对纳税人预售房地产所取得的收入,当地税务机关规定预征土地增值税的,纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报,并按规定预征率预交土地增值税,待办理决算后,进行清算，多退少补。当地税务机关规定不预征土地增值税的,也应在取得预售收入时先到税务机关登记或备案。

2?部分转让

纳税人进行小区开发建设的，其中一部分房地产项目因先行开发并已转让出去，但小区内的部分配套设施往往在转让后才建成。在这种情况下，税务机关可以对先行转让的项目，在取得收入时预征土地增值税。

（四）房地产开发企业因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的

国税函［2004］938号文件规定，为了简化行政审批手续，进一步方便纳税人和加强税收管理，经研究，对土地增值税纳税人定期进行纳税申报的问题作如下解释和规定：

（1）取消《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十五条第一款对土地增值税纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，定期进行纳税申报须经税务机关审核同意的规定。

（2）纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报，是指房地产开发企业开发建造的房地产，因分次转让而频繁发生纳税义务难以在每次转让后申报纳税的情况，土地增值税可按月或按各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定的期限申报缴纳。

（3）纳税人选择定期申报方式的，应向纳税人所在地的地方税务机关备案。定期申报方式确定后，一年之内不得变更。

四、房地产开发企业土地增值税的清算

由于房地产项目开发周期较长，成本与费用的确认与收入难以及时配比，土地增值税采用的是先预征后清算的征收模式。开征以来，由于种种原因，多数房地产企业长期不进行土地增值税的清算。为加强土地增值税的征收管理，做好已完工项目的清算工作，财政部、国家税务总局于2006年3月2日下发了《关于土地增值税若干问题的通知》（财税［2006］21号文件），该文件规定，各地要进一步完善土地增值税预征办法,根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况,区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型,科学合理地确定预征率,并适时调整。工程项目竣工结算后,应及时进行清算,多退少补。 对未按预征规定期限预缴税款的,应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定,从限定的缴纳税款期限届满的次日起,加收滞纳金。 对已竣工验收的房地产项目,凡转让房地产的、建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的,税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则,对已转让的房地产进行土地增值税的清算。具体清算办法由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定。