房地产企业全流程税务问题与应对实战

目录
第 1章 新税收政策解读与应用
1．1 《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》解读与应用/1
1．1．1 政策要点 1
1．1．2 解读与应用 3
1．2 《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》解读与应用/6
1．2．1 政策要点 6
1．2．2 解读与应用 7
1．3 《财政部 税务总局关于扩大固定资产加速折旧优惠政策适用范围的公告》解读与应用/7
1．3．1 政策要点 7
1．3．2 政策解读与应用 8
1．4 《国家税务总局关于异常增值税扣税凭证管理等有关事项的公告》解读与应用/12
1．4．1 政策要点与解读 12
1．4．2 政策应用 18
1．5 创业投资企业税收优惠政策要点解读/20
1．5．1 政策要点 20
1．5．2 政策解读与应用 20
1．6 房地产企业内部资金无偿借贷税务新政策/21
1．6．1 新准则适用范围 21
1．6．2 新准则修订变化 21
1．6．3 政策应用 23
第 2章 房地产企业并购、拿地税务政策解读
2．1 房地产企业并购税务政策解读/25
2．1．1 “营改增”后土地增值税 25
2．1．2 “营改增”后视同销售房地产的土地增值税 26
2．1．3 “营改增”后转让房地产税金扣除 27
2．1．4 “营改增”后建筑安装工程费 27
2．2 房地产企业拿地税务政策解读/28
2．2．1 城镇土地使用税解读 28
2．2．2 耕地占用税解读 28
2．2．3 印花税解读 29
2．2．4 契税解读 29
第3章 房地产企业并购税务问题与应对
3．1 房地产企业并购及其特点/30
3．1．1 房地产行业的并购现象 30
3．1．2 房地产企业的并购特点 30
3．2 房地产行业并购过程中的税务问题/31
3．2．1 内部并购：逃税 31
3．2．2 行业并购：避税 31
3．3 几种不同并购模式的税负分析/32
3．3．1 直接购买房地产项目模式 32
3．3．2 收购方购买出让方股权模式 35
3．3．3 合资开发模式 36
3．4 房地产企业并购重组中的税务风险/38
3．4．1 政策方面的风险 38
3．4．2 操作过程中的风险 38
3．4．3 执法方面的风险 38
3．4．4 房地产企业并购重组中税务风险的应对
策略 39
第4章 房地产企业股权并购税收问题解析
4．1 资产收购与股权收购及其区别/40
4．1．1 资产收购 40
4．1．2 股权收购 40
4．1．3 资产收购与股权收购的区别 41
4．2 以股权转让方式转让土地、房屋的运作/42
4．2．1 股权兼并 42
4．2．2 股权收购 42
4．3 股权平价转让的税务问题/43
4．3．1 股权平价转让政策解读 43
4．3．2 案例分析：股权转让税务处理 44
4．4 自然人转让股权计税价格偏低的调整/45
4．4．1 净资产核定法 45
4．4．2 类比法 46
4．4．3 其他合理方法 46
4．5 先分配利润再转让股权还是直接转让股权的选择/46
4．5．1 纳税筹划思路 47
4．5．2 纳税筹划方案 47
4．6 先增资扩股再平价转让股权/47
4．6．1 收购全部股份 48
4．6．2 增资后转让股权 48
4．7 股权转让税务处理/48
4．7．1 股权转让的土地增值税 48
4．7．2 企业转让股权纳税义务发生时间点的确认
49
4．7．3 统一集团内平价转让股权的纳税调整 49
第5章 房地产企业资产重组问题税收分析
5．1 企业资产收购的税收分析/51
5．1．1 资产收购重组交易处理 51
5．1．2 资产收购的所得税处理 51
5．2 股权收购的价值与税务处理/52
5．2．1 利用股权收购调整房地产企业架构 52
5．2．2 利用企业合并降低税负 53
5．2．3 股权收购合并方案 53
5．3 利用企业分立降低企业税负/54
5．3．1 企业分立税收利益体现 54
5．3．2 企业分立税务筹划空间 55
第6章 房地产企业拿地税务问题
6．1 房地产企业取得政府土地返还款如何筹划/56
6．1．1 土地返还款的用途 56
6．1．2 取得土地返还款条件 56
6．2 拿地支付的土地开发成本如何计缴契税/57
6．2．1 企业所得税土地计税成本的确定 57
