房地产企业会计真账实操全图解

第1章
1.1
房地产企业会计基础知识
房地产开发企业类型 ............................. 2
1.1.1 从经营内容和经营方式的角度划分............................................2
1.1.2 从经营范围的广度划分 ...............................................................3
1.2
房地产开发经营的主要流程........................ 3
1.2.1 前期准备阶段...............................................................................4
1.2.2 取得土地使用权阶段 ...................................................................4
1.2.3 建设施工阶段...............................................................................6
1.2.4 房产销售（预售）阶段 ...............................................................6
1.2.5 项目清算阶段...............................................................................9
1.2.6 自持物业阶段...............................................................................9
1.3
房地产开发企业主要经营业务内容 ................. 10
1.3.1 房地产企业取地业务内容 ......................................................... 11
1.3.2 房地产企业工程建设业务内容 ................................................. 12
1.3.3 房地产企业销售业务内容 ......................................................... 12
1.4
房地产企业税务处理快速入门 ..................... 13
1.4.1 了解各个环节涉及的主要税种 ................................................. 13
1.4.2 纳税申报怎么做 ......................................................................... 14
.I
 
房地产企业会计真账实操全图解
第2章
2.1
2.2
企业设立阶段的会计核算
企业设立阶段业务简介 .......................... 24
企业设立阶段的会计核算......................... 25
2.2.1 设置“实收资本”和“资本公积”科目 .................................. 25
2.2.2 新设立公司的会计核算 ............................................................. 26
【实账处理】——公司收到部分约定认缴额的账务处理 ................................27
【实账处理】——公司收到长期股权投资出资的账务处理............................28
2.2.3 公司增加注册资本的核算 ......................................................... 28
【实账处理】——公司收到土地使用权出资的账务处理 ................................29
【实账处理】——公司将资本公积转为实收资本的账务处理 .......................30
【实账处理】——公司将盈余公积转为实收资本的账务处理 .......................31
2.2.4 公司实收资本减少的核算 ......................................................... 31
【实账处理】——尚领房地产有限责任公司减少注册资本的账务处理 .....32
【实账处理】——某房地产股份有限公司减少注册资本的账务处理 .........33
2.2.5 开办费的核算............................................................................. 34
【实账处理】——尚领房地产有限责任公司开办费的账务处理 ..................34
第3章
3.1
工程会计工作范围及账务处理
工程会计日常工作 .............................. 36
3.1.1 工程会计对接的企业经营业务 ................................................. 36
3.1.2 工程会计审核原始单据注意事项.............................................. 38
3.2
取得开发用土地使用权的会计处理 ................. 40
【实账处理】——尚领房地产公司竞拍取得土地使用权的会计处理 .........41
3.2.1 通过竞拍取得土地使用权的会计处理 ...................................... 40
3.2.2 接受投资取得土地使用权的会计处理 ...................................... 41
【实账处理】——尚领房地产公司接受投资取得土地使用权的账务处理 ....42
3.2.3 在建项目收购的会计处理 ......................................................... 42
II.
 
目录
【实账处理】——尚领房地产公司收购在建项目的账务处理 .......................43
3.2.4 自用土地使用权的会计处理 ..................................................... 44
【实账处理】——尚领房地产公司关于自用土地使用权的账务处理 .........44
3.3
开发建设阶段不同承包方式的会计处理 ............. 45
3.3.1 开发建设阶段各种承包方式和内容.......................................... 45
3.3.2 BOT 项目工程承包方式下的会计处理 .................................... 48
3.3.3 BT 项目工程承包方式下的会计处理 ....................................... 49
3.4
开发成本的归集、分配与结转 ..................... 52
【实账处理】——尚领地产关于取得土地支付土地价款的账务处理 .........54
【实账处理】——尚领房地产公司关于土地价款分摊的账务处理 ..............56
3.4.1 土地征用及拆迁补偿费的归集与分配 ...................................... 54
3.4.2 前期工程费的归集与分配 ......................................................... 57
【实账处理】——尚领地产关于前期工程款归集和分摊的账务处理 .........58
3.4.3 建筑安装工程费的归集与分配 ................................................. 59
【实账处理】——关于发包建筑安装工程款归集和分摊的账务处理 .........62
【实账处理】——关于自营建筑安装工程款归集和分摊的账务处理 .........64
3.4.4 基础设施费的归集与分配 ......................................................... 65
【实账处理】——尚领地产关于基础设施费的归集与分配的账务处理 .....66
3.4.5 开发间接费用的归集与分配 ..................................................... 66
【实账处理】——尚领地产关于开发间接费用的归集与分配的账务处理 ....67
3.4.6 营利性公共配套设施费的归集与分配 ...................................... 68
【实账处理】——关于营利性公共配套设施费的归集与分配的账务处理 ....69
3.4.7 非营利性公共配套设施费的归集与分配 .................................. 70
【实账处理】——关于非营利性公共配套设施费归集与分配的账务处理 ...71
3.4.8 房屋开发成本的结转 ................................................................. 73
【实账处理】——尚领房地产公司关于房屋开发成本结转的账务处理 .....73
3.5
土地开发成本的核算 ............................ 74
.III
 
