1997年9月18日，位于北京西二环附近的鹏润家园破土动工。这是黄光裕的第一个房地产项目。该项目一共7幢楼，包括6幢塔式住宅楼和一幢写字楼，共有30余万平方米面积，分期建设，1999年全部建完。在做了一年的外部环境和设施完善建设后，才于2000年年底以现房的方式开盘。
　　
　　即使在房地产项目运作上，黄光裕也表现出了与众不同--一个是坚持以现房的方式，不像当时通行的期房销售；一个是将国美的低价模式移植到地产项目上，甚至在报纸上打出五折、六折特价房有奖销售。
　　
　　但事后看来，黄光裕在鹏润家园的运作上显然是不太成功的。首先，从效益方面来说，黄光裕总共投了12亿元左右，前后持续了4年左右时间，实现销售收入却不到20亿元，这远远低于同一时期、同一地段、同一档次的楼盘的赢利能力；其次，从名声方面来说，黄光裕也因此受到一定程度的损伤。
　　
　　据媒体报道，在2002年前后，鹏润家园曾发生了数次因业主与物业公司纠纷，从而遭到黑保安及不明身份的打手殴打的事情。尽管鹏润房地产公司尽了最大努力与业主和媒体保持沟通，但影响还是未能消除。至今，网上仍能查到相关的大量新闻，以及殴打业主的照片和视频。而在当时，也严重影响了鹏润家园的销售进度；最关键的一点，是黄光裕因为运作这个房地产项目，开始陷进另外几项重要的原罪--涉嫌使用暴力、涉嫌“权力寻租”及涉嫌行贿官员。尤其是后者，让他在2006年遭遇了“13亿元违规房贷”的重大危机。在中行北京分行的屡次贷款中，黄光裕也分到了一杯羹。
　　
　　鹏润家园于1997年动工，因为资金极度紧缺，黄光裕曾经准备孤注一掷，把手中10多家国美电器连锁店全部抛售掉，然后拿这笔钱投入到地产项目的开发中来。但最后因为种种原因未能遂愿。
　　
　　想尽种种办法，鹏润家园第一期工程“豪苑”总算竣工。但屋漏偏遭连夜雨，因为鹏润家园在初期设计时没有摸准市场脉搏，导致“豪苑”户型偏大而严重影响后期的销售，加上与业主产生的纠纷，指望首期销售资金回笼以便进行后期开发的黄光裕，一度濒临资金链断裂的危险境地。
　　
　　情急之下，黄光裕只得使出险招。据《财经》杂志报道：黄光裕与北京中行内部人员商量，以挪借来的大批身份证办理虚假个人按揭贷款，从北京中行成功贷出3亿余元。但奇怪的是，好不容易到手的3亿多元现金，黄光裕并未将它投入对资金如饥似渴的房地产项目，而是采取声东击西的手法，将鹏润家园部分后续工程转手某合作者开发经营，由后者负责偿还虚假个人按揭，而贷出的3亿余元现金则转作他用。至于是投入了国美电器，还是用于其他更为刺激、更具风险的其他投资项目，外人就不得而知了。但毫无疑问的是，这笔3亿余元的巨款，对当时有资金饥渴症的黄光裕来说，无疑是一次极为重要的“输血”。
　　
　　在黄光裕借贷这笔款项时，牛忠光已经于1998年调离了中国银行北京分行，参与此项贷款的主要负责人，是当时任中国银行北京分行副行长的李宝光，以及该行的零售业务处副处长徐维联。几年后，徐维联又卷入了对北京森豪公寓的虚假房贷案。