6．2．2 契税的计税依据的确定 57
6．2．3 税务风险分析 57
6．2．4 税务风险应对策略 58
6．3 房地产开发企业“以房换地”存在的涉税
问题/58
6．3．1 房地产公司以房换地的房是否缴交增值税
58
6．3．2 房地产公司以房换地的应用 59
6．4 以路换地、以桥换地或以BT项目拿地的税务处理与纳税筹划/60
6．4．1 以路换地、以桥换地或以BT项目拿地的税务处理 60
6．4．2 以路换地、以桥换地或以BT项目拿地的纳税筹划 61
6．5 以土地入股取得土地的税务处理/62
6．5．1 增值税的税务处理 62
6．5．2 企业所得税的税务处理 63
6．5．3 土地增值税的税务处理 63
6．5．4 印花税的税务处理 63
6．5．5 契税的税务处理 64
6．6 通过股权收购间接获取土地使用权的涉税
问题/64
6．6．1 操作方法 64
6．6．2 税负分析：股权转让方的税负分析 64
6．7 通过资产收购获取土地使用权的涉税问题/65
6．7．1 土地使用权受让方的涉税分析 65
6．7．2 出让方的涉税分析 65
6．8 通过“招、拍、挂”拿地的涉税分析/66
6．8．1 “招、拍、挂”拿地方式 66
6．8．2 “招、拍、挂”拿地的税务处理 66
第7章 土地获取的方式及税收规划
7．1 “招、拍、挂”拿地/67
7．1．1 土地招标 67
7．1．2 土地拍卖 67
7．1．3 土地挂牌 67
7．2 一、二级联动/70
7．2．1 一、二级联动的概念 70
7．2．2 一、二级联动的税务规划 70
7．3 股权交易拿地/71
7．3．1 直接购买土地使用权出让方的股权 71
7．3．2 先合资后股权交易方式 72
7．3．3 先新设后股权交易方式 73
7．3．4 股权收购拿地 74
7．4 其他土地获取方式/74
7．4．1 合作建房 74
7．4．2 在建工程转让 75
7．4．3 无偿划转 76
第8章 房地产企业各阶段涉税分析
8．1 土地取得阶段涉税分析/77
8．1．1 增值税 77
8．1．2 城镇土地使用税 78
8．1．3 印花税 78
8．1．4 契税 78
8．1．5 土地增值税 79
8．1．6 案例分析：土地取得阶段涉税分析 79
8．2 开发建造阶段涉税分析/80
8．2．1 印花税 81
8．2．2 城镇土地使用税 81
8．2．3 土地增值税 82
8．2．4 企业所得税 82
8．3 销售、转让阶段涉税分析/82
8．3．1 增值税 83
8．3．2 土地增值税 83
8．3．3 企业所得税 83
8．3．4 案例分析：销售、转让阶段涉税分析 84
8．4 竣工验收阶段涉税分析/84
8．4．1 产权办理 85
8．4．2 收入确认 85
8．4．3 竣工验收阶段几个特殊问题 87
8．4．4 竣工验收阶段涉及税务处理 88
8．4．5 案例分析：竣工验收阶段涉税分析 89
第9章 房地产企业各环节税务风险分析与应对
9．1 房地产企业各环节税务风险点/90
9．1．1 规划设计环节的税务风险点 90
9．1．2 投资开发环节的税务风险点 90
9．1．3 融资环节的税务风险点 92
9．1．4 拿地环节的税务风险点 93
9．1．5 预售环节的税务风险点 94
9．1．6 竣工验收环节的税务风险点 95
9．2 房地产各环节税务风险原因分析与应对/97
9．2．1 风险形成的原因分析 97
9．2．2 应对措施 97
9．2．3 案例分析：房地产税务筹划方案 97
第 10章 房地产企业开发周期各环节税务管理模型
10．1 立项环节/102
10．1．1 项目公司组织形式的筹划 102
10．1．2 房地产运营的关键点 103
10．2 融资环节/103
10．2．1 债务重组的税务管理要点 103
10．2．2 债务重组的特殊性税务处理 104
10．3 土地取得环节/104
10．3．1 以国家出让方式取得土地 104
10．3．2 以资产收购方式取得土地 105
10．4 拆迁安置环节/105
10．4．1 货币补偿方式 105
10．4．2 就地安置房屋补偿方式 105
10．5 房地产销售环节/106
10．5．1 预售环节的税务处理 106
10．5．2 销售环节的税务处理 106
10．6 出租环节/107
10．6．1 自用、出租和出借商品房备案管理 107
