--黄光裕论资本运作
我们强调的是天时、地利、人和。首先要有利，另外选择的项目和未来的发展要符合我的需要，在各方面都能起到互助效果。
不抵触投机
我国过去长期处于计划经济体制下，因此"投机"在公众眼中一直就是十恶不赦、理应受到法律严惩的行为。黄光裕虽然也反对投机者的那种"急功近利"的做法，但他对于投机这种行为却有着与众不同的看法。他说：
我并不抵触投机。
投机不是说可以作为经营之道，或者是可以作为事业去做。投机就是说有机会，有时候是环境给你的机会，有时候是你去创造这么一个机会。问题是怎么去创业，这个事业怎么能把它做一辈子，让企业可持续发展，这是个问题。
每个行业不可能天天好也不可能天天不好，你来回跳就是个投机者，因为你没有把它作为自己的事业来做。
对于"投机"的看法，华为董事长任正非与黄光裕可谓是处于两个极端。
1992年，华为的销售收入首次突破1亿元，资金已有较多盈余。1992年前后的深圳，正处于房地产、股票投机热潮中，有很多人一夜暴富，社会上弥漫着一股浮躁、投机取巧的风气。而任正非并没有为利所惑，仍然把1亿投向了一款2000门交换机的研发中，为华为积累技术资本。虽然当时竞争环境非常恶劣，任正非却义无反顾地走上了充满风险的自主研发道路。当时业内流传着这样一句话：去搞研发是找死，不去搞是等死。后来任正非说："并不是我出淤泥而不染，因为我相信未来的世界不会是一个投机的世界，而是知识的世界。"一个不抵触投机的黄光裕和一个反对投机的任正非，他们二人有着共同的特点，那就是胸怀大志，对事物有自己独到的见解，决不随波逐流，对未来有着非常清醒的认识，对目标有着执著的追求。
事实上，在市场经济中，"投机"是一个中性词，"投机"的内涵和外延已经扩大。投机就是交易者根据自己的判断，愿意承担一定的市场风险所做出的买卖决定。更为通俗的一个定义是：投机就是投资机会（投资行为中的一种），没有机会就不进场交易，如同打猎，不看见猎物绝不开枪。民众日常购买彩票、股票等利用所获信息根据自有资源所做出的交易选择，都属于投机行为。
在黄光裕看来，投机就是抓住环境所给的机会，也就是要抓住"天时"、"地利"、"人和"的大好机会。
天时、地利、人和都要具备，不具备的话不容易成功。作为一个企业来讲要有一个顺序，先做哪个后做哪个。我觉得最重要的是不要因为自己是投资家，不要因为自己的喜好，或者自己的面子，或者是为了展示自己的才能去做决策。要有风险意识，风险是不能排除的，自身有没有规避风险的能力，（比如说）财力是不是具备，人才是不是具备，政策是不是具备。一个南方的东西非得拿到北方种，南方夏天种的东西非得拿到北方冬天来种，这是不可能的。
对于投资机会，黄光裕会从这样几个方面进行考虑：
我们强调的是天时、地利、人和。首先要有利，另外选择的项目和未来的发展要符合我们的需要，在各方面都能起到互助作用。我们选择某个行业或启动某个项目，不仅仅是因为今天能挣钱，而是各种资源必须跟我们整个产业能搭上，这种效果做出来的话就是1+1>2。
我投资主要考虑这个行业现在怎么样，将来怎么样。公司现在怎么走，它实施以后对公司内部有什么好处，跟我们现在匹配不匹配，回笼的速度跟我们的预期是否相吻合，现在的竞争是不是要花费很大的精力，花进去是不是值得。我们主要考虑的是这些问题。
正如黄光裕所说的"做买卖天天都会遇到各种诱惑"，但黄光裕却在零售业中坚持了下来，并做出了非凡的成绩，其中的一个原因是由他性格中的一个因素--"不贪婪"决定的。另一个原因就是因为在黄光裕的心目中，对于赚钱和做事业，有着很明确的概念。他认为，做生意首先要想清楚是要赚钱，还是干事业。赚钱不一定有事业，但有了事业就一定能赚钱。干事业可能会规划得长远一些，但如果仅想赚钱，是不可能做出大的成绩的。如今，黄光裕的帝国版图主要由两个版块组成，一个是零售，一个是地产。
