房地产成本管理与控制实战宝典

第一部分　房地产企业成本系统建立
第一章　房地产企业成本控制的基础
对房地产企业而言，成本费用主要产生于前期投资决策、规划、设计、施工、销售等过程，因此要控制成本，在满足消费者需求的情况下，必须以“市场为导向”对房地产开发实施全过程成本控制。具体来说，必须根据房地产企业成本产生的特点，以全程成本控制为指导，在这个总体战略的指导下，建立战略执行体系，并将全程的成本控制战略贯穿于投资决策、规划设计、招投标、材料采购、项目施工等关键环节中，以实现成本控制的战略目标。
成本控制战略实施的关键是建立成本控制保障体系，为成本控制提供行为规范和组织保障，使成本控制有章可循。
第一节　组织方面的保障体系 2
一、房地产企业成本控制的组织体系 2
二、成本管理职责 3
【实战范本1-01】某房地产企业目标成本管理组织体系 4
【实战范本1-02】某地产公司成本管理中心岗位职责说明 10
第二节　成本控制管理信息系统 18
一、成本控制管理信息系统设计的基本思想 19
二、系统单据类型设计及费用项目成本分类 19
第三节　建立成本监控系统 22
一、制度建设 23
二、计划管理 23
三、分析检查 23
四、信息交流 24
第四节　成本档案管理系统 24
一、成本档案管理的要求 24
二、成本档案的组成及其管理标准 25
三、成本档案的归档与立卷 28
四、成本档案的编目与装订 28
五、成本档案的保管与使用 29
【实战范本1-03】成本档案查阅登记表 30

第二章　目标成本管理体系
目标成本是企业在特定时期内为保证预期利润的实现，并作为全体企业员工奋斗的目标而设定的一种预计成本，它是预测成本与目标管理方法相结合的产物，也就是将成本控制作为工作的目标。目标成本的表现形式很多，如计划成本、承诺成本、预期成本或利润成本等。目标成本是指在保证某项产品获得要求预期利润条件下允许该产品所发生的最高成本数据。
目标成本和目标成本管理两者之间是辩证统一的关系。目标成本是目标成本管理的实施对象和预期目标，目标成本管理是达到和实现目标成本的方式及方法。缺乏目标成本的确定编制、规划管理和过程控制，目标成本的实现便成为空谈。
第一节　目标成本管理概述 31
一、目标成本管理的基本原理 31
二、目标成本管理的原则 32
三、目标成本管理流程 32
四、目标成本管理的文件 34
【实战范本2-01】项目开发部成本控制责任书 37
【实战范本2-02】设计部成本控制责任书 40
【实战范本2-03】工程部成本控制责任书 44
【实战范本2-04】项目经理部成本控制责任书 47
【实战范本2-05】营销管理部成本控制责任书 50
【实战范本2-06】成本管理部成本控制责任书 53
第二节　目标成本的预测 57
一、目标成本预测的注意事项 57
二、目标成本预测的方法 58
三、房地产目标成本构成维度的分解 59
【实战范本2-07】房地产项目开发总目标控制表 60
【实战范本2-08】房地产项目目标成本测算表 64
第三节　目标成本的动态管理 74
一、动态成本的内涵 74
二、目标成本动态管理的意义 74
三、目标成本动态管理的支持文件 75
四、建立房地产开发项目目标成本动态控制机制 76
五、整合项目管理全过程业务链 80
【实战范本2-09】某房地产公司责任成本体系 81

第二部分　房地产项目全过程成本控制
第三章　房地产项目投资决策环节的成本控制
投资决策环节的成本控制是影响项目投资成败的关键，项目投资决策成败直接关系到项目将来产生的实际成本。房地产开发投资的综合性、投资额大、建设周期长和涉及面广等特点使房地产投资决策难免出现失误，所以对一个房地产开发企业而言，如何建立科学的决策机制，正确规避决策中的各种风险，成为成本控制的关键。
第一节　投资决策阶段成本概述 88
一、投资决策阶段的费用组成 88
二、投资决策阶段成本管理存在的问题 88
三、前期投资决策阶段影响成本的主要因素 89
四、现阶段房地产开发项目投资决策的成本控制存在的问题 89
五、投资决策不当对成本的影响 91
第二节　投资决策阶段成本控制的对策 92
一、企业内部完善投资决策流程 92
二、充分了解市场和政策法规信息 92
三、做好投资项目决策分析工作 93
【实战范本3-01】土地开发地块信息表 94
【实战范本3-02】土地SWOT分析表 97
【实战范本3-03】地块成交信息一览表 98
【实战范本3-04】房地产板块分布情况表 98
四、对开发项目进行投资估算 100
【实战范本3-05】某项目成本及投资收益测算 101
【实战范本3-06】某地产项目成本测算表 105

