土地增值税清算指南（第五版）

第一章 土地增值税清算管理
第一节 土地增值税清算概述
一、土地增值税清算定义
二、土地增值税清算总体要求
三、土地增值税清算条件
四、土地增值税清算单位确定
五、土地增值税清算的前期管理
六、纳税人对土地增值税清算资料的提供
七、主管税务机关对土地增值税清算资料的受理
八、土地增值税清算工作流程
第二节 土地增值税清算审核
一、土地增值税清算审核方式
二、土地增值税清算审核内容
三、土地增值税清算单位的审核
四、土地增值税清算具体审核
第三节 土地增值税清算后续管理
一、审核结果告知
二、土地增值税清算时未售部分在清算后销售的处理
第二章 土地增值税清算实务
第一节 纳税义务人
一、基本规定
二、具体规定
第二节 征税范围
一、基本规定
二、具体规定
三、相关概念
四、问题解答
（一）土地增值税的征税范围是什么？
（二）房产所有人将房屋产权赠与直系亲属，是否缴纳土地增值税？
（三）个人转让住房是否缴纳土地增值税？
（四）未办理土地使用权证转让土地是否缴纳土地增值税？
（五）建造高级公寓，增值额未超过扣除项目金额的20%，是否缴纳土地增值税？
（六）房地产开发企业将土地（房地产）对外投资或联营是否缴纳土地增值税？
（七）合作建房如何缴纳土地增值税？
（八）被兼并企业将房地产转让到兼并企业中，是否缴纳土地增值税？
（九）个人互换住房是否缴纳土地增值税？
（十）地方政府要求房地产开发企业代收的费用是否缴纳土地增值税？
（十一）转让集体所有制土地及其建筑物是否需要申报缴纳土地增值税？
（十二）企业在改制重组过程中涉及的房产、土地转移如何缴纳土地增值税？
第三节 计税依据
一、基本规定
二、具体规定
第四节 税率和税额计算
一、税率
二、税额计算
三、预征率
第五节 纳税地点和纳税期限
一、纳税地点
二、纳税期限
第六节 税收优惠
一、条例规定
二、细则规定
三、具体规定
第七节 征收管理
一、征收机关
二、纳税申报
三、委托代征与部门协助
四、土地增值税的核定征收
五、税源管理
六、减免税管理
七、问题解答
（一）未办理土地使用权证而转让土地是否缴纳相关税费？
（二）如何计算土地增值税增值额？
（三）新建房与旧房如何界定？
（四）土地增值税的核定征收率有何规定？
（五）什么情况下需要缴纳土地增值税？
（六）政府征用企业房产，企业取得的补偿款是否缴纳土地增值税？
（七）缴纳土地增值税什么情况下需要核定？
（八）什么情况下需要填写《土地增值税纳税申报表》？
（九）土地增值税中的“赠与”如何确定？
（十）未按规定预缴土地增值税是否缴纳滞纳金？
（十一）在计算土地增值税时，旧房及建筑物的评估价格是如何确定的？
（十二）什么情况下按评估价格征收土地增值税？
（十三）外币收入如何缴纳土地增值税？
（十四）因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，如何申报缴纳土地增值税？
（十五）转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物的纳税人，应办理哪些手续？
（十六）未按预征规定期限预缴税款的处理规定有哪些？
（十七）房地产评估机构违章处理规定有哪些？
（十八）土地评估机构违章处理规定有哪些？
（十九）国有房地产转让中有关价格评估的管理规定有哪些？
（二十）土地评估价格的管理规定有哪些？
第三章 土地增值税习题选
一、判断题
二、单选题
三、多选题
四、计算题
第四章 土地增值税清算实践案例分析
案例 1 财茂房地产公司土地增值税偷税案例
一、案件来源
二、纳税人基本情况
三、案件查处情况
四、有关法律、法规的适用分析
五、税务稽查手段和方法归纳
六、土地增值税检查难点分析
案例 2 A房地产公司开发H商品住宅楼土地增值税清算纳税评估探析
一、案件背景
二、纳税人基本情况
三、清算的实施
四、案例点评
案例 3 ××房地产开发有限公司土地增值税清算案例
一、案件背景
二、实施清算的方法和手段
三、发现的问题
四、特点及思考
案例 4 A房地产公司土地增值税清算综合案例
一、案件背景
二、实施检查情况
三、案例点评分析
案例 5 土地增值税清算——拆迁安置土地增值税计算案例（一）
一、案件背景
二、被查企业基本情况
三、调查中发现的主要问题
四、案件处理意见与思考
案例 6 土地增值税清算——拆迁安置土地增值税计算案例（二）
一、案件背景情况
二、实施检查的方法和手段
三、违法事实及定性处理
四、案件评析
案例 7 ××房地产开发有限公司某商住楼项目土地增值税清结算案例
一、案件背景
二、土地增值税清算的方法、手段及过程
三、存在的问题
四、政策依据及处理意见
五、分析存在问题的原因
六、建议
案例 8 ××新城土地增值税清算案例——税务稽查局是否有权清算
一、案件背景
二、案件检查
三、案件处理
四、税务稽查涉及土地增值税清算的认识和体会（稽查为何参与清算）
案例 9 土地增值税清算——预估成本如何处理实践案例
一、案件背景
二、检查实施方法和手段
三、案例分析
案例 10 土地增值税清算综合案例
一、案件背景
二、实施清算过程及发现的问题
三、实践中遇到的困难
四、案例分析
案例 11 ××花园土地增值税清算案例
一、案件背景
二、检查过程及方法
三、特点与思考
