以台湾地区为例，造成第一个误解的原因，主要是从1987~1989年，台湾房价与股市指数同时狂飙，股市指数更从2000多点一路飙升至12000点，令大众印象太过深刻。而2003年年初的SARS疫情，房价与股市指数双双暴跌，也让大众误以为两者亦步亦趋、焦孟不离。

其实二者关系并非如此。在过去，不乏股市涨声连连，但房价仍原地踏步的时候；或股市已进入“熊市”，但房价依然居高不下的情景。例如在2009年年初，中国台湾地区股市已跌破5000点，但房价却还在高位运行，便是最好的例证。

若用经济学原理加以解析，股市是整体经济的领先指标，一个景气循环约3~5年，但由于房地产相关信息未能透明化，使得房地产成为滞后指标，一个景气循环则约为7~10年。也就是说，整体经济还未变坏，股市指数已提前反映，但整体经济持续衰退一年以上，房价才会缓缓下跌。因此，房地产的景气循环，虽与股市景气循环有关，却有时间上的落差。

而且，股市被称为“整体经济的橱窗”，但房地产是单一产业，还会受到公共政策与其他因素的影响，所以，两者的景气荣枯并非完全挂钩。

至于第二个误解，更容易破解。仍以台湾地区为例，从1989~2003年，台湾房价小幅缓跌了十多年，可见“房地产景气7年循环论”只是取其平均数，并非每次景气循环都正好是7年。

房价下跌三成，购房变成负债

那么，在经济不景气的时代，房地产真的是最稳当的投资吗？实质资产真的不会大幅缩水吗？

绝大多数人买房子，大都得准备房价一到三成之间的首付，倘若在房价偏高时购房，遇到经济不景气，房价跌破三成也时有所闻。如果从投资的角度来看，这代表所有的投资都化为乌有，剩下的房贷就是“纯负债”。可见购房的投资回报率远远比不上买股票，因为除非融资买股票，否则就算股价腰斩，也还有一半的资产。

所以，在不景气时，除非确定房价已经滑落谷底，否则投资房地产并非绝对稳当，甚至很容易成为“断头户”，得不偿失。

如果站在消费的角度看购房，可以看到，消费者不会太在意赔赚，因为房子还可自住，就像很多人同样也借贷买车，但由于车子是交通工具，买车后便不会太在意车价的涨跌。