有信心，是好的，现实问题，还得解决。

现在我们的体制暴露出很多弊病，也有着这样或者那样的不如意，某些时段、某个问题上，甚至矛盾会激化，比如，2004年以来不断疯长的房地产价格。

人们抱怨地产价格高，谁也不能否认房地产中的灰色，谁也不能否认房地产有泡沫，甚至没有人能够反驳超过纽约的上海房价对中国经济是致命的威胁。

换一个角度，让攻击者易地而处成为地产商，会怎么做？会不会做得更好？

如果不能，我们又应该如何去做？

这个问题，请不要问我们。

第一，我们确实不知道；第二，本来就没有标准答案。

“中国不高兴”，“中国怎么办”，问题是无论怎么办，都会有人不高兴。利益是既定的，无论如何去做都会分割现有利益格局，任何一个自称高明的策略，都未必有效。控制房价，不可能是帕累托改进。只有市场是对的，我们也只能顺着这个逻辑前进：对与错，是与非，相信时间会给出最后的评价。

有很多人说：土地供给有限度，所以，地产价格应该永远提升。

上述说法=废话，因为任何一种生产要素都是有限的，这是一个彻头彻尾的伪命题。举例说明：

任何时段，人力资本（全部土地）都不可能骤然增加，所以供给也是有限的（严格执行计划生育，几十年下来就是萎缩了），高端人才（繁华地段）应该极度稀缺，因此，工资应该无限提升。

以上理论，适合任何一种资源，比如，空气。

如果上述逻辑不对，凭什么相信只有土地供给有限？

人力资本成本不能无限提高，因为，获益者实在太多，不可能结成利益联盟。地产泡沫，是一场以少对多的博弈，很遗憾，胜出的永远不可能是购房者。

高房价是恐怖的，金融危机下就更加恐怖，恐怖到已经锁定银行、绑架国民经济、限制内需，已经从根本上改变国民财富分配——富者愈富，而贫者愈贫。

这些，无疑需要改变。

与历次经济危机一样，地产泡沫如何而来，是因为缺乏必要的投资途径，没有创新引导资金，结果就必然是房价虚高。只要没有实质性的自主创新，泡沫就会继续，不只是今天中国如此，南海危机如此，橡皮潮风波如此，次贷危机还是如此。

这些，不是政府或者任何政令可以限制住的，资金必然要寻找高回报，也就必然滋生种种不如意。

后面的问题是，房价会碰到天花板吗？回答这个问题，先让我们延展视野。

地产泡沫不只今天有，历史上就始终存在，不仅中国有，全世界都有：本卷我们看到了19世纪末上海租界地产泡沫，最终拖累上海金融业；在世界卷中你还将看到日本东京地产泡沫，竟然搞得日本经济衰退一下就是十几年，号称“失去的十年”。

这，都不是地产泡沫最拉风的战绩。

现在，很多人知道，1929年美国大危机罪魁祸首是华尔街，1929年10月29日道琼斯指数一泻千里，最终拖垮了美国经济。

这么说、这么想确实没错，不过，华尔街远没有这么神奇，可以俯仰之间撼动整个美国。道琼斯指数，更只是一个代表。

没有道琼斯，没有华尔街，美国经济该崩溃，照样会崩溃。

如果你觉得现在北京、上海遍地都是房产中介有点夸张，那是没见20世纪30年代的美国，1923年佛罗里达州的迈阿密市，仅有7.5万人口，规模最多相当于我们一个县城，竟有2.5万名地产经纪人，当地房价更是在3年内涨了6倍。人们对地产业的疯狂已经到了痴迷的地步，最响亮的口号是“如果今天不买，明天就买不到了”。

今年确实买到了，明年却被套牢了。

1926年在没有任何先兆的情况下，美国房地产骤然跌价，无数人破产，其中包括麦当劳创始人雷·克洛克，被弄得一贫如洗，甚至混到以卖纸杯为生，后来大概觉得自己实在太穷了，于是就创办了麦当劳这个穷人快餐店。

虚高的房价耗空了货币市场的资金，华尔街在后来的反击中其实已经没有子弹。

2009年的次贷危机乃至后来的金融海啸，诱因同样是虚高的美国房地产市场。飙升的地价弱化了金融机构风险控制动力，大量信贷资金又使得房价继续上升，似乎这是一个永无止境的循环……

人们曾经认为房地产的未来是永远。永远有多远？

有人说，永远将是没有尽头，因为，城市中心用地不可复制，所以，地产价格会只升不降。

城市中心确实无法复制，但是，可以复制城市。

你可能觉得这种回答过于夸张，不过，既然地产业利润前景无限，只要复制城市的收益足够大，为什么不可以复制城市？

如果复制城市的收益不能弥补地产业成本，凭什么相信地产泡沫可以持续到永远？

有人说，永远是没有尽头，因为，今天的房地产已非昨日的大板楼，此一房产非彼一房产，以前，小区里有亭台水榭吗，以前，你见过亲水社区吗？

地产业也在不断创新。

此一房产源自彼一房产。亲水，用20世纪80年代的另外一个名词形容也比较贴切：有人管理，叫做亲水；无人管理，就是臭水沟。

地产业能创新的，只有概念，说白了，纯属忽悠。

就算不忽悠，北京、上海无论如何发展也别指望几年内超过纽约、东京，凭什么相信北京、上海房价泡沫可以无限继续？难道世界上只有北京、上海土地供给有限，纽约、东京发展了几百年，最后都混成土地供给无限了？

房地产泡沫，终将破灭，昨天如此，今天如此，明天也照样如此；美国如此，日本如此，中国也不可能例外。

听到这个答案，大家先别欢呼雀跃。

我再重复问一次刚才的问题，房价会碰到天花板吗？

其实，我知道，大家更想问的问题是，房价一定会下跌吗？所以，我才把问题改为“泡沫会破灭吗”。

这完全是两个问题，所以，才要分开来回答。