10．6．2 自用、出租和出借商品房的税收管理 107
10．7 项目清算环节/108
10．7．1 土地增值税的减免税规定 108
10．7．2 土地增值税清算单位的确定 109
10．7．3 土地增值税预征率的规定 109
10．7．4 案例分析：房地产企业并购税务问题应对
109
第 11章 房地产行业涉税难题及对策
11．1 拆迁还房的账务与税务处理/112
11．1．1 房地产企业拆迁还房的账务处理 112
11．1．2 房地产企业拆迁还房的税务处理 113
11．2 房地产开发企业代收费用的税务处理/118
11．2．1 房地产开发企业代收费用需要缴纳增值税 118
11．2．2 房地产开发企业代收费用的税务处理
119
11．3 产权式酒店经营方式的税务处理/120
11．3．1 产权式酒店的定义 120
11．3．2 产权式酒店投资回报的税务处理误区
121
11．3．3 产权式酒店投资回报的税务处理 121
11．3．4 案例分析：产权式酒店的税务处理 121
11．4 土地闲置费扣除的税务处理/122
11．4．1 土地闲置费的定义 122
11．4．2 土地闲置费的收费标准 123
11．4．3 土地闲置费的税务处理 123
11．5 商铺售后返租的税务处理/124
11．5．1 增值税 124
11．5．2 印花税 125
11．5．3 个人所得税 125
11．5．4 房产税 125
11．5．5 企业所得税 126
11．5．6 土地增值税 127
11．6 房企代垫首付和购房返税的税务处理/127
11．6．1 代垫首付 127
11．6．2 购房返税 128
11．7 合作建房的税务处理/128
11．7．1 企业所得税的处理 128
11．7．2 案例分析：合作建房税务处理 129
11．8 房地产企业汇算清缴中的成本与收入的税务处理/130
11．8．1 房地产企业不同阶段的收入处理 130
11．8．2 年终汇算清缴不能忽视的完工条件 132
11．8．3 年终汇算清缴的计税成本的纳税调整
133
11．8．4 未完工开发产品不进行汇算清缴 134
11．8．5 所得税汇算不同于项目清算 134
11．9 房地产企业与业主间违约金的处理/136
11．9．1 房地产企业收取业主违约金的处理 136
11．9．2 房地产企业与购房业主之间发生违约金
的涉税处理 137
11．10 房地产预收的诚意金、订金、定金的
处理/140
11．10．1 定金的税务处理 140
11．10．2 订金（保证金、诚意金、VIP卡）的税务处理 141
11．11 “还本”方式销售建筑物的税务处理/141
11．11．1 “还本”方式销售建筑物的概念 141
11．11．2 “还本”方式销售建筑物的税务处理
142
11．12 房地产开发企业不同拆迁补偿方式的税务处理/142
11．12．1 产权调换方式下的税务处理 142
11．12．2 案例分析：产权调换方式下的税务
处理 143
11．12．3 作价补偿方式下的涉税处理 145
11．13 售房部（接待处）、样板房的税务
处理/147
11．13．1 开发产品计税成本支出的内容 147
11．13．2 售房部（接待处）和样板房的税务
处理 147
11．14 预收款的税务处理/147
11．14．1 预收款应确认为销售收入的实现 147
11．14．2 预售收入的税务处理 148
11．15 房地产企业销售未完工产品的税务
处理/148
11．15．1 销售未完工开发产品取得的收入 148
11．15．2 销售未完工产品的税务处理 149
11．15．3 案例分析：销售未完工产品的税务处理
150
11．16 售楼部的会计与税务处理/152
11．16．1 建设售楼部的4种情况 152
11．16．2 售楼部的两种会计处理方法 153
11．16．3 售楼部的税务处理 153
11．17 卖精装房送家电、家具的税务处理/155
11．17．1 企业所得税的处理 155
11．17．2 增值税的处理 155
11．18 改造安置住房的税务处理/157
11．18．1 改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税 157
11．18．2 案例分析：安置住房的税务处理 158
11．19 房地产企业取得政府给予土地返还款的财税处理/159