黄光裕规避投机风险的又一个方法就是树立明确的目标。他认为公司从上到下都要保持这样一种开阔的视野：目标一定要有，但一定不能急功近利。目标也不能太清晰，太清晰的话会左右人的日常行为，就会放弃很多机会。但如果没有目标的话，有机会也看不到。
你不会去捕捉另外一个事情，你没站到那么高，你就看不到那么远。就会变成除目标之外，你从来不琢磨、不研究（其他的事情），（这等于）你把自己封闭了，等于把接触和了解社会的窗口关掉了。
黄光裕就像一匹狼，敏锐地四处捕捉着猎物的气息。他把投资之手伸及多个领域。他解释说：
我们的资本运营方式主要是企业并购，就是拿企业当商品来经营。我们的资本运营是一种长远计划、长远规划，不求立竿见影。因为这种东西不是投机，投机就是看准一个买卖我就挣钱了。
当然，黄光裕也有头脑发热的时候。在网络很火时，他也曾热心投资网络，比如他投资的零售电子商务网站"亿福商网"，曾被人称为后起之秀。由于网络泡沫的破灭，黄光裕也只好放弃在网络的投资。黄光裕对于这次教训显得很坦然："网络这块虽然我有一套很完整的东西，但时机不到，没有天时、地利、人和……我们只是试了一把。"
"零售+地产"的黄金组合
1990年，中国修改土地法，允许批租国有土地，从而引发房地产热。当时，由于投机性需求已经占到了市场的70％以上，一些房子甚至还停留在设计图纸阶段，就已经被卖了好几道手。影响深远的海南房地产泡沫，就产生于那个年代。泡沫的产生缘自于金融业的混乱和失控。因而，在1993年6月，时任国务院副总理的朱镕基发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。1995年，海南地产泡沫破灭，很多地产商人不得不挥师北上。
海南疯狂的地产泡沫无疑给了黄光裕一定的启示。在改革开放取得一定成果之后，人们对于住房的需求迅速膨胀，国家必定会宏观调控。看到房地产的发展前景，就在海南地产泡沫破灭的时候，零售业起家的黄光裕也开始介入地产业。
后来曾有人问黄光裕，当初他怎么会想到做房地产这个从表面上看起来与零售业毫不相干的行业？黄光裕是这样解释他的理由的：
最重要是两个因素：一是地产是一个可以正面发展的行业，并且它还能够发展得很大，最起码还有二三十年的生命力。二是这个行业的投资和社会资源是和我们企业互补的。我们做地产并不是因为行业好我们才做，而是因为这个行业和我们的零售业非常互补。
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零售业是天天都有流水，天天都有利润，而房地产是一次性投入，一次性获利。
我进军房地产业，主要是为了追求1＋1＞2的效果。如今，我找到了一种感觉，就是同时操作两个行业。
它（房地产资金）的回收取决于你的思路。比如用来租，就变成了零售业，每月有钱进来，但量不会很大；拿来卖，开售的话有相当一部分的资金进来。它应该属于中长期投资，不属于绝对长期投资。在房产投资前期资金相当密集，要具备可卖、可出租（特别是可出租）等使用条件。实际上做房地产很危险吗？也不是，形成良性循环后，就不会出太大问题。
事实证明黄光裕的决策是对的。国家于1997年10月份再次降低存贷款利率，个人的公积金和按揭贷款的利率也有显著下调。在这样的条件下，居民的购房成本显著下降。这一系列的措施有效促进了商品住宅市场的繁荣。1998年中国建设银行发出了中国的第一份个人住房抵押贷款，正式拉开了贷款买房的序幕。商品房按揭政策为我国房地产业的发展开辟了广阔空间，金融方面的支持直接推动房地产业进入了新高潮。
至于国家全面禁止银行资金进入地产业，并不能阻挡黄光裕进入，反而为他减少了竞争对手。由于黄光裕的国美零售事业正在全面发展，因而可以借国美之手获得银行贷款。
至此，零售和房地产成为黄光裕商业王国的两大支柱产业。如"2004胡润零售富豪榜"调查表明：在黄光裕的105亿财富中，90亿元来自零售业，15亿元来自房地产。
