无论是星河湾还是上海新天地，都是用3%的投入，做成3%的样板，形成绝对的差异化后，再去带动其余97%的成功。在老城区开发改造的实际操作中，还须注重以下环节：

注重综合性功能

投资方香港瑞安集团董事长助理人员曾经说：“当初找银行贷款时，他们问，你们究竟是做什么？……去政府部门审批，也不知属于文化还是旅游。”可见，上海新天地的定位在最初是一种市场模式的创新。

目前从上海新天地的业态和布局来看，它集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体，是“一站式”的消费场所。从这一意义上，上海新天地实质上就是一种非封闭性的MALL。

上海新天地的成功在于融合了商业、文化娱乐、餐饮、旅游、住宅、商务等元素，形成了个性显明、业态互补、功能完善的综合竞争力。在实际操作中，对于“一站式”的融合，还要注重考虑以下两点：

（1）环境改造要先行，当商业面积不大时，可作为开发的龙头，依靠商业的力量来积聚人流和人气。

上海新天地除了先执行政府关于改造环境的要求外，还把商业放在开发最前端，并通过商业的人气带动了住宅与商务部分的增值。

（2）要具有魅力和独特性。

商业的成功与否并不是通过规模多大来衡量的，即它成功的关键并不在于让消费者感觉“有多大”，而是要让这一多业态的综合体体现出鲜明的“定位”和独特的魅力。

三公里之内的消费人群要能构成项目的基本支撑