11．19．1 财务处理：不得冲减土地购买成本 159
11．19．2 税务处理 159
11．20 房地产企业其他涉税难题的税务处理/161
11．20．1 逾期交房的税务处理 161
11．20．2 将自己开发的门面房作为售楼部的税务处理 162
11．20．3 出租地下车位使用权的税务处理 163
11．21 “营改增”政策下房地产企业的涉税
处理/163
11．21．1 “营改增”政策下房地产企业以房抵工程款的涉税处理 163
11．21．2 “营改增”政策下房地产企业代建房屋及代建模式的涉税处理 165
11．21．3 “营改增”政策下房地产企业出售人防地下车位的涉税处理 166
第 12章 房地产市场金融现状与合作模式
12．1 金融企业与房地产企业合作现状/168
12．1．1 大型房地产企业是参与融合实践的主体
168
12．1．2 涉及众多类型的金融机构 168
12．1．3 融合方式多样 169
12．1．4 房地产市场金融现状 169
12．2 金融企业与房地产企业的主要合作模式/169
12．2．1 “社区金融合作”模式 169
12．2．2 “项目资本合作”模式 170
12．2．3 “金融产品投资开发”模式 171
12．2．4 “互联网+金融创新产品”模式 171
12．3 金融企业与房地产企业合作模式的选择/172
12．3．1 “社区金融合作”融合模式优缺点 172
12．3．2 “项目资本合作”融合模式优缺点 172
12．3．3 “金融产品投资开发”融合模式优缺点
172
12．3．4 “互联网+金融创新产品”融合模式优缺点 173
第 13章 金融企业与房地产企业合作过程中的税务风险与应对
13．1 金融企业与房地产企业合作过程中的税务
风险/174
13．1．1 金融企业的税务风险 174
13．1．2 房地产企业的税务风险 177
13．2 金融企业与房地产企业合作过程中税务风险的应对措施/178
13．2．1 房地产抵押贷款风险控制措施 178
13．2．2 加强税企沟通交流 179
13．2．3 提高涉税人员业务处理能力 179
13．2．4 案例分析：问题与解决 180
第 14章 房地产企业投资过程中的税务风险及应对
14．1 房地产企业相关税收政策解读/181
14．1．1 国家税务总局：统筹研究房地产交易环节与保有环节的税收政策 181
14．1．2 专家建议应构建“重保有、轻流转”的房地产税制模式 182
14．2 注册地点选择与税务筹划/183
14．2．1 国际注册地点的筹划 183
14．2．2 国内注册地点的筹划 183
14．3 投资时间决策与税务风险/183
14．3．1 房地产投资风险与生命周期 183
14．3．2 不同阶段的房地产企业税务风险 183
14．4 投资方式与税务筹划/184
14．4．1 有形资产投资方式 184
14．4．2 无形资产投资方式 184
14．4．3 分期投资方式 184
14．5 投资资产决策与税务处理/185
14．5．1 直接购买固定资产 185
14．5．2 股东直接用固定资产投资 185
14．5．3 企业重组、合并方式取得的资产 185
14．5．4 股东无偿调拨 185
14．5．5 项目投资决策方法的应用 186
第 15章 房地产企业融资过程中的税务风险及应对
15．1 融资资本来源/189
15．1．1 企业自有资金 189
15．1．2 预收账款 189
15．1．3 房地产投资信托 189
15．1．4 商业抵押担保证券 190
15．1．5 其他融资方式 190
15．2 房地产企业所面临的税务风险/190
15．2．1 房地产开发初期的税务风险 190
15．2．2 房地产开发中期的税务风险 191
15．2．3 房地产销售时期的税务风险 191
15．2．4 其他税务风险 191
15．3 房地产企业税务风险的应对策略/192
15．3．1 健全企业税务管理制度 192
15．3．2 增强税务风险控制意识 192
15．3．3 建立启动企业税务风险预警体系 192
15．4 商业地产运营模式选择与税务风险/193
15．4．1 商业地产的概念 193
15．4．2 商业地产运营常用模式 193
15．4．3 房地产融资租赁的税务风险 194
15．5 股权融资形式与税务处理/195
15．5．1 股权转让融资 195
