那时你妈妈只有两岁，而你的小姨格里塔（Greta）也即将出生，我们手头很紧，所以从银行贷款似乎不是一个非常好的主意。那我就剩另外一种选择——出售。 

就这样我在当地报纸登了广告（那时候还没有网上拍卖场，因为网络还没有普及，我们只能打电话，不过那时的电话也不是很可靠），之后有一个人联系了我。这家伙只看了一眼这块地皮就当场同意给我写一张 1.5万元的支票（阿斯顿，我以后会为你解释什么是支票，我想说的是他可以当场就支付购买）。我接受了他 1.5 万元的出价，赚了 5 千元。 

乍一看你可能会认为我的投资收益率是 50%，因为我是 1 万元买进，1.5 万元出手。从某种程度上说你这种想法是正确的，因为这块地皮在两年内增值了 50%，但是我的收益远不止如此。你还记得我自己投资了多少钱吗？没错，我只投入了 500 块钱，其他的钱都是卖主借给我的，而且没有利息，我的收益是 5 千元，这样计算的话我就挣了投资资本的十倍之多，也就是 1000%。举债经营让我的收益回报率从 50% 升了 1000%。 你外公我总算做对了一件事！ 

话说回来，事实上我能做成这笔交易有运气的成分，所以我也不想为你推荐这样的投资方式，不过你可以从中学习负债经营投资的方法，从以上这笔交易中，你也看到了负债经营的确可以大大增加你的收益。但是我想要给你提个醒：负债经营同样也会扩大你的损失，下面会向你展示它如何扩大损失。不过，如果负债经营的方法在正确的投资交易中使用得当，债务就变成了好债。 

在这笔交易中我犯了两个错误，一个是没有购买可以产生收入的房产（而是买了一块空地皮进行投机性投资），另一个是采取了短期投资，过早出手。如果我没有犯这些错误的话，我就可以在增加收益的同时降低风险。假设我当时买的是可以产生收益的投资，那么等到要筹钱还债给卖主的时候，我的压力就会小很多。因为如果有房租收入，我就可以轻易地向银行贷款，用房租的收入来支付银行贷款利息。 

人们在进行负债经营投资时经常会用到这种方法来提供资金：房租收入或股票的股息可以用来支付利息（至少可以支付部分利息）。我那时候是非常幸运的，竟然有人愿意借我钱，而且不收利息。缺陷就是期限只有两年，时间太短，一眨眼就过去了。当时我的第二个孩子即将出生，生意也越做越大，我需要卖掉那块地皮来还债，因为它不能给我带来收入，而卖掉它是我犯的第二个错误。这块地皮现在的价值肯定超过 15 万元，对于我当时投入的 500 块钱来说，这个回报率是相当之高。 

假设这块地皮可以给我带来收入的话，我就很有可能不会卖掉它，而是等到收入和价值升高之后，用它来贷款，进行更多的投资。运用升值的股票和收入来购买更多的投资是个良性循环，它使得很多人在几年内发财致富。因为我买了一块不能产生收入的土地，然后又过早地出售，使得我错失了这个发财致富的良机。 

从长远来看，负债经营投资（或者杠杆投资）是非常有效的。首先你需要一项升值的资产（这不包括银行存款和债券），最理想的是这项资产可以给你带来不错的收入，减轻你借款所需的费用。股票和房地产虽然有可能在持续的一段时间内不会升值，反而急剧贬值，但是从长期来看，它们最终一定会升值。对于负债经营的投资者来说这也可能会是个大灾难，因为虽然收益可以通过负债经营加倍，但是同理损失也会加倍。这意味着你原本可能只是中度财政损失，亏损一些，但是负债经营投资会将损失扩大，让你倾家荡产。 

回想一下那块我自己出了 500 块钱，借了 9500 块钱买的价格为 1 万元的空地皮吧，假设房地产市场价格跌了一点儿，那块地皮只能卖 9500块钱的话，我将会血本无归（事实上那样的话我会更惨，因为我还要额外支付买进和卖出房产的其他费用）。假设市场行情大跌，那块地皮仅能卖8000 块钱，那我不仅要损失我的 500 块钱预付，还要想法儿从别处筹来1500 块钱，再假设如果我没有筹到钱，我将会面临破产。我知道这些钱的数目在今天看来非常少，现在，我随时都能从信用卡里透支 1500 元。等到你读这封信的时候，这些钱的数目对你来说可能也只是零头而已，为了保持一致的效果，或许你应该在后面加上一个或两个零。 

