房地产项目管理体系下的全成本价值策划

第1章　项目管理体系 001
1.1　什么是项目管理 004
1.1.1　什么是项目 004
1.1.2　项目的多种特性 004
1.1.3　项目管理的定义 006
1.1.4　项目管理与运营管理的关系 006
1.1.5　什么是现代项目管理体系 008
1.1.6　现代项目管理的应用前景 009
1.2　现代项目管理应该具有的思维 012
1.2.1　整合思维，有大局观 012
1.2.2　以项目结果为导向 014
1.2.3　发挥以项目经理为核心的项目团队作用 014
1.2.4　微笑曲线 014
1.2.5　价值工程下的决策 015
1.3　项目经理与项目架构 016
1.3.1　对项目团队成员的要求 017
1.3.2　项目经理的核心价值观 017
1.3.3　项目经理的作用 019
1.3.4　项目组织结构比较 020
1.3.5　标杆企业对项目经理及项目结构设置的良好做法 024
1.4　房地产项目应用现代项目管理体系 029

第2章　全成本价值管理 033
2.1　成本管理四段论 034
2.1.1　核算型管理阶段 034
2.1.2　目标控制型管理阶段 037
2.1.3　策划型管理阶段 039
2.1.4　全价值创造型全成本价值管理阶段 039
2.2　全成本价值管理的“五全” 039
2.2.1　全员的责任维度 040
2.2.2　全过程的时间维度 044
2.2.3　全业务的业务维度 047
2.2.4　全成本科目的费用维度 047
2.2.5　全领域的体系维度 049
2.3　项目风险管理工具 049

第3章　全成本价值管理的微笑曲线 051
3.1　什么是全成本价值管理的微笑曲线 052
3.2　微笑曲线的开始端 056
3.2.1　标杆企业重视微笑曲线的开始 056
3.2.2　项目开盘不理想的原因分析 058
3.2.3　项目能顺利实现、顺利开盘的措施 059
3.3　微笑曲线的结尾端 061
3.3.1　认识复盘 061
3.3.2　如何进行项目复盘 062
3.3.3　复盘的应用 064

第4章　项目策划概述 067
4.1　项目策划的前提是基准与范围管理 068
4.1.1　范围管理 068
4.1.2　范围管理的“漂移”问题 068
4.1.3　范围管理的工作分解结构：WBS 070
4.1.4　范围管理的产品范围：产品适配 072
4.2　项目成功的标尺 075
4.3　如何进行项目策划 077
4.3.1　碧桂园的策划体系 078
4.3.2　中海地产的“沙盘推演”工具 083

第5章　拿地前的投资策划 085
5.1　房地产形势判断与投资选择 086
5.2　房地产常用拿地模式分析 089
5.2.1　直接招拍挂 090
5.2.2　意向性投资 091
5.2.3　一二级市场联动 092
5.2.4　三旧改造 096
5.2.5　土地使用权转让 100
5.2.6　股权转让与合作开发 101
5.2.7　联营型合作开发 104
5.2.8　委托代管代建 104
5.2.9　各种拿地模式下的税务成本 105
5.3　拿地工具与方法介绍 106
5.3.1　拓展信息渠道 106
5.3.2　地块市场调研 108
5.3.3　多位一体会 113
5.4　投资测算与成本优化 114
5.4.1　土地成本 115
5.4.2　行政事业性收费与前期工程费用 119
5.4.3　主体建筑安装工程费 123

第6章　项目定位策划 143
6.1　项目定位定什么 144
6.2　项目如何定位 145
6.2.1　对市场、地块的情况要了然于胸 146
6.2.2　应对竞品进行全面对标 147
6.2.3　认真对待客户调研 149
6.2.4　形成自身项目的市场定位 154
6.2.5　最后形成开发建议 165
6.3　项目定位案例分析 167

