房地产案件审判要点

目录
第一章房地产纠纷案件立案
第一节管辖
一、房地产纠纷能否约定管辖
二、房地产纠纷胜诉后申请强制执行如何确定管辖
第二节立案基本要件
一、立案必须具备的条件
二、起诉的材料
第二章房地产开发
第一节房地产开发经营合同的效力
一、不具备房地产开发资质的主体所签订的合作开发房地产合同是否有效
二、以集体建设用地、农用地开发房地产的合作开发合同是否有效
三、以划拨土地使用权与他人合作开发房地产的合同是否有效
四、划拨土地使用权转让合同是否有效
第二节房地产开发经营合同的性质
一、房地产开发中的借款合同关系与合作投资关系的区别
二、合作开发与土地使用权转让的区别
第三节房地产开发经营合同履行与责任承担
一、签订合作开发房地产合同后，又签订建设工程施工合同，约定由其中一方负责施工并取得工程款，当事人之间的合作开发关系是否继续存在
二、合作开发房地产合同当事人是否应该就建设工程施工合同偿还工程款承担连带责任
三、经政府有关部门批准可以用作第三产业用地的集体所有土地，是否适用农村土地征用补偿标准
四、房地产开发经营合同的双方未进行最终结算，一方能否请求对部分争议先行处理
五、双方投资合作建房，房屋建成后应以协议的约定作为分割房屋的时间节点
第三章建设工程合同
第一节建设工程合同的效力
一、建设工程施工合同无效的情形
二、未取得建设审批手续的建设工程施工合同的效力
三、如何认定是否属于必须招投标的建设工程
四、如何认定“黑白合同”实质性内容不一致
五、如何认定当事人约定的保修期限的效力
六、如何认定小型建筑工程及农民低层住宅施工合同、家庭住宅室内装饰装修合同的效力
第二节建设工程合同的具体类型
一、如何认定发包与承包的主体资格
二、如何认定转包
三、如何认定违法分包
四、如何认定借用资质（挂靠）
五、如何认定内部承包
六、如何认定劳务分包
第三节建设工程合同的履行与责任承担
一、挂靠建筑企业的实际施工人可以以自己名义对发包人提起诉讼吗
二、非法转包、违法分包的实际施工人如何主张工程价款
三、非法转包、违法分包人在无效的建设工程施工合同履行中存在过错，实际施工人能否主张停工窝工损失
四、项目经理以项目部名义对外签订合同，法律责任由谁承担
第四节建设工程中的鉴定
一、建设工程施工合同案件中，对鉴定机构的鉴定意见有异议，如何提出自己的主张
二、关于建设工程施工合同工程价款结算案件中，哪些情形是不需要司法鉴定的
第五节工程款结算
一、政府审计部门审计结果能否作为合同结算依据
二、承包人要求按照竣工结算文件结算工程价款如何处理
三、无效建设工程施工合同的工程价款如何确定
四、当事人就同一建设工程订立的数份施工合同均被认定无效的，如何结算工程价款
五、“黑白合同”的建设工程，如何结算工程价款
六、如何认定当事人诉前达成的结算协议
七、固定总价结算施工合同工程价款问题
八、未全部完成施工即终止履行的，如何结算工程价款
九、如何认定当事人的工作人员签证确认行为的效力
十、如何确定欠付工程价款的利息
十一、如何处理转包、违法分包、借用资质的非法所得
第六节建设工程价款优先受偿权
一、如何确定享有优先受偿权的主体
二、如何界定优先受偿权的范围
三、如何行使优先受偿权
四、合同无效情形下，承包人是否享有优先受偿权
五、承包人、实际施工人不享有优先受偿权的情形
第四章商品房买卖
第一节商品房预售与认购
一、商品房预售合同的效力如何认定
二、签订合同后才补办取得预售许可证的商品房预售合同效力如何认定
三、商品房预售合同签订后，商品房预售许可证明被行政机关撤销，是否影响合同效力
四、商品房预售合同登记备案是否影响合同效力
五、未实际取得的预售商品房是否可以转卖
六、商品房认购书的性质如何认定
七、如何判断商品房认购书究竟是预约还是本约
八、商品房预售买卖中，出卖方主观上不具有多重买卖的目的，且未导致买受人无法取得房屋的，是否适用惩罚性赔偿责任
九、商品房预售中，如何判定是否构成合同解除的重大误解
第二节商品房买卖合同效力
一、房屋买卖中阴阳合同的效力如何认定
二、“假按揭”房贷合同的效力如何认定
三、房屋买卖过程中流质契约应当如何认定
四、商品房“一房数卖”合同是否有效
五、“一房数卖”中买受人如何确定权利救济顺位
六、规避国家限购令的行为如何定性
七、不属于人防工程的地下室并未作为独立使用空间销售或出租，将其计为公摊面积是否有效
第三节商品房买卖合同的履行与责任承担
一、开发商通过广告、宣传资料作出的相关说明和允诺如何认定
二、开发商在销售、宣传中不如实履行告知义务应承担什么责任
三、开发商未按视觉效果图与沙盘模型履行义务是否承担违约责任
四、买受人能否以商品房存在表面瑕疵等理由拒绝接收商品房
五、因“出卖人原因”未办理房屋过户登记的认定及责任承担