为了扩大地产投资，2005年初，黄光裕在鹏润地产的基础上，分别成立了明天地产、国美置业和尊爵地产，并且这三家房地产公司各司其职。与此同时，黄光裕将上市的国美电器的非电器业务全部分离出去，由此可以看出他致力于发展房地产的决心。
产业的"互动、互补、互助"是黄光裕"相融共生"经营理念的核心，而"家电零售+房地产"的组合无疑是体现他这一理念的最佳例子。因为在黄光裕看来，房地产与家电零售之间具有互补性：
零售业短期现金流量大而利润较薄；房地产长期沉淀资金，可一旦启动销售，则可立即获得较高利润。
黄光裕利用地产加零售这对黄金组合兼容互补，即获得了1＋1>2的效果。所以在家电之外，他将地产作为国美发展的第二行业。
家电业资深观察人士刘步尘对国美的这一组合模式进行了深入研究，据他分析，家电连锁是国美电器的发家之本，但随着流通渠道竞争的日趋白热化，如今的家电连锁给黄光裕带来的只是增加现金流，而利润微乎其微。国美电器为了继续发展，必须开展多元化经营，寻找新的突破口。而房地产可带来更多的利润，实现国美电器的二次腾飞。
同时，资金也是零售企业的血液，企业没有了资金，便会很快退出市场。黄光裕在进入家电业的时候，为了更快地回笼资金，缩短资本运作周期，以获得更快的发展，他采取了低价的销售策略，快速消除库存，掌握现金，以现金流为核心来整合业务。但黄光裕依靠零售业获得的利润远不足以支持其疯狂扩张的速度。他又该通过何种方式来获得大量资金呢？黄光裕是这样回答的：
国美电器在全国的布点是需要很多的资金，但目前这对我们来说还不至于造成外界认为的那样严重的压力。目前，主要是两个渠道解决国美摊子铺开带来的资金问题，一个是鹏润集团的资金注入；另一个是，国美的业务也有利润，可以通过滚存的方式作为再投资支撑新的扩张。
这里所说的"鹏润集团的资金注入"其实就是黄光裕在房地产业务上所获得的收益。2001～2002年，黄光裕的房地产业务做出了较大的成绩。其地产净资产回报率分别达到4071%和53%，分别比同行业平均值的613%和670%高出664倍和8倍。这些数据证明，黄光裕选择房地产是对的，而且也获得了成功。
黄光裕这一投资运作的高明之处就在于：虽然房地产有如此高的回报率，但他仍坚持经营国美电器并且还依靠地产填补家电零售方面的损失。同时家电零售业可以从厂家那里获取巨大的现金流，这些现金流正是投资房地产所必需的。黄光裕用地产高额回报的一部分填补家电零售的损失，并辅助其扩张，以此获取更多的现金流投资于房地产。如此循环往复，从而获得了巨额利润。
利用零售和地产之间的互补关系，黄光裕顺利地解决了企业发展所需要的资金问题，不过也有人认为黄光裕占用供应商的资金并用做其他投资。对于此种看法黄光裕反驳道：
这笔巨大的现金就在我这儿，谁也说不清它是谁的，如果不加以利用，岂不是一种机械的经商头脑？
在黄光裕看来，这种利用不像外界想象的那么草率，而是像一家银行，虽然每天有大量的进款和出款，但总有一笔相对的、一定期限内的"沉淀"资金，其他产业利用的，便是这笔"沉淀"资金。黄光裕坦然地说：
应该说企业用钱的地方很多，就像人的生活一样，有时没钱可能是因为忘了带钱带卡，而如果大面积缺钱，那是解决不了的。它只是起到了一种互补作用。一个项目投几十个亿，将零售业当提款机，这是不可能的。
国美在香港上市时，曾有人评价黄光裕的资本运作思路：传统企业生产开发利润率大约在10%～20%，而将实业与资本运作结合，产生的是魔力，利润率可能是100%甚至1000%。
做房地产"投资商"
国美在香港上市以后，鹏润整体的布局是这样的：
一是以零售业为主的国美电器，二是鹏润地产。国美电器有28个分部，分布在41个城市，占全国家电行业份额的4%左右，进入了全国20%左右的城市，目前上市的是其中13个比较成熟分部的65%。还有15个分部在鹏润投资旗下，并没有上市,这是因为你要给投资者最好的东西，当发展还没有进入到稳定的可持续发展阶段，我不应该交给他们。
