长期规划

何时出售

有一句古谚说“低价买，高价卖”，可是谁也没有水晶球能够预测它什么时候会发生。有很多种方式能够知道你进入?周期点，以及你什么时候将达到顶峰。在不同地区有不同的经济周期，具体可能在12年到18年之间。有一些信息会提醒你一个周期可能即将到来；例如，历史上，亚利桑那州的经济峰值一般比加利福尼亚州的早。

许多项目都缺少退出战略的设计。为什么？退出战略将提供项目的撤出方案。这是与项目的开发和投资相反的。如果这个项目很好，那么为什么要卖掉呢？答案是，发展周期中最有生产能力的时期已经过去了，投资者愿意从其他即将开始螺旋式上升的项目中获得利润。退出战略是非常关键的，因为它通常表明，项目现在的利润已经不是很高了，必须?体上结束这个项目以获得利润。在开发和投资的每一个阶段都需要设计一个退出战略，从而决定处理这个项目的最佳点。大部分外国投资者会在购买物业之前考查退出战略。外国投资者希望明确持有和可能出售这个物业的风险。

当今投资房地产的一个主要的问题是决定这个项目可行的退出战略。即使是在最坏的情况下，如果这些选择方案能够说明项目的可行性，那么这个项目就可能被购买。今天，许多投资者都在寻找能够在很短时间的通知下处理的项目，没有任何投资的损失，只是损失一个折扣数的回报。回答“何时出售”这个问题的最简单的答案就是：?市场最高峰的时候。

如何将价值最大化

将一家购物中心的价值最大化的方式就是在项目开发中高瞻远瞩，考虑到项目随市场变化而变化的浮动性。这就允许让带状购物中心转变成封闭式购物中心，或让封闭式购物中心转变成多功能混合式开发项目。如果在开发中使用了一些设计的原则，那么购物中心将可以被转变成许多其他的用途，从而满足社区不断变化的需求。这就意味着租赁空间比较灵活，从而可以满足许多租户的具体情况和不同的规格。

将购物中心价值最大化的直接方式就是将支出最小化。你不能让投资者承担责任索赔或者不合适的延?维修，这些将降低投资的价值。查看一下所有的支出；即使有些支出已经转嫁给租户，那么这些支出也代表了一种占据成本，可以解释为租赁收入。

市场营销是将购物中心价值最大化的另一个关键方面。它能够定位这个购物中心在社区中的形象。这是以创造销售额为理由将租户聚集在一起的最节省的办法。租户得到的销售额越多，他们能承受的租金就越高。如果租户的销售额巨大，那么他们也会理性地愿意为获得继续产生销售额的能力而付钱。

相关资源

美国寿险理事会出版了《投资快报》，总结了人寿保险公司的保险交易。Peter F. Korpacz版了《Korpacz房地产投资者研究》，被估价人士广泛阅读，其中也包含许多内部调查(in-house survey)。这些只是一少部分可用的资源，它们总结了不同地理区域中特定项目类型的资本化率。

由城市土地研究会(Urban Land Institute)出版的《购物中心圆角分》(The Dollars and Cents of Shopping Centers)，国际购物中心协会（ICSC）和房地产管理研究会（IREM）出版的报告会给你提供进行准备预算所需的信息。

推荐读物

Alexander, Alan A.,CSM.《小型购物中心预算准备》。纽约：国际购物中心协会，1988。

Alexander, Alan A.,CSM.《购物中?租赁管理：职业经理人如何提升财务记录》。纽约：国际购物中心协会，1986。

Alexander, Alan A.,CSM.《购物中心租金管理：职业经理人如何避免现金流问题》。纽约：国际购物中心协会，1990。

《评分：ICSC购物中心运营、收入和支出手册》。纽约：国际购物中心协会，1997。