第四章　房地产项目设计环节成本控制
设计环节对投资的影响程度高达70%～90%。设计环节工作水平的高低、质量的高低不仅影响施工阶段投资的多少，而且也影响项目建成投产以后经济效益的高低。控制房地产企业项目的建设工程成本，首先应从设计开始，因为设计是工程项目付诸实施的龙头，是工程建设的灵魂，是控制基本建设投资规模、提高经济效益的关键。
第一节　房地产项目设计阶段成本控制的必要性 110
一、设计管理与成本的关系 111
二、设计阶段成本控制的影响因素 111
三、设计阶段成本控制的重要性 113
四、明确设计阶段各专业人员的成本责任 113
【实战范本4-01】项目设计阶段成本管理工作指引 114
第二节　规划设计阶段成本控制的措施 122
一、加强设计阶段的经济论证 122
二、实行限额设计 123
三、实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法 123
四、要加强设计出图前的审核工作 123
五、有效规范工程招投标制度，推进设计监理制 124
【实战范本4-02】某地产企业项目限额设计参考意见 124
【实战范本4-03】某地产企业限额管理标准 127
第三节　地产项目设计阶段成本优化 134
一、设计前期成本控制要点 134
二、概念、规划设计阶段成本控制重点 137
三、方案设计阶段成本控制重点 139
四、扩初设计阶段成本控制重点 142
五、施工图设计阶段成本控制重点 146
六、二次设计阶段成本控制重点 148
第四节　慎选设计方案以控制成本 149
一、基于成本控制的设计方案选择流程 150
二、主体结构设计方案的选择 150
三、地基基础设计方案的选择 153
四、装饰装修设计方案的选择 153

第五章　房地产项目招投标环节成本控制
招投标环节的成本控制涉及工程、设计、销售等多个部门的实际运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是招投标评审委员的选择则须有很强的针对性。这个环节成本控制的难点在于标书制定，重点在于评标。
第一节　招投标阶段对成本控制的影响 155
一、招标文件对成本的影响 155
二、计量计价模式对成本的影响 155
三、投标方案对成本的影响 156
四、招投标阶段控制流程对成本的影响 156
第二节　招标过程中的成本控制措施 157
一、选择合理的发包模式 157
二、合理划分标段 163
三、编制工程量清单和招标控制价 164
【实战范本5-01】工程量清单表格模板 170
四、招标文本库的标准化 175
相关链接　定额计价法 177
五、分析投标报价，协助合同价格谈判 178
【实战范本5-02】投标报价对比表 179
【实战范本5-03】招标项目成本考察及分析表 179
六、分析施工方案技术经济的合理性 180
七、做好合同的签订工作 180

第六章　房地产项目采购环节成本控制
在房地产企业中采购管理是整个施工项目管理的重要组成部分。材料的采购管理是项目采购管理的重要组成部分，也是耗用资金最多的一个环节；它同时也是目前建筑项目成本管理中普遍失控的环节，也是参与人员损公利己、腐败产生的环节。材料采购管理的优与劣关系到了整个项目成本管理的成败，它已成为建筑施工业对施工项目管理重点关注的领域。怎样做好材料采购管理，成为我们需要正视并亟待解决的问题。
第一节　房地产开发企业项目采购概述 181
一、房地产开发企业的项目采购物资分类 181
二、房地产企业的项目采购特点分析 183
第二节　采购成本控制的基础——完善采购系统建设 184
一、房地产企业采购管理系统的组织结构 184
二、采购流程关键绩效衡量指标和关键点的确定 186
【实战范本6-01】战略采购管理流程 187
【实战范本6-02】采购管理计划编制流程 192
【实战范本6-03】外包方案编制流程 192
【实战范本6-04】招标管理流程 193
【实战范本6-05】评标管理流程 193
【实战范本6-06】采购合同管理流程 194
【实战范本6-07】采购合同关闭流程 194
三、明确采购的主体 195
四、采购方式的确定 197
【实战范本6-08】项目总包及主要分包工程承包方式及成本控制目标建议 198
【实战范本6-09】项目主要材料（设备）采购方式及成本控制目标建议 198
五、供应商管理系统的建立 199
【实战范本6-10】材料/设备制造商/供应商信息库 199
【实战范本6-11】供应商洽谈记录 200
第三节　房地产企业采购成本控制执行 200
一、制定采购预算与估计成本 200
二、制订采购计划 200
【实战范本6-12】项目采购需求计划 202
【实战范本6-13】项目采购计划管控表 202
三、采购询价 203
【实战范本6-14】甲定乙购材料（设备）价格审订单 203
【实战范本6-15】甲定乙购材料（设备）品牌标准核订单 203
【实战范本6-16】乙购材料（设备）价格审核表 204
四、供应商的选择 205
五、采购环境的利用 205
六、采购合同签订 206
【实战范本6-17】合同现场交底单 206
【实战范本6-18】工程项目采购合同交底答疑纪要 207
【实战范本6-19】工程项目采购合同履约情况记录表 207
【实战范本6-20】工程项目采购合同履约检查情况通报 208
【实战范本6-21】合同价款变更情况汇总表 208
七、采购环节成本控制要点、内容、方法及执行部门 208