20世纪末21世纪初，北京房地产正处于高峰时期，随着北京房地产市场的不断成熟和房地产开发的专业化运作，好的项目、好的企业必然在竞争中脱颖而出，才能成为消费者心中的名牌，而这种品牌又会成为项目的竞争优势，从而形成良性循环。一些项目就是发挥了品牌优势，才取得了好的效果，如万泉新新家园、阳春光华。
黄光裕是个老地产了，他的第一个项目在1996年就动工了。黄光裕的国美电器堪称中国家用电器零售业的航母，发展非常迅猛，但他的房地产业务迈的步子却不大。当大家都认为房地产很赚钱的时候，黄光裕却放着大好时机不赚钱。1998~2003年是房地产开发的黄金时代。在那之后，房地产开发成本急剧提高，最容易赚钱的时代已经成为过去。而黄光裕却选择在2005年大举扩张自己的房地产业务。
黄光裕不断强调，他选择进入地产行业，更看重的不是市场环境，而是集团业务结构的调整。他曾这样说道：
我们首先考虑的是企业的持续发展和风险控制问题，利润多少不是最重要的。
我们进军房地产，看中的是互补效应，不是以"房地产很挣钱"作为决策依据，这一点可以说是企业的根本。
黄光裕认为他做房地产和其他人做房地产不同。
从想做房地产和想在这个行业里做成什么样，包括选地、设计的构思和宣传的思路，我们都不一样。我做地产是投资，我希望选择我们房子的人也是投资，我不会当投机者。
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短期的投机不是我的目的，如果是那样我也不会投房地产。我看中的还是长期稳定的发展空间。
在房地产方面，黄光裕想达到一种什么样的规模呢，他在2004年接受采访时说道：
我们的布局是把地产作为我们的第二个行业，真正能够扩张，真正能够成为具有一定规模的企业，作为一个长期发展的规划。至于做到什么程度，很难预料，但是只要有机会，我们就不会放慢速度，会做得很快，还是看国美走出北京以后的发展速度吧！
为了打响品牌，黄光裕把国美的"薄利多销"模式也运用到地产项目上。鹏润家园是黄光裕所做的第一个房地产项目。鹏润家园开盘后，报纸上打出五折六折特价房有奖销售。对此黄光裕说：
那是我们搞的几次促销。一共拿出十几套房进行抽奖。比如卖了100套，所有人来抽签，一等奖一套房打五折，还有六折、七折。在商业上的这种行为，是为了提高知名度、提高影响力，公司适当让些利润出来，这是很正常的。
也许是性格使然，黄光裕对短期内牟取暴利的经营手法不太认同。他的口号就是"用做家电的模式做房地产"。
（到全国各地开发房地产项目）这个计划是逐步实施的，而不会是很快的；不是连锁的经营理念，而是采用量的经营理念。国美"做家电的模式"是以量取胜，追求的是利润额而不是利润率。比如我50台（家电）卖了5万块钱，利润率可能并没有多少，但我追求的是更高的利润额，是市场更多的回报，这是不一样的。
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做一个企业，以赢利为目的需要长远的规划，考虑的事情比较多。国美的地产，相比于电器而言还有个发展周期，地产是我们的支柱行业之一，但它的崛起将晚于电器业。地产将向着更高品质、更大规模发展，造出更多、更物有所值的房子。
对于黄光裕提倡的房地产业要"薄利多销"的理念，国美内部人士也很认同。如鹏润地产CEO童渊说："每个城市都有其房屋均价，比如北京的均价是5800元，'国美第一城'的均价正好是这个数字，再加上性价比要高出10%~15%，通过低价战略迅速销售，迅速回笼资金。我们到任何一个城市都要仿照'国美第一城'的经验，开发均价房，即使该市的均价是2000元。""鹏润家园"是黄光裕投入四五年精力打造的第一个大型住宅项目，但中途却两次停售，每次一停七八个月。人们对其中的原因甚为不解，对此黄光裕解释道：
不卖，就是想使小区有更好的形象，使消费者买起来放心。