房地产企业会计真账实操全图解
3.5.1 土地开发成本核算对象的确定 ................................................. 75
3.5.2 土地开发成本项目的设置 ......................................................... 75
3.5.3 土地开发成本归集和分配 ......................................................... 76
【实账处理】——尚领房地产公司关于土地开发成本核算的账务处理 .....77
3.5.4 土地开发成本的结转 ................................................................. 78
【实账处理】——尚领房地产公司关于土地开发成本核算的账务处理 .....80
第4章
4.1
费用会计工作范围及账务处理
费用会计日常工作 .............................. 82
4.1.1 费用会计对接的企业经营业务 ................................................. 82
4.1.2 费用确认的原则、方法和内容 ................................................. 83
4.1.3 费用会计审核原始单据注意事项.............................................. 85
4.2
房地产企业费用的会计账务处理 ................... 86
【实账处理】——尚领房地产公司 2016 年管理费用的账务处理 .................87
4.2.1 房地产企业管理费用的核算及归集.......................................... 86
4.2.2 房地产企业销售费用的核算及归集.......................................... 89
【实账处理】——尚领房地产公司 2016 年销售费用的账务处理 .................91
4.2.3 房地产企业财务费用的核算及归集.......................................... 93
【实账处理】——尚领房地产公司 2016 年财务费用的账务处理 .................94
第5章
5.1
销售会计工作范围及账务处理
房地产销售会计工作范围......................... 96
5.1.1 销售收银员日常工作 ................................................................. 96
5.1.2 销售会计日常工作 ..................................................................... 99
5.2
销售阶段业务的会计核算........................100
5.2.1 诚意金的会计处理 ................................................................... 100
IV.
 
目录
【实账处理】——尚领房地产公司收取诚意金的账务处理..........................101
5.2.2 销售定金的会计处理 ............................................................... 101
【实账处理】——关于销售定金的账务处理 .....................................................102
5.2.3 按揭保证金的会计核算 ........................................................... 102
【实账处理】——关于按揭保证金的账务处理 ................................................103
5.2.4 预售房款的会计核算 ............................................................... 103
【实账处理】——关于预售款的账务处理..........................................................104
5.2.5 销售更名、销售退房、销售换房的会计核算 ........................ 105
【实账处理】——关于销售更名的账务处理 .....................................................105
【实账处理】——关于销售退房的账务处理 .....................................................106
【实账处理】——尚领房地产公司关于销售换房的账务处理 .....................107
5.2.6 代收款项的会计核算 ............................................................... 107
【实账处理】——尚领房地产公司关于代收款项的账务处理 .....................108
5.3
商品房销售收入的会计核算......................108
5.3.1 收入的会计确认 ....................................................................... 108
5.3.2 房地产销售收入的账务处理 ................................................... 110
【实账处理】——在收入结转前已收齐房款的销售收入的账务处理 .......110
【实账处理】——收入结转前剩余房款在 3 年以内的销售收入账务处理....111
【实账处理】——收入结转前剩余房款在 3 年以上的销售收入账务处理....112
5.3.3 商品房面积差的会计核算 ....................................................... 114
【实账处理】——尚领房地产公司关于商品房面积差的账务处理 ............114
5.3.4 拆迁还房的会计处理 ............................................................... 115
【实账处理】——尚领房地产公司关于拆迁还房的账务处理 .....................116
5.3.5 委托代销收入的会计核算 ....................................................... 117
5.3.6 售后回购房屋收入的会计核算 ............................................... 118
【实账处理】——尚领房地产公司关于融资性售后回购的账务处理 .......119
5.4
商品房销售成本的结转与核算 ....................120
5.4.1 开发产品销售时的会计核算 ................................................... 120
.V
 