第四节商品房买卖合同的解除
一、买房遭遇新政的情势变更是否必然解除房屋买卖合同及责任承担
二、商品房不符合交付条件应如何处理
三、按揭购房者要求解除合同，银行的诉讼地位怎么解决
四、合同解除后，商品房首付款、按揭贷款如何处理
第五章二手房买卖
第一节二手房买卖合同的效力
一、二手房买卖口头购房合同是否有效
二、出卖人能否以做低房价款为由主张合同无效
三、以欺骗公证处方式取得房屋再出售的合同效力
四、买受人同意清偿债务消灭抵押权而签订的房屋买卖合同的效力
第二节二手房买卖合同的权利义务
一、二手房买卖中变更产权登记人原合同权利义务是否发生转移
二、发现房屋为“凶宅”，买受人能否行使撤销权
三、如何确定共有人一方私自处置房屋，第三人是否“善意取得”
四、善意取得房屋后有关部门撤销登记，行为人是否享有诉争房屋的权利
第三节二手房买卖合同的履行与责任承担
一、二手房买卖合同的履行过程中，影响合同履行的国家政策变化是否属于不可抗力或情势变更
二、共有人一方处分共有房屋，合同能否继续履行
三、二手房买卖合同因对被抵押房屋约定不明造成履行不能如何处理
四、房屋买卖合同签订后，出卖人未经买受人同意在过户前作出的抵押行为是否有效
五、售房人不将户口及时迁移的违约责任
六、公证机构未尽到充分的审查义务，对虚假材料进行公证导致权利人利益受到损害，是否应当承担损害赔偿责任
第六章其他房屋买卖
第一节公房、集资建房、福利房纠纷
一、转让集资房购房指标，能否要求过户
二、离职后职工在职时购买的单位集资房应如何处置
三、买卖公房使用权，双方所签订的换房协议是否有效
四、借父母之名购买的公房，能否作为父母遗产
五、承租的公房是否可以继承
第二节农村宅基地房屋纠纷
一、农村房屋买卖合同的效力问题
二、农村宅基地共建房屋所有权归属问题
三、宅基地房屋继承问题
第三节经济适用房购买纠纷
一、经济适用房购买指标转让合同、借名购房合同的效力问题
二、不符合上市交易条件的经济适用住房转让合同的效力
三、经济适用房符合上市交易条件且无其他无效情形合同效力问题
第七章房屋租赁
第一节房屋租赁合同的效力
一、廉租房租赁合同纠纷是否具有民事可诉性
二、“城中村”产生的房屋租赁合同纠纷案件的处理原则
三、已出租的财产被抵押，租赁合同是否有效
四、违反《中华人民共和国消防法》强制性规定的房屋租赁合同的效力
五、“群租房”房屋租赁合同的效力
第二节房屋租赁合同的履行与责任承担
一、租赁房屋交付的判断标准
二、出租人就同一房屋订立数份租赁合同如何确定承租人和违约责任
三、出租人将已抵押房屋出租给承租人的租赁合同的效力及赔偿责任的确定
四、租赁房装饰装修、扩建问题处理规则
五、买卖不破租赁原则的理解和适用
六、承租人优先购买权的认定和限制
第三节房屋租赁合同的解除
一、承租人未经同意转租房屋，出租人可否解除租赁合同
二、承租房屋从事违反公序良俗活动的，出租人可否提前终止合同
三、不能办理营业执照的房屋租赁合同是否可以依法解除
四、房屋租赁合同无效或者解除，房屋占有使用费的计算原则
第八章物业管理
第一节物业管理合同的效力
一、开发商未经业主同意变更前期物业服务合同的效力
二、未签订合同但事实上享有物业服务是否应支付对价
第二节物业管理合同的权利义务
一、物业服务安保义务范围如何界定
二、业主知情权的内容以及如何行使
三、业主是否有权对建筑物专有部分实施部分改造
四、物业服务企业在合同期限内提高物业服务费的程序
五、物业公司对违约业主罚款、停水停电等是否合法
六、住宅专项维修资金管理及使用问题
七、住宅专项维修资金诉求是否适用诉讼时效
第三节物业管理合同的履行与责任承担
一、物业管理服务存在瑕疵的可否请求核减物业费用
二、业主能否以房屋存在质量等问题为由拒交物业费
三、业主未实际入住所购房屋是否仍需交纳物业费
四、物业服务企业的维修、养护、管理等违约责任
第九章房屋相邻权
第一节房屋相邻权的界定
一、对通风、采光和日照的妨碍行为的参照标准是什么
二、视觉卫生权、眺望权是否可以纳入相邻权的范围
三、相邻不动产权利人对正常合理范围内的侵害或者妨碍是否负有容忍义务
四、签订房屋买卖合同，尚未取得房屋所有权证，是否能成为相邻关系的主体
五、受害人针对采光、日照妨碍行使请求权的，是否受诉讼时效的限制
第二节相邻权侵权行为的认定
一、相邻通风、采光和日照纠纷的构成要件
二、侵害人有过错是否是构成相邻通风、采光、日照侵害的前提
三、相邻不动产权利人提起采光、日照关系请求权，需提供相邻另一方有侵害行为这一事实
第三节相邻权侵权责任的承担
一、在处理相邻采光纠纷案件时，责任的承担应考虑哪些因素
二、相邻通风、采光、日照纠纷中赔偿损失请求权赔偿范围与赔偿标准
三、因用水、排水等致相邻不动产权利人损害的应予赔偿，赔偿可否包括合理的误工费