城市更新法律实务指引：基于上海城市更新的探索与实践

上编
城市更新的概述
第一章“十四五”规划下的城市更新
第一节从“加强城市规划建设管理”到“实施城市更新行动”
一、“十一五”时期（2006—2010年）
二、“十二五”时期（2011—2015年）
三、“十三五”时期（2016—2020年）
四、“十四五”时期（2021—2025年）
五、小结
第二节实施城市更新行动的重要意义及目标任务
一、引言
二、完善住房制度
三、提高城市治理水平
四、实施城市更新行动要做到“六个必须”
第二章上海、深圳、广州城市更新的制度演进、特点与解读
第一节上海城市更新的制度演进与特点
一、引言
二、上海城市更新的制度演进
三、上海城市更新的特点
四、上海城市更新制度面临的挑战
五、小结
第二节《上海市城市更新条例》重点解读
一、引言
二、配套文件梳理
三、重点解读
四、小结
第三节深圳城市更新的制度演进与特点
一、引言
二、深圳城市更新的制度演进
三、深圳城市更新的特点
四、深圳城市更新制度面临的挑战
五、小结
第四节《深圳经济特区城市更新条例》重点解读
一、引言
二、重点解读
三、小结
第五节广州城市更新的制度演进与特点
一、引言
二、广州城市更新的制度演进
三、广州城市更新的特点
四、小结
第六节《广州市城市更新条例（征求意见稿）》重点解读
一、引言
二、重点解读
三、小结
第三章城市更新与其他城市建设行为辨析
第一节城市更新与土地出让
一、引言
二、城市更新的土地出让方式
三、城市更新的土地出让价款
四、城市更新的土地出让过渡期政策
五、深圳与上海两城城市更新在土地出让上的对比
六、广州与北京两地城市更新在土地出让上的对比
七、城市更新中土地出让可能面临的问题
第二节城市更新与土地储备
一、引言
二、禁止的合作模式：国企向土储中心进行直接债权投资
三、未禁止的合作模式：“土储中心”接受社会资本合作
四、司法实务：应当避免“明股实债”的合作模式，否则可能遭遇履行困境
五、小结
第三节城市更新与产业用地
一、引言
二、产业用地的理论基础与产权交易和调整规则的发展
三、《产业用地政策实施工作指引（219年版）》重点解读
四、地方产业用地政策文件中的产业用地定义
五、上海产业用地政策
六、产业用地更新的未来发展方向
七、小结
第四节城市更新与旧城改造
一、引言
二、旧城改造在我国的概念起源
三、我国旧城改造与城市更新：政策演进下的概念交织
四、全国性的旧城改造：从“棚户区改造”到“城镇老旧小区改造”
五、北京的旧城改造：老旧小区改造、危旧楼房改建、老旧厂房改造、老旧楼宇更新等
六、广东的旧城改造：“三旧”改造
七、上海的旧城改造：旧区改造
八、小结
第五节城市更新与拆除重建和征收
一、引言
二、上海、深圳两地城市更新政策文件中的拆除重建与征收
三、征收拆迁法律关系与房屋拆除
四、小结
第六节城市更新与房地产开发
一、引言
二、城市更新第一阶段：房地产开发导向的城市建设阶段
三、房地产开发导向下城市更新面临的僵局
四、城市更新第二阶段：避免过度房地产开发的城市运营阶段
五、《防止大拆大建通知》下的房地产
六、小结
第四章城市更新存在的问题
第一节城市更新的价值导向问题
一、《防止大拆大建通知》重点解读
二、《防止大拆大建通知》后各地城市更新的变化与影响
三、《防止大拆大建通知》发布后城市更新的新思路与新探索
第二节城市更新的管理机制问题
一、城市更新法律法规体系的不足
二、城市更新法律法规体系的建立与完善
中编
城市更新的上海方案
第一章城市更新的上海模式
第一节法规和机制的建立
一、地方法规体系层面
二、城市更新机制的建立
第二节城市更新项目的组织实施
一、适用范围
二、管理及实施单位
三、实施方案的制定
四、土地供应与房屋征收
五、规划设计及调整
六、出让前准备
七、土地出让
八、招商合作
第三节土地资源平衡库的建立
一、土地资源的配置原则
二、土地资源的配置方式
三、土地资源平衡库的建立
第四节预供地机制的建立
一、工作目的和机制
二、适用范围
三、工作路径
第五节房屋征收补偿机制的建立与完善
一、进一步规范征收科目和标准