四、稽查建议
第五章 土地增值税相关法规
中华人民共和国土地增值税暂行条例
中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则
土地增值税宣传提纲
财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知
财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知
国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知
土地增值税清算鉴证业务准则
土地增值税清算管理规程
国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知
国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知
中国注册税务师协会关于印发《土地增值税清算鉴证业务指导意见(试行)》的通知
第六章 部分地方土地增值税政策
第一节 北京市土地增值税有关政策
一、清算方面政策
二、预征和核定征收方面政策
三、征收管理方面政策
第二节 上海市土地增值税有关政策
一、清算方面政策
二、预征和核定征收方面政策
三、征收管理方面政策
第三节 天津市土地增值税有关政策
一、清算方面政策
二、预征和核定征收方面政策
第四节 重庆市土地增值税政策
一、清算方面政策
二、预征和核定征收方面政策
三、征收管理方面政策
第五节 安徽省土地增值税政策
一、清算方面政策
二、预征和核定征收方面政策
三、征收管理方面政策
第六节 福建省土地增值税有关政策
一、清算方面政策
二、预征和核定征收方面政策
三、征收管理方面政策
第七节 甘肃省土地增值税有关政策
一、清算方面政策
二、预征和核定征收方面政策
第八节 广西壮族自治区土地增值税有关政策
一、清算方面政策
二、预征和核定征收方面政策
三、征收管理方面政策
第九节 海南省土地增值税有关政策
一、清算方面政策
二、预征和核定征收方面政策
三、征收管理方面政策
第十节 河北省土地增值税有关政策
一、清算方面政策
二、预征和核定征收方面政策
三、征收管理方面政策
第十一节 河南省土地增值税有关政策
一、预征与核定征收方面政策
二、征收管理方面政策
第十二节 黑龙江省土地增值税有关政策
一、清算方面政策
二、征收管理方面政策
第十三节 湖北省土地增值税有关政策
一、清算方面政策
二、预征和核定征收方面政策
三、征收管理方面政策
第十四节 湖南省土地增值税有关政策
一、清算方面政策
二、预征和核定征收方面政策
三、征收管理方面政策
第十五节 吉林省土地增值税有关政策
一、清算方面政策
二、征收管理方面政策
第十六节 江苏省土地增值税有关政策
一、清算方面政策
二、预征和核定征收方面政策
三、征收管理方面政策
第十七节 江西省土地增值税有关政策
一、清算方面政策
二、征收管理方面政策
第十八节 辽宁省土地增值税有关政策
一、清算方面政策
二、预征与核定征收方面政策
三、征收管理方面政策
第十九节 内蒙古自治区土地增值税有关政策
一、清算方面政策
二、预征和核定征收方面政策
第二十节 宁夏回族自治区土地增值税有关政策
一、清算方面政策
二、预征和核定征收方面政策
第二十一节 青海省土地增值税有关政策
第二十二节 山东省土地增值税有关政策
一、预征和清算方面政策
二、核定征收方面政策
第二十三节 山西省土地增值税有关政策
一、清算方面政策
二、预征和核定征收方面政策
三、征收管理方面政策
第二十四节 陕西省土地增值税有关政策
一、清算方面政策
二、预征与核定征收方面政策
三、征收管理方面政策
第二十五节 四川省土地增值税有关政策
一、清算方面政策
二、预征和核定征收方面政策
三、征收管理方面政策
第二十六节 新疆维吾尔自治区土地增值税有关政策
一、清算方面政策
二、预征与核定征收方面政策
三、征收管理方面政策
第二十七节 云南省土地增值税有关政策
一、清算方面政策
二、征收管理方面政策
第二十八节 浙江省土地增值税有关政策
一、清算方面政策
二、预征和核定征收方面政策
三、征收管理方面政策
四、土地增值税政策执行口径解答
第二十九节 宁波市土地增值税有关政策
一、清算方面政策
二、预征和核定征收方面政策
第三十节 大连市土地增值税有关政策
一、清算方面政策
二、预征和核定征收方面政策
三、征收管理方面政策
第三十一节 厦门市土地增值税有关政策
一、清算方面政策
二、预征和核定征收方面政策
三、征收管理方面政策
第三十二节 青岛市土地增值税有关政策
一、清算方面政策
二、预征和核定征收方面政策
三、征收管理方面政策
第三十三节 深圳市土地增值税有关政策
一、预征和核定征收方面政策
二、征收管理方面政策
第三十四节 广东省土地增值税有关政策
一、清算方面政策
二、征收管理方面政策
附录一 房地产开发流程图及说明(仅供参考)
一、房地产开发流程图
二、房地产开发流程说明
三、房地产开发分类
四、房地产开发企业的资质等级
附录二 房地产建安成本参考价格(按建筑平方米算，2010年数据)
附录三 房地产开发成本明细科目核算(仅供参考)
一、土地征用及拆迁补偿费
二、前期工程费
三、建安工程费
四、基础设施费
五、公共配套设施费