第7章　项目规划设计 171
7.1　项目规划设计的阶段划分 172
7.2　可研阶段设计与成本控制重点 174
7.2.1　可研阶段的主要内容 174
7.2.2　可研阶段设计与成本控制的重点 174
7.2.3　标杆企业在土方及基础设计上的案例分享 178
7.2.4　建设指标及规划条件 182
7.2.5　产品品类（产品线） 185
7.3　概念和方案阶段设计与成本控制重点 185
7.3.1　概念及方案阶段的重点 185
7.3.2　总图规划设计概要 188
7.3.3　产品组合与户型配比 189
7.3.4　建筑体型与户型优化 193
7.3.5　可售率管理 198
7.3.6　竖向标高管理 201
7.3.7　展示区初步策划 203
7.4　扩初阶段设计与成本控制重点 206
7.4.1　外立面优化设计专题 207
7.4.2　门窗工程优化设计与成本控制专题 216
7.4.3　结构工程优化设计与成本控制专题 226
7.5　施工图阶段设计与成本控制重点 233
7.5.1　综合叠加图 233
7.5.2　各种细化图的设计 233
7.5.3　施工图设计中的建筑材料和工艺考量 236
7.6　地下综合管网净空高度解决方案 237
7.6.1　应用BIM进行优化设计 237
7.6.2　应用手工BIM进行优化设计 240
7.6.3　地下室管网综合布置技术要遵循的七项基本原则 242
7.6.4　地下室管网综合布置实施步骤 244
7.7　地下室优化设计与成本控制 253
7.7.1　住宅地下室优化设计要点 256
7.7.2　地下车库案例 260
7.7.3　地下车库车位配比的深度思考 263
7.7.4　Loft地下车库新技术 264
7.8　地基、基础设计与成本控制专题 265
7.8.1　强夯法 266
7.8.2　抗拔构件中锚杆、管桩、灌注桩三者的比选研究 268

第8章　项目工程策划 275
8.1　工程策划与全成本价值策划的关系 276
8.1.1　工程策划与工程管理在降本增效中的作用 276
8.1.2　工程策划的内容 278
8.1.3　工程策划须遵循项目管理目标 280
8.2　通过开发报建策划来降本增效 283
8.2.1　开发报建的要素、定位、意义和作用 284
8.2.2　开发报建策划的内容 285
8.2.3　建设工程规划许可证策划 287
8.2.4　建设工程施工许可证策划 291
8.2.5　商品房预售许可证策划 292
8.2.6　优秀开发报建策划的良好做法 293
8.2.7　报建12个痛点总结 294
8.2.8　开发报建与设计有效协同 296
8.2.9　开发报建中的政府关系维护与公关技巧 297
8.3　展示区的降本增效策划 299
8.3.1　做好前置的策划和标准动作 301
8.3.2　四抢四保 304
8.3.3　十项管理 307
8.4　如何通过大穿插策划来降本增效　　　　　　　　　　./311
8.4.1　大穿插技术要点解析　　　　　　　　　　　　　/314
8.4.2　大穿插对成本的影响分析　　　　　　　　　　　/317
8.4.3　大穿插的基本理论及逻辑支持 321
8.4.4　碧桂园对大穿插及工期优化的指引 325
8.4.5　大穿插施工的三大突破和三大最难挑战 328
8.4.6　现场降本增效的管理工具 332

第9章　项目合约规划 335
9.1　认识合约规划 336
9.1.1　合约规划的作用 337
9.1.2　合约规划的前置条件与成果输出 340
9.1.3　合约规划的实施时间 346
9.1.4　合约规划的编写组织 347
9.1.5　影响合约规划内容的因素 347
9.1.6　如何来编制合约规划 350
9.2　合约规划之标段划分 352
9.2.1　总体标段划分原则 352
9.2.2　中海总包分区分段划分的良好做法 353
9.2.3　中海分包招标的良好做法 355
9.3　合约规划之承包范围与界面划分 356
9.3.1　合约界面管理的意义 357
9.3.2　总分包界面管理的原则 358
9.3.3　总分包界面管理 360
9.3.4　界面划分的三种表现形式 369
9.3.5　关于界面划分中的质量交接面 370
9.4　合约规划之招标计价方式 371
9.4.1　费率计价 371
9.4.2　模拟工程量清单计价 372
9.4.3　工程量清单计价 372
9.4.4　总价包干计价 372
9.4.5　复合型招标计价 373
9.5　合约规划之评标、议标、定标 375
9.5.1　招标方式决策 375
9.5.2　招标与议标的合约规划 377
9.5.3　评标定标原则 381
9.6　合约规划之物资采购策划 384
9.6.1　甲方采购 384
9.6.2　甲供材料的界面划分 387
9.6.3　甲指乙供材料的界面划分 389
9.6.4　关于对认质认价问题的看法 390
9.7　合约规划中合约与成本科目的对应 390
9.8　合约规划后期的更新与动态成本监控 394

第10章　项目成本策划 399
10.1　成本策划的认识 400
10.2　成本策划的内容 403
10.2.1　项目经营指标 404
10.2.2　项目成本策划内容 405
10.2.3　项目资金策划 417
10.2.4　成本管控策略 417
10.2.5　成本策划的主要成果 418
10.3　成本策划的动态监控 418
10.3.1　碧桂园动态成本的良好做法 419
10.3.2　动态监控的两种做法 423
10.4　动态成本控制的“一月一清”专题 428
10.4.1　认识签证、变更、索赔 429
10.4.2　引起签证、变更的原因及应对 431
10.4.3　规范签证的良好做法 436

后记 442

参考文献 445