二、建立健全“二次核价”和“成本认定”制度
三、加强房屋征收补偿方案报备
四、合理确定实物安置与货币化安置比例
五、加大旧改征收地块收尾力度
第六节城市更新项目前期土地成本的认定
一、土地成本的构成
二、前期土地成本认定办法的解读
第七节城市更新项目中保障性住房与租赁住房的配建
一、保障性住房配建支持政策
二、租赁住房配建支持政策
第二章城市更新历史风貌保护
第一节上海历史风貌保护制度的建立与完善
一、上海历史风貌保护的法律制度架构
二、《上海市历史风貌区和优秀历史建筑保护条例》解读
第二节城市更新项目中历史风貌保护的上海经验
一、上海城市更新的新要求
二、历史风貌保护的上海经验
三、促进历史风貌保护的具体措施
四、保护项目的积极实践
第三章城市更新项目的招商合作
第一节场所联动：引入市场主体参与的新模式
一、招商管理办法确立了旧改场所联动新模式
二、场所联动招商工作的制度依据
第二节招商合作方案的内容
一、招商合作方案制定的前提条件
二、确定招商合作方案内容
三、合作单位入围资格要求
四、项目规划实施方案设计要点
五、招商遴选方式
六、产权交易入围规则
七、保证金规则
第三节招商工作流程及要点
一、项目公司设立阶段
二、招商合作公告与预披露阶段
三、方案评审、评分阶段
四、控规调整及商务条件确认
五、产权交易前阶段
六、产权交易阶段
七、专业机构的服务
第四节上海首宗“场所联动”城市更新项目实例分析
一、项目及交易概况
二、交易各方
三、交易流程
四、上海方案的新模式
第四章城市更新各阶段涉税指引
第一节各阶段的基本税务政策
一、土地出让阶段
二、项目销售阶段
三、项目清算阶段
四、尾盘管理阶段的税务
第二节税收优惠政策
一、企业所得税优惠政策
二、契税优惠政策
三、土地增值税优惠政策
四、增值税优惠政策
五、印花税优惠政策
下编
城市微更新的落地实例
第一章城市微更新的概论
第一节城市微更新的界定
一、城市微更新的背景与定义
二、城市微更新的现状
第二节城市微更新的重要意义及目标任务
一、城市微更新的重要意义
二、城市微更新的目标任务
第三节城市微更新的政策法律演进
第四节城市微更新的不足
一、城市微更新的制度、政策供给不足
二、城市微更新的内生动力机制不够成熟
三、传统开发模式不再适应微更新的改造要求
四、公众参与模式和渠道未能有效搭建和对接微更新领域
第五节推进城市微更新改造高质量发展的政策建议
一、政策完善：各部门统筹推进，完善政策法规体系
二、机制健全：推进有机改造，提升城市韧性与活力
三、模式创新：流程审批环节下沉，激发公众参与机制
四、平台搭建：搭建多元主体参与平台，培育市民公共意识
第二章城市微更新的多元化探索
第一节政府主导模式
实例1风貌保护之上海老市府大楼更新项目
实例2老旧小区加装电梯
实例3不成套职工住宅和小梁薄板房屋的更新改造
第二节多元合作模式
实例1海珠区琶洲村全面改造项目
实例2济南宽厚里改造项目
第三节市场主导模式
实例1深圳盐田三村、四村、西山吓村及小布村整体搬迁项目
实例2上海越界陕康里微更新项目
第三章城市微更新的投资模式
第一节政府主导模式
一、财政资金直接投入
实例1218年南京市玄武区香林寺沟片区环境综合整治工程
二、城市更新专项债
实例222年9月青岛市政府发行第二十六期政府专项债券
三、地方政府授权国企进行一二级开发
实例3南京石榴新村城市更新项目
第二节多元合作模式
一、政府、房企、产权所有者三方合作
实例1深圳市福田区水围村综合整治项目
二、政府和社会资本合作（PPP）模式
实例2重庆市九龙坡区城市有机更新老旧小区改造项目
三、投资人 工程总承包（EPC）模式
实例3广东东源县城乡基础环境综合提升工程项目
四、城市更新基金
实例4上海城市更新基金
五、城投公司主导
实例5广州开发区投资集团有限公司
实例6天津城投集团
第三节市场主导模式
一、城市更新贷款
二、开发商自主融资
实例1深圳宝吉厂城市更新项目
三、居民或企业自主更新
实例2广州黄埔沙步旧村改造项目
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