第五章

（图略）

引言：

近年来，几乎每个城市都在进行移城或扩城规划。新的城市规划给商业和地产带来了新的商机。每个开发商和投资商都希望自己的地盘能成为城市新的商业坐标。这些良好的期望能否变成现实？笔者认为，要对此作出判断，必须首先分析商业新坐标的发展历程和必要条件。在本章中，笔者重点介绍的案例为广州天河城。天河城是新城区地产发展成功的代表。1985年，国务院才正式批准广州市设立天河区。那时，天河城所在的位置还是阡陌纵横的菜地和田野。1988年，广州市才批准天河区总体规划，天河区将规划建成广州市科研、文化、体育中心城区。进入20世纪90年代，广州火车站东站、天河城广场等一大批新的广州标志性城市设施相继落成。1996年天河城开业。在11年的时间里，天河城是如何从零开始，走向成功的？在本章里，您可以与我一起，重温它曾经走过的旅程，您将会从中得到启迪。

地产增值一般包括以下

四种渠道：政策增值、资源增值、经营增值和品牌增值。政策增值是城市规划、政府优惠

政策所带来的地产增值；资源增值是指地块价格随着商圈的成熟而上升；经营增值是指商业运营所带来的租金收益；品牌增值则是指品牌知名后所产生的溢价（见图51）。

图51地产增值示意图

广州天河城按照这四种增值渠道，经过一步一步地发展和培育，成为中国商业与地产的一个新标杆。

广州天河城最关键的成功因素是抓住了广州市规划建设城市新中心这一最大的机遇。目前。国内几乎所有的城市都在进行新一轮的扩城或移城规划，城市新规划并不一定能够给地产带来增值。如果根本不具备做大型商业地产的条件，却盲目进行大规模的商业开发，这无疑将面临较大的风险。相反，如果具备了做商业地产的条件，但没有进行适时、适当规模的开发，这也是一种损失，是机会成本的损失，因为没有实现地产价值的最大化。天河城是如何抓住城市新规划的机遇而发展壮大的呢？要成为新的城市商业地标，要具备哪些必要条件？