15．5．2 股权的转让与担保 196
15．5．3 股权质押融资 196
15．5．4 明股实债 196
第 16章 房地产企业融资过程中的税务筹划
16．1 集资的税务筹划/198
16．1．1 集资税务筹划 198
16．1．2 税务筹划方案 198
16．2 租赁业务的税务筹划/199
16．2．1 经营租赁涉税处理 199
16．2．2 融资租赁税务处理 199
16．3 信贷的税务筹划/200
16．3．1 贷款业务增值税筹划 202
16．3．2 案例分析：贷款业务增值税筹划 202
16．4 发行债券的税务筹划/202
16．4．1 企业债券溢价发行——直线摊销法 202
16．4．2 企业债券溢价发行——实际利率法 203
16．5 权益筹资的税务筹划/204
16．5．1 加权平均成本计算 204
16．5．2 案例分析：加权平均资本成本 205
16．5．3 税盾与税盾效应 206
16．6 项目融资的税务筹划/207
16．6．1 项目融资税务筹划在投资决策阶段的应用
207
16．6．2 项目融资税务筹划在融资决策阶段的应用
208
第 17章 房地产企业并购重组中的税务风险及应对
17．1 房地产企业并购重组中的税务风险/211
17．1．1 历史遗留税务问题 211
17．1．2 税务架构不合理引起的风险 211
17．1．3 交易方式缺少税务规划引起的风险
212
17．1．4 未按规定申报纳税引起的风险 212
17．1．5 特殊性税务处理不合规引起的风险
212
17．2 房地产企业并购重组中税务风险的应对
策略/213
17．2．1 并购重组中的税务风险应对策略 213
17．2．2 案例分析：并购重组问题与解决 213
第 18章 房地产企业上市过程中涉及的税务风险及应对策略
18．1 上市利润要求与税务管理的矛盾/215
18．1．1 上市公司利润操纵方法 215
18．1．2 对上市公司利润操纵的税务管理 216
18．2 如何通过补税将利润“阳光化”/217
18．2．1 权责发生制账务调整 217
18．2．2 案例分析：补税问题与解决 217
18．3 股权结构安排中的税务风险及应对策略/219
18．3．1 股权转让中的税务风险 219
18．3．2 案例分析：扣缴义务人未依法扣缴税款承担的法律责任 220
18．4 多重组织结构安排的税务好处/221
18．4．1 案例分析：多重组织结构安排 221
18．4．2 多重组织结构的税务好处 221
18．5 上市地点选择与税务风险/221
18．5．1 企业在选择上市地点时应考虑的因素
221
18．5．2 企业在选择上市时应考虑的税务风险
222
18．5．3 案例分析：上市地点选择问题与解决
225
第 19章 房地产企业上市后的税务风险及应对策略
19．1 上市公司税务筹划受到的局限/227
19．1．1 战略发展与决策制定 227
19．1．2 税务筹划风险方面存在的问题 228
19．2 上市房地产公司常用税务筹划方法/228
19．2．1 以房地产出资 228
19．2．2 企业分立 229
19．2．3 案例分析：上市房地产公司税务问题与解决 230
第 20章 新税收政策应用要点与案例分析
20．1 享受加计抵减优惠的30个要点与案例
分析/231
20．1．1 基本政策规定 231
20．1．2 政策适用范围 232
20．1．3 销售额的确定 233
20．1．4 如何适用政策优惠 236
20．1．5 如何进行纳税填报 237
20．1．6 加计抵减额的变动调整 238
20．2 “六税一费”优惠政策要点与案例分析/240
20．2．1 税务优惠政策要点 240
20．2．2 税务优惠政策问题解读 241
20．3 火车票、飞机票、汽车票、轮船票抵扣增值税案例分析/243
20．3．1 政策要点 243
20．3．2 政策解读与应用 243
20．4 债转股重组税务要点与案例分析/248
20．4．1 债转股重组税务要点 248
20．4．2 案例分析：债转股的税务处理 248
20．5 企业所得税新政策解读与应用问答/250
20．5．1 企业扶贫捐赠所得税税前扣除政策 250
20．5．2 小型微利企业普惠性企业所得税减免政策
251
20．5．3 创业投资企业税收优惠政策 253
20．5．4 其他企业所得税政策 255
附录：税收政策汇编