房地产在做的过程里，要做出一个好品牌，实际上有很多方面需要互动，我们正在充分运用我们的策略和资源。我们不会因为售楼停止而停止工程，因为我们不是靠卖楼的钱来盖楼的，从经营和投资的角度来讲，这一点是非常明确的。我们该盖楼盖楼，该卖楼卖楼，这是两个层面，没有太紧密的联系。
黄光裕的做法的确不同于许多主要依靠银行贷款的房地产开发商，他说：
卖图纸、预售，还没开始动工就开始卖，我们基本上不太用这种方法。我们跟他们的性质还是不太相同。一是我们房子比较好，二是我们不急于回笼资金，三是我们大部分卖的是现房，期房卖得不多，我们对期房有所控制。
鹏润房地产公司下面设有建筑公司、设计部门、销售公司、物业管理公司，还有在房地产公司底下的各种配套企业。黄光裕采取的是一条龙式的开发理念，把每一个环节连起来，他给出的理由是：
我发现房地产分得很细，最起码从大块来讲，分为投资、开发、建设、销售、物业管理，需要很多人充当投资商或开发商或者投资加开发商等角色，这里面就产生了很多断层，有人以为有了钱自己就可以搞房地产，可以当投资商，有人以为懂得跑手续或者怎么办就可以当开发商，但其实他们根本不理解这个行业。古语说，土木不可轻动，他们无法真正理解钱多的问题，它里面非常复杂，假如不懂的话，就会造成价格过高，在市场上卖不动，而工期把握不住就会加长投资期;假如不懂规划，凭想象买这块地，等规划下来，投资多没问题，投资少了，就完了；假如不懂销售，你想当然地说这地方肯定卖得出去，你销售不动，不懂客户的意愿、需求，这些信息反馈不回来，这楼就可能出现设计错误，对房地产企业来说这几种断层都有可能致命……
所以搞房产开发，要有很多很多补救的点，要想到很多很多特殊情况，你再来做。不是说你算好一笔账就行，一笔账是绝对解决不了问题的。这就是说，既要为以后做储备又要不影响你现在的经营。将来你若真是出了问题，你用不了这么多补救的点就能把这个问题解决，你预备的点要绰绰有余，这时候你才安全。
国美从2005年开始大举进攻房地产，一下子推出了四家开发公司：鹏润地产、国美置业、尊爵地产、明天地产。国美同时从事民用住宅的开发和商业地产方面的开发。
鹏润地产作为国美系最老的房地产公司，开发过"鹏润家园"和"鹏润大厦"，目前还拥有北京开阳桥附近总建筑面积15万平方米的大康鞋城。鹏润地产继完成"国美第一城"之后，致力于做北京的高档物业。
2005年2月，国美置业刚成立的时候，黄光裕就曾表示，未来国美置业将对商业地产有所侧重：致力于商业地产、酒店、城市经营开发，且开发项目将大部分自己经营，而非出售。4月18日，北京国美置业以总价805亿元的投资，将北京市2005年南四环最大的招拍挂项目收入囊中。该地块被用做打造亚洲最大的时尚产业品牌汇集和展示交易的高端平台--鹏润国际时尚交易中心。
尊爵地产将面向外埠做土地一级开发，更重要的是发展大规模的均价房产品。明天地产则将致力于在北京发展大众型产品。
在2006年9月25日，北京住总集团将其持有的4001%中关村国有法人股，分别转让给北京鹏泰投资等几家公司。本次股份转让完成后，鹏泰投资持有中关村总股本的2914%，为第一大股东。鹏泰投资实际控制人为国美电器董事长黄光裕，此次入主中关村成功后，他将逐步注入优质地产资产，打造一个地产资本帝国。
关于商业地产，黄光裕有过这样的表述：
我们的企业主要是做地产和零售业，我们做商业项目选地的时候，从地产和商业的角度进行选择。我们认为，中国未来会有一种趋势，即在社区里面出现商业中心，它是一种真正集中型的商业中心。未来商业发展最重要的将不再是位置，这将与国际趋势接轨。我们做商业地产也要具备这种条件。因为这和我们的企业也形成一种互补的形式。
基于这种理念，黄光裕在商业地产上不断开拓。在2007年，黄光裕对外透露，国美集团希望在未来2~3年内，将名下鹏润地产、国美置业、尊爵地产和明天地产等房地产公司重组后打包上市，上市首选地为香港地区。
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