房地产企业会计真账实操全图解
【实账处理】——尚领房地产公司关于商品房产成品入库的账务处理 ...121
【实账处理】——尚领房地产公司关于商品房产成品出库的账务处理 ...122
5.4.2 成本差异的会计核算 ............................................................... 123
【实账处理】——尚领房地产公司关于商品房成本差异的账务处理 .......123
5.5
房地产持有物业会计账务处理 ....................124
【实账处理】——关于出租物业成本支出的账务处理 ...................................125
【实账处理】——关于出租物业竣工的账务处理 ............................................126
【实账处理】——关于出租物业暂估入账的账务处理 ...................................126
5.5.1 出租物业的初始计量 ............................................................... 124
5.5.2 租金收入的账务处理 ............................................................... 127
【实账处理】——关于租金收入的账务处理 .....................................................127
5.5.3 免租期收入的账务处理 ........................................................... 128
【实账处理】——关于免租期租金收入的账务处理 .......................................129
5.5.4 出租物业的后续支出的会计核算............................................ 129
【实账处理】——关于维修支出的账务处理 .....................................................130
【实账处理】——关于装修费用的账务处理 .....................................................131
【实账处理】——关于改建支出的账务处理 .....................................................132
【实账处理】——关于计提折旧的账务处理 .....................................................134
【实账处理】——公允价值模式下出租物业关于改建支出的账务处理 ...136
5.5.5 出租物业处置的会计核算 ....................................................... 136
【实账处理】——关于出租物业处置的账务处理 ............................................137
5.5.6 自营物业的会计核算 ................................................................ 137
【实账处理】——关于自营物业成本支出的账务处理 ...................................139
【实账处理】——关于自营物业处置的账务处理 ............................................142
5.5.7 房地产改变用途的会计核算 ................................................... 142
【实账处理】——成本模式下投资性房地产转换为其他资产的账务处理 ...143
【实账处理】——公允价值模式下投资性房地产转换为自用房地产 .......143
【实账处理】——公允价值模式下自用房地产或存货转换为投资性房地产 ...144
VI.
 
目录
第6章
6.1
6.2
房地产企业利润及利润分配
房地产开发企业利润的构成......................146
利润的核算 ...................................146
【实账处理】——尚领房地产公司 2016 年营业利润的核算 ........................148
6.2.1 营业利润的核算 ....................................................................... 147
6.2.2 营业外收入的核算 ................................................................... 148
【实账处理】——尚领房地产公司进行非货币性资产交换的账务处理 ...150
6.2.3 营业外支出的核算 ................................................................... 151
【实账处理】——尚领房地产公司处置报废固定资产的账务处理 ............152
6.2.4 利润结转的核算 ....................................................................... 153
【实账处理】——尚领房地产公司关于利润结转的账务处理 .....................154
6.3
利润分配的核算 ...............................155
6.3.1 利润分配顺序........................................................................... 155
6.3.2 利润分配的账务处理 ............................................................... 156
【实账处理】——尚领房地产公司关于利润分配的账务处理 .....................158
6.3.3 未分配利润的账务处理 ........................................................... 159
第7章
7.1
房地产企业税务筹划
项目设立阶段税收筹划 .........................162
7.1.1 项目公司组织形式的筹划 ....................................................... 162
7.1.2 合作项目合作方式的筹划 ....................................................... 163
7.1.3 土地取得方式的税收筹划 ....................................................... 164
7.2
项目设计建造阶段税收筹划......................166
7.2.1 项目分期及户型选择的筹划 ................................................... 166
7.2.2 各项目成本的归集与控制及合同的订立执行 ........................ 167
7.2.3 建筑合同订立的筹划 ............................................................... 168
.VII
 
房地产企业会计真账实操全图解
7.2.4 开发间接费用筹划 ................................................................... 169
7.2.5 配套设施费的筹划 ................................................................... 170
7.3
项目销售阶段税收筹划 .........................170
7.3.1 销售方式和促销活动的税务筹划............................................ 171
7.3.2 销售定价的筹划 ....................................................................... 171
7.3.3 代收费用和精装修住房的筹划 ............................................... 173
7.3.4 房地产项目公司产品交付业主及清算的税务筹划 ................ 173
7.3.5 剩余资产的税务筹划 ............................................................... 174
7.3.6 房地产项目公司清算的税务筹划
....................................... 174
7.4
项目竣工决算阶段税收筹划......................175
7.4.1 土地增值税清算单位的选择 ................................................... 176
7.4.2 土地增值税清算时间的选择 ................................................... 176
7.4.3 企业所得税清算的税收筹划 ................................................... 177
第8章
8.1
房地产企业各环节纳税实务
..................................................................................... 180
房地产企业项目设立环节的税务处理 ..............180
【实账处理】——尚领房地产公司关于契税的账务处理 ..............................182
8.1.1 契税
8.1.2 印花税 .................................................................................... 182
8.1.3 耕地占用税 .............................................................................. 184
【实账处理】——尚领房地产公司关于耕地占用税的账务处理 ................185
8.2
8.3
房地产