到了90年代，大地产商的丰厚盈利，不但令小地产商垂涎，外行人也想分一杯羹。每次政府的土地拍卖会都吸引大量人群，竞投非常激烈。许多有中资背景的地产商也都是拍卖会的常客。1992年，政府宣布计划兴建赤腊角机场，楼价飙升近三成。从那之后直至1997年年中，楼价成倍数地飞涨。12年的地产业牛市期可以划分为两个阶段：前六年主要是因香港人的收入和储蓄增长带来的稳步上扬；而后六年，则是在地产商营销伎俩和市民狂热炒卖的热情之下，导致的楼价暴涨。楼市高峰时，市区一个600平方呎左右的小型住宅单位售价高达500万港元左右，即每平方呎8?000港元以上，新界同类单位平均售价也达每呎6?000港元。而市区豪宅的平均售价，每呎要达至30?000港元；郊区豪宅的售价每呎也超过10?000港元。面积1?000呎的市区豪宅，轻易卖到1?500万至2?000万港元。

这段时期香港的楼市热，与17世纪西欧的郁金香狂热大同小异。1636年年底至1637年年初，西欧郁金香球茎的价格达到高峰，一个罕见品种的郁金香球茎可以换一整套马车。人们不惜抵押自己的居所和企业，用来买入郁金香球茎，再以更高的价格转售。同样，在香港，人们把自住的居所或公司作为银行贷款的抵押品，用来买第二、第三套住宅单位，期待以更高的价格再售出。郁金香泡沫形成之前，投资郁金香球茎是有钱人的消遣。而当普通市民得知上层社会的人可以从郁金香球茎买卖中获得巨额收益时，也想参与其中。不久，荷兰各阶层都卷入郁金香买卖的狂热中，1637年达到顶峰。20世纪80年代的香港，只有富人才有能力投资第二、第三套物业，但在楼市疯狂时期，中产阶级、办公室文员和其他中低收入人士，都想从炒卖物业中赚钱。荷兰的郁金香狂热，最终引发破产潮，许多商界翘楚一败涂地，大批的破产者使城市陷入混乱，有些地区甚至发生骚乱。在香港，高楼价带来的破坏力，也波及整个中产阶层和许多中、低收入人士。

根据1996年消费者委员会的一份研究报告，香港地产市场竞争不足，尽管不时有新企业进入市场，可是1981年后，没有一家新进入市场的地产商能成为市场主力。其最大的障碍就是有限的土地供应和高昂的土地成本。

市场集中，缺乏竞争，没有来自新地产商的威胁，在这样的情形之下，地产商便能向消费者索要更高的价格。

1993至1995年间，几个具有优厚住宅发展潜力的地段，售价在20亿至50亿港币。但龙头地产商在12年地产业牛市期之前，就已累积买入不少土地储备和换地权益书。因此即便他们在政府的土地拍卖会上高价竞投，其平均土地成本仍然远远低于新进入市场的地产商。土地成本的巨大差额，是新地产商最棘手的障碍。此外，他们须依靠定期公开拍卖来获得土地，而龙头地产商已经坐拥大量土地储备，能以此投标购入政府地皮。

1997年年底，天价楼市终于下挫，导火线是亚洲金融危机。1997年7月，曼谷首当其冲，接着环球对冲基金纷纷狙击其他东亚货币。同年9月，香港也受到狙击。随后数个月，银行同业拆息率飙升，股市及楼价双双暴跌。尽管政府宣布暂时搁置土地拍卖和削减公屋供应，几次欲遏止市场下滑，却不得要领，其后数年除了曾短暂出现几次疲弱的反弹外，楼市一直下滑。

楼市下挫，中产阶层损失最为惨重。这个阶层的人大多是专业人士、公司主管、公务员、教师及商人，大多都在银行有余钱投资物业。他们被地产商的宣传伎俩和政府控制卖地的措施所左右，相信香港楼市只会升不会跌的神话，不顾及其中的巨大风险，倾尽积蓄，以求赚快钱，但其结果却给了他们巨大的教训。

2002年，法庭勒令破产个案的数字上升至25?328宗，较前一年急增176%；住宅楼宇负资产到2003年年初达130?000宗。在金融风暴爆发的第五个年头，香港整体物业的价格和1997年的高峰期相比下跌了65%。受到打击的除了投机者，还有中、小型地产商。当时数家中、小型地产商都陷入困境，濒临破产边缘。大地产商虽然也受到影响，但因其实力雄厚，并未受到致命打击。而中小地产商的破产也使得大地产商的市场主导地位更加稳固。

到2002年年底，因为泡沫爆破，香港地价大幅回落。这本是新地产商进入市场的好机会。但就在这重要关头，政府推出“救市九招”，减少土地供应，暂停卖地一年。同时搁置资助置业计划，使得私人楼宇市场从此摆脱了来自公屋市场的竞争压力。

正如弗雷德?哈里森在《土地的权力》（Fred Harrison, The Power in the Land）中指出的，土地垄断是消灭贫困的主要障碍。1992至1997年间，地产市场不正常的变化，为大地产商提供了丰裕的资金。凭借雄厚财力，他们几乎为所欲为，吞并更多的土地，获取更多的经济利益。大财团随心所欲地投资自己的盈利，而这些盈利中的大部分是香港人毕生的积蓄，当他们觉得香港不再是具吸引力的投资地方时，便会转移阵地。

过去几十年，财团凭借在主要行业的市场主导力和定价能力，吸收市民得来不易的收入，劳动阶层饱受欺压。土地权力，使大地产商富贵利达，却让普通民众的生活捉襟见肘。