由此可大致推算，2009年1~5月全国商品住宅销售速度也是可持续的。如果考虑下面展开分析的宽松货币政策，结论将更可信。支持成交量景气趋势持续的因素还有：宽松的货币政策和超额货币、通胀预期、经济复苏前景。

房地产泡沫温床

成熟市场经济国家的历史告诉我们，宽松货币政策必然导致的超额货币是资产价格泡沫的温床。

其机理大致是：大量的超额流动性流入房地产，通胀预期不断升温，看似无限的货币争夺非常有限的房地产资源，房地产因为稀缺、定价相对容易、投资门槛较低、实物有形、有一定现金流入（出租）而备受投资者推崇，投资者希望快速获取高额回报，或希望通过把资产和财富固定在土地上而保值增值。这个过程也是房价不断被泡沫化的过程。

在资产泡沫的过程中，无所谓理性与狂热，愚蠢与聪明，每个投资者的选择似乎都是合理的，都被通胀预期和资产泡沫牵着鼻子走，因为每个投资者都不希望财富蒸发。

根据美国、日本、英国和中国香港的超额货币与房地产价格的关系，我们得出如下结论：

一是超额货币领先于房价表现：先有大量流动性，后有房价快速上涨；

二是超额货币与房价表现保持高度一致；

三是美国和中国香港因为推行宽松的货币政策，超额货币已经见底回升，房价还在下降途中。只要货币政策持续宽松，预计房价将很快触底。

那么，中国货币供应量与房价的关系是否和上述四地一致呢？1998年以来的历史经验表明，当M1-M2增速为正时，股票市场和房地产市场均走大牛市，比如1999年10月～2001年6月、2006年12月～2008年3月的股市和房市走势。

尤其是2004年2月～2005年1月这个时段，因股票市场受全流通限制，震荡行情，也许正因为如此，更多资金流向了房地产，导致房价大涨小回，诞生了新一轮大级别房地产牛市。就当前情况来看，宽松货币政策下通胀预期升温，4月开始内地主要城市大户型和别墅非常畅销。

除央行不断地投放货币信贷外，楼市还有一股资金新生力量值得高度关注，即2008年年初开始不断固化的居民储蓄存款中的定期存款，若平均储蓄期限为2年，则2010年将是这批资金到期活化的高峰期。  2009年初开始，已有部分定期存货到期转为活期存款。在未来通胀预期继续升温，或者经济复苏的情景下，这批预计高达3.4万亿元的定期储蓄存款活化后，可能会有相当一部分资金进入楼市，置业保值增值和防通胀，而这将推动房价上涨。

宽货币驱房价涨

和全球央行一样，为了推动经济复苏，中国央行采取了非常宽松的货币政策，具体表现在：连续降息（2008年9月开始连续降息216个基点）；大量投放新增贷款（2009年1~5月5.84万亿元）；M2快速攀升（5月高达25.8%，创1996年10月以来新高）；个人按揭房贷利率极低（7折优惠后仅4.16%）。

本次太超常规的货币信贷投放，触发了居民通胀预期，将导致房价代表的资产泡沫在经济复苏前启动。若经济前景走向复苏，房价将因经济景气上升而受支撑（减轻泡沫化程度），成交量持续放大，地产股同时受益于温和通胀和经济增长，地产股投资可以参考利率周期，即到加息周期中期之前，地产股都将是股市龙头板块和领涨板块。

若经济并未成功复苏，因为货币信贷持续大量投放，可能导致资产泡沫化程度加大，而且经济前景黯淡将导致越来越多的实业资金进入房地产行业，直到滞胀来临。

因此，无论经济前景是复苏还是停滞，在未来一段时间内房价上涨趋势已然确立。

货币政策宽松程度，是经济复苏和资产泡沫化的第一推手。货币信贷不紧缩，通胀预期和房地产投资需求不萎缩，房价下跌动力不足（尤其在开发商销售回笼资金后已无破产风险情况下），股市房地产股行情将难以停止。

问题在于，在经济复苏趋势尚未确立之前，政府很难出台实质性货币信贷紧缩措施，政府对房地产行业的政策类型还将是“扶持”和“维稳”，因为需要房地产销售景气拉动房地产开发投资。

因此，一旦经济复苏确立并走向景气、或者通胀恶化、或者房地产泡沫进入半理性半狂热阶段，都需要高度关注货币政策紧缩的政策风险。

房价复苏才开始

那么，目前房地产处于什么阶段呢？如前所述，已经从成交量复苏阶段走向房价复苏阶段。为了更容易把握市场动态，我们将房价复苏阶段按时间顺序再具体分为三个小阶段：理性阶段（对应改善性需求和真实投资需求）、半理性半狂热阶段（混合各类需求）、狂热阶段（对应非真实投资需求和投机需求）。