第十一节选

第二章 借你一双慧眼———看透现实生活中的经济热点问题

第一节 房产—自住还是投资由谁决定

据《北京晨报》2008年5月22日报道，《北京晨报》房产周刊与和讯房产网共同组织的《2008春季房展会购房人问卷调查》结果已于前一天出炉，根据本届北京春季房展会的现场调查和在线网站调查的数据显示，有9成以上买房人均以自住为目的购房，与以往接近20%的投资购房人数相比，这一比例缩水近一半。

在调查过程中，有9成参与调查者认为北京房价偏高。而来自于中大恒基的数据显示，2008年4月北京二手房投资比例仅4.2%，与2007年同期相比下降2/3。中大恒基相关负责人透露：“目前北京二手房市场投资比例降至3年来最低，主要是北京房价高位运行，第二套房贷政策及多次加息导致投资成本提高，挤出了相当一部分的投资群体。”

人们买房的目的一般有两种，一种是为了自住，一种是用于投资。由上面的报道可以看出，人们对购买房产的目的会随着国家经济的发展和政策的变化而发生改变。但是，在这种变化的过程中，自住还是投资就要采取不同的措施。

如果买房的目的是为了自住，就要考虑如下因素：

1．房子是否实用 对于自住型购房者来说，应该将实用放在首位。要看交通条件是否便利，周边自然环境是否好，房屋结构是否满意，价钱是否合理等。总之就是要住起来舒适、实用。

2．房子能否适应今后 生活的变化要知道生活不是一成不变的，自住型住房在选房的初期就应该考虑到今后生活的变化：单身的人要考虑到日后的结婚、生子；孩子尚小的人要考虑到以后孩子入托、上学的条件与环境；父母年迈的人应该考虑到今后对父母照料的方便等问题。一处外围环境再好、小区建设再理想的房子，如果不能为以上这些问题带来方便，也不是一处适合自住的房产。

3．物业公司好不好 对于自住房产来讲，物业公司的优劣绝对是一个大问题。一家好的物业公司所提供的优质、完善的服务直接关系到业主生活的舒适度与便利度。这一点对于购房自住的人来说尤为重要，因为你可能要在这个房子中生活十几年甚至几十年。

4．所购房产是否具有一定的升值潜力 在考虑好以上条件的情况下，还要考虑房产的升值潜力。买房的目的是为了自住，但也要考虑日后房产升级的因素。虽然随着生活水平的提高，我们也许对于自住房产的面积、品质等方面的要求也会相应提高，而对自住房产进行升级时，将“老房子”卖个好价钱会对购买新房大有帮助。

从狭义投资的角度讲，“房地产投资”与购买股票、国债和期货合约没有什么两样。理由只有一个，那就是对于它的未来增值预期有多少。比如买某只股票，是因为自己分析它要涨了，预期它什么时候涨、涨多少，而不会去考虑这只股票的公司在哪座城市，不会去考虑这只股票在哪个交易所上市。同样，如果你想做纯粹的“房地产个人投资”，则主要考虑的是该房产的未来增值预期有多少。那么什么样的房产最具有升值潜力呢？

首先，房产作为不动产，其地理位置是最能带来升值潜力的条件。大型商业圈、交通枢纽等地段的房产升值潜力比较大。其次，所购房产周边的基本配套设施和政府综合城区规划的力度和预期，是否有便捷的交通、学校，都将为楼盘升值起到推动作用。再次，房产所属的小区的综合水平，物业设施、安全保障、公共环境以及房屋本身内在的价值等，都将是未来房产升值的评判标准。最后，还要看该房产所属地的出租率和租金情况。不动产作为一种特殊的商品有两种变现方法：一是出售，二是出租。一个地区的不动产销售数据有时会失真，但出租行情作为终端用户的直接使用，其租金和出租率能够较为真实，就会明确地告知你该地区物业的真实价值。同时，租金和出租率也是不动产短期收益的衡量指标之一。

第十二节选：

那么，如何考察一处房产的潜在价值呢？如果将购买的房子租出去，会赚钱吗？我们用三个简单的公式即可粗略地估算出房产大体的价值。作为普通人，虽然不能用严谨的方法得出专业数据，但可以通过简单方式作为自己的买房参考。

1．用租金乘数进行估算 租金乘数是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式，计算公式为：租金乘数=投资金额÷每年潜在租金收入。如果得出的结果小于12，即在合理购买范围之内。比如某套房子的售价22万元，月租金1500元，那么它的租金乘数约为12倍。一般来说，这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。

但是，如果一处房产的租金乘数超过12倍，就很可能会带来负现金流。假如若干年后这套房子的售价上涨到60万元，而月租金却仍不到2000元，租金乘数升到25倍，已经大大超过了合理的范畴。投资者可以将房产的租金乘数与自己要求预期进行比较，也可在不同房产间比较，取其较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置、欠租损失、营业费用、税收等方面的影响。

2．用15年租金收益比较购买价 这种计算方式也是国际专业理财公司评估物业的常用方法，其计算方法主要是以15年为期比较房产购买价格。如果该房产的年收益×15=房产购买价，该物业物有所值；如果该房产的年收益×15>房产购买价，该物业尚具升值空间；如果该房产的年收益×15<房产购买价 乘以15等于27万元="乘以15等于27万元" 价值已经被过度透支了="价值已经被过度透支了" 但是现在="但是现在" 合理价值为36万元="合理价值为36万元" 因此是值得投资的="因此是值得投资的" 大于当时的售价22万元="大于当时的售价22万元" 就以2000元月租金计算="就以2000元月租金计算" 年租金收益为18000元="年租金收益为18000元" 比如某套房子在2001年时="比如某套房子在2001年时" 该物业价值已高估="该物业价值已高估" 远远小于当前60万元的售价="远远小于当前60万元的售价">

3．用投资回收期进行计算 投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短，计算公式为：投资回收年数=（首期房款+期房时间内的按揭款）÷（税后月租金一按揭月供款）×12这种方法可简略估算资金回收期的长短，一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8年至10年。在业内，又将该方法划分为两种：一是即刻回报型，二是培养回报型。即刻回报型：通常指购买的房产位于周边配套完善、交通发达、商业氛围非常成熟的地区，不需要培育，购买后出租即可获得可观的租金回报。但此类房产通常需求的资金量较大，资金门槛相对较高。