第七章　房地产项目工程管理环节成本控制
在房地产企业的所有成本中，建筑安装成本所占比例最大，也是变数最多的部分。建筑安装成本控制对象是工程项目，是工程项目施工过程中各种耗费的总和。它从项目中标签约开始，到施工准备、现场施工、竣工验收等，每个环节都离不开成本控制工作，其主要涉及的费用有人工费用、材料费用、其他费用（机械使用费用、辅助工程费用、临时设施费用等）。
第一节　工程项目成本控制概述 210
一、工程项目成本的构成 210
二、工程项目成本控制的原则 212
第二节　工程项目成本控制措施 213
一、预算及资金控制 213
【实战范本7-01】某地产企业工程付款管理制度 214
【实战范本7-02】工程预算书 219
【实战范本7-03】付款审批表 221
【实战范本7-04】工程款支付申请表 221
【实战范本7-05】工程款已支付报表 222
二、采取组织措施控制工程成本 222
三、采取技术措施控制工程成本 224
四、采取经济措施控制工程成本 225
五、加强质量管理，控制返工率 226
【实战范本7-06】项目工程质量管理办法 228
六、加强合同管理，控制工程成本 234
【实战范本7-07】房地产项目合同管理程序 235
七、供材管理 239
第三节　工程施工薄弱环节的成本控制 240
一、严格进行工程招标，控制新开工程的造价 240
二、合理安排施工顺序，减少临时费用 241
三、建立工程变更制度，降低工程成本 241
【实战范本7-08】工程变更和现场签证管理办法 241
【实战范本7-09】签证单费用计价表 254
四、严格控制材料、设备价格 255
五、加强竣工结算的管理 255
【实战范本7-10】工程竣工结算管理规定 258
【实战范本7-11】结算项目基本信息表 261
【实战范本7-12】结算审批表 262
【实战范本7-13】工程结算复审情况表 263

第三部分　房地产企业开发产品成本核算与分析
第八章　房地产企业开发产品成本核算
成本核算是房地产企业经营管理的核心内容之一，正确组织地产项目的成本核算并及时将成本分析的信息反馈给企业管理层，可以为企业在不同发展阶段采用不同的成本控制决策提供科学的依据。
第一节　开发产品成本项目的构成 265
一、开发产品成本的内容 265
二、开发产品成本的项目 266
第二节　房地产企业开发成本与期间费用的核算 271
一、开发成本核算的科目设置 271
【实战范本8-01】土地开发明细账 272
【实战范本8-02】房屋开发明细账 273
【实战范本8-03】某地产企业“开发成本”明细科目一览表 273
二、土地开发成本的核算 281
【实战范本8-04】成本核算明细科目汇总—开发成本表 283
三、房屋开发成本的核算 299
四、配套设施开发成本核算 300
五、期间费用的核算 301

第九章　房地产开发项目成本报表与分析
房地产企业应根据企业本身管理上的需要，编制诸如在建开发产品成本表、已完开发产品成本表等成本报表。通过报表可动态了解项目成本情况、实际成本与目标成本的偏差情况等信息。
成本分析是难度较高的工作，没有固定格式和方法，但是相同点是计算支出，比如人、材、机采购或租赁费用、管理费、税金等支出费用。有的按比率计算，有的按数量乘以单价。成本分析的步骤就是找出核算对象，然后收集资料、计算、汇总、比较、分析、得出结论。
第一节　房地产开发项目成本报表 303
一、在建开发产品成本表 303
二、已完开发产品成本表 305
第二节　房地产企业项目成本分析 306
一、房地产企业项目成本分析的必要性 306
二、成本分析与成本核算的区别 307
三、地产项目成本分析的方式与方法 308
四、地产项目成本分析中应注意的问题 309
【实战范本9-01】工程项目成本分析汇总表 310
【实战范本9-02】其他直接费、间接费、管理费、财务费、税金计划表 310
【实战范本9-03】人工成本费用分析表 312
【实战范本9-04】材料成本费用分析表 313
【实战范本9-05】机械成本费用分析表 314
【实战范本9-06】工程分（承）包成本费用分析表 314