最近几十年内，几次最惨不忍睹的市场崩溃的罪魁祸首就是负债经营投资，所以人们对它的指责也无可厚非。市场低迷时期会影响那些借钱投资的人，迫使他们出售投资。这些被强迫出售又会进一步促使市场的低迷，而这个低迷甚至会演变成一个无底深渊。1929 年和 1987 年的市场崩溃如此严重的原因就是因为很多人都是以借款的方式参与市场。切记：负债经营是一柄双刃剑。 

你要掌握的技巧是保证你永远都不会让自己走到被迫出售投资的这一步，保证你能够在市场中停留足够长的时间，等待市场的恢复。尽管在大萧条时期整个市场看起来像世界末日，但是市场始终会恢复的，一如既往，或许以后这会成为一种固有的规律。受影响最深的是那些因为无法继续负担得起借款费用而被迫退出市场的人。当你运用负债经营的方法时，你要不就采取保守做法，一旦察觉市场有低迷的征兆就赶紧出手（不过这说起来容易，做起来很难），要不就准备长期作战，坚持支付借款费用。长期来看，尽管很难做到，但是长期停留在市场中的战略可能是比较好的。因为要长期作战，投资是否能够持续产生可观的收入就显得极为关键，因为这份收入能为你提供赖以生存的现金流动。 

负债经营投资的方法可以有很多种。如果要买房地产，最常见的方法是去银行贷款或者寻找其他类型的贷款人，除此之外，还可以通过卖主融资，或许可以延期清算（这也是一种负债经营的方法）。等你以后阅读投资书籍的时候，你可能会觉得房地产是唯一一种可以负债经营的投资，但是别忘了，购买股票的时候你也可以向银行贷款。很多经纪人也会提供股票保证金融资（一种特殊的借款购买股票的方法，也非常容易做到）。同样你也可以负债经营股票，如购买期权、权证、期货和其他比较复杂的投资合成。不过，如果你要这样做，要保证你完全了解这些负债经营的方法。除了短期债券交易人之外，很少有人会负债经营债券或其他存款投资，因为没有意义。你要保持头脑灵活，如果遇到那些可以让你先预付很少一部分的钱来投资大项目的新方法，你要乐于接受。只要你能够支付并有能力进行长期投资，通过负债经营的方式投资股票或房地产的方法是可以接受的。 

阿斯顿，最后我要说的是要谨慎选择负债经营这种方法。我鼓励你在年轻的时候尝试，前提是你有长期投资的自信和能力。如果你认为资金将会短缺，那么请立即打消念头。你应该听过"祸不单行"这个词，坏事情总是喜欢成群结队地来，比如利息刚上涨，你的房客又要搬走，紧接着生意也越来越差。你可能有能力应付以上的某一种突发情况，但是如果它们都赶在同一时间发生，你将会陷入财政危机。但是，我认识的绝大多部分人都是通过负债经营的方法增加收益，致富发家，因此，要学会借钱投资，与此同时要仔细掂量风险的程度。 

既不要借款，也不要放贷！？那简直就是胡说八道。阿斯顿，如果你肯定了这个做法是正确的，那么就大胆地去借钱实施吧。 

爱你的 

马丁外公

另：我从来都不认为负扣税是个好事情。负扣税就是：如果你买了一处房产，但是房租不足以支付贷款利息的费用，造成资金负增长，这种情况就叫负扣税。通常情况下，这种亏损可以通过其他的收入来弥补，财政年度的退税也会缓解这种亏损。但是，整个投资过程的成功完全取决于房地产价值的上升，不然有谁会明知道是亏本生意还往里投资的？ 

有时候，房租收益过低的时候就会产生负扣税。这通常发生在经济繁荣（或经济泡沫）时期，因为房地产的价值过高造成的。你现在应该对我和我的投资准则非常清楚，也应该知道我的观点是不要在经济繁荣的时候买入，我一向的观点是宁愿投资盈利上缴一些税，也不要亏本经营之后申请退税。

[1] 译者注：英文中"负债经营"和"变速器"的词根相同，故作者有此一说。