管理规程（暂行）〉的公告》（广东省地方税务局公告2014年第3号） 二、征收管理方面政策 《广东省地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（粤地税发〔2010〕105号） 附录一 房地产开发流程图及说明(仅供参考) 一、房地产开发流程图 二、房地产开发流程说明 (一)项目设想及可行性研究 (二)项目立项及企业审批 (三)项目规划 (四)取得土地使用权 (五)征地、拆迁 (六)工程建设 (七)房地产经营 (八)物业管理 三、房地产开发分类 (一)根据开发的规模分类 (二)根据开发的位置分类 (三)根据物业的使用功能分类 (四)根据开发的方式分类 四、房地产开发企业的资质等级 (一)资质等级的划分标准 (二)开发资质的适用范围 附录二 房地产建安成本参考价格(按建筑平方米算，2010年数据) 附录三 房地产开发成本明细科目核算(仅供参考) 一、土地征用及拆迁补偿费 二、前期工程费 三、建安工程费 四、基础设施费 五、公共配套设施费 附录四 相关法规 中华人民共和国土地增值税暂行条例 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 土地增值税宣传提纲 财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知 财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 土地增值税清算鉴证业务准则 土地增值税清算管理规程 国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知 国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知 中国注册税务师协会关于印发《土地增值税清算鉴证业务指导意见(试行)》的通知