新业态与老地产未来趋势的分析

新业态与老地产

奥特莱斯近来年在国内已经成为了最受追捧的商业新业态之一。那么中国的奥特莱斯与境外的奥特莱斯有哪些差别？传统商圈内的地产能否借力于新业态？

在笔者看来，国内外奥特莱斯的差别首先表现在数量上。目前，在美国本土目前共有近四百家奥特莱斯，在欧洲有一百余家奥特莱斯。如果仅仅从绝对数字来看，我国在建或开业的大型奥特莱斯不超过几十家，还有相当大的发展空间。但从相对数字来看，我国目前奥特莱斯的数量并不低。在美国，如果计算大大小小的各类零售商店，目前共有150多万家，其中在零售业就业的人数高达1 980万；但如果只计算中型和大型购物中心，美国共有1万余家；如果只计算大型的购物中心，美国则共有1 180个大型购物中心。奥特莱斯的平均规模在2万平方米，按照归类，属于中型购物中心的规模。所以，美国的奥特莱斯只占到了全部中大型购物中心总数的4%左右。以此比例来推算，我国的奥特莱斯数量已经不算少。

一个值得研究的问题是：既然奥特莱斯拥有如此的生命力，为什么在美国只占到总量的4%，而且选址大部分是在远郊？

这主要由奥特莱斯的功能和定位来决定的：

一方面，奥特莱斯在国外的定位是销售名牌下架商品、过季商品及断码商品，由于这些特性，所以产品的价格比正常的商品低60%以上。从这一属性来看，奥特莱斯在整个商业形态中只能扮演一种配角的角色，可以想象，哪有那么多的下架商品、过季商品及断码商品来供奥特莱斯选择。

另一方面，奥特莱斯最吸消费者的因素是价格低，但这也是制约其发展的主要瓶颈。为了维持低价格，奥特莱斯整体物业必须具有以下属性：一是奥特莱斯购物中心的经营场所一般都远离城市，地价低，租金低：二是运营成本低，商业设施简洁，投入少，而且销售方式简单，费用低，运营的低成本有利于经营者能够尽可能地降低商品价格；三是过季名品降价销售，商品降价的最主要原因是产品过季，奥特莱斯专门为品牌供应商销售其过季产品，这样奥特莱斯既不影响当季正价名品的销售，又可通过为过季、断码的名品提供规范销售的出口，保持和维护了品牌形象；四是中间环节较少；五是可变成本较低；六是可以大规模打折。以上这些特点决定了奥特莱斯的生存空间最适合位于地价便宜、位置偏远、与多条高速路连接的郊区。

至于在市中心是否适合引入奥特莱斯呢？在笔者看来，市中心由于位置优越、地价成本高、高收入人群多，所以没有必要依靠大规模打折来吸引人流；同时因为打折所增加的边际效益往往不能抵消较高的租金成本和经营费用，所以依靠打折来实现赢利的想法，往往难以如愿。因此，我们看到国内很多位于传统商业中心的地段，也在大规模引入奥特莱斯，这实际上是对奥特莱斯的误读。

如果传统的商业中心陷入困境，那么奥特莱斯能否用来救活商场？在笔者看来，这主要取决于传统商业中心之所以出现困境的原因。如果出现困境的原因是由于以下因素，比如硬件设施落后、定位偏差和经营管理水平低，这说明困境的原因并不是由商品业态引起的。药不对症，自然不可能产生预期的效果，所以对于这些传统热点地区的地产来说，试图用大规模引入奥特莱斯这种新业态来救“场”的办法，是在走一条弯路。

我国奥特莱斯的未来发展趋势

奥特莱斯在国内的发展除了体现以上趋势外，近年来还体现了一些新的趋势和特点，这主要表现在以下几个方面：

以奥特莱斯为切入点带动地产大盘

上海金山区服装城本身是中大型的地产大盘，按照规划，它要建成国内最大的奥特莱斯，这实际上代表了国内的一种发展趋势，即以引进奥特莱斯为切入点，带动整个地产大盘的开发，以实现综合性收益。

上海服装城项目位于上海市金山区枫泾镇，占地613亩，总投资逾16亿人民币（见图32）。目前已建成的一期工程建筑面积38 5万平方米，其中别墅式商办用房30万平方米，综合精品商场7万平方米，商务中心1 5万平方米。正在建设中的二期工程建筑面积9 4万平方米，以高层建筑为主，主要有：高九十多米的地标性建筑——衣都大厦（五星级酒店式公寓），建筑面积6 8万平方米，共28层；地区总部大厦，建筑面积2 6万平方米，共18层。其中商业部分正致力于打造成国内最大的奥特莱斯。上海服装城拟建的奥特莱斯定位为中国最大的“升级版”奥特莱斯，主要体现三大特点：驰名业界的品牌、令人惊喜的低价、轻松的购物氛围。奥特莱斯的引入有利于带动整个大盘的升值。