环顾全球世界各国的房地产市场，粗略划分，无非是市场化和非市场化两类。市场化意味着房地产是作为投资导向的，房地产既是自住消费品又是投资品，市场化程度与政府介入的程度决定了投资品属性的强弱。而非市场化则意味着房地产以居住为导向，限制投资和炒卖。

限制房地产的投资品属性也很简单，无非是去市场化。如通过政府介入，用税收、行政手段增加其市场交易的摩擦成本，降低其流动性；或设立严苛的市场准入，直接限制进入这个市场的参与者；或政府大量供给非交易性房产（廉租房、其他公屋等）。

比如德国，从1977年至今，德国房价平均只上升60%，同期人均收入则上升三倍，即德国房价平均每年只上涨1%。

一、德国每年有25万套新公寓完工，是拥有最详尽建屋规划的国家之一。

二、德国实行“先存后贷”合同储蓄计划，即买楼者先存入楼价50%才获贷款，固定利率年期平均年，即如果你决定买楼，可以先存款，直到存款相当于楼价50%时便可买楼；存款是固定利率，贷款亦是固定利率，没有变化。

三、只有42%的家庭拥有自住物业，其余58%租楼（年轻人77%租楼），由于供应充足，楼价平均每年只升1%，置业只作为自住，不能博资产升值。

四、可以“自建房”及“合作建房”，即一批人加起来向政府买地自行兴建，完成后“分楼”，又或一幢大厦业主合作将它重建然后“分楼”。地产商所定楼价如超出“合理房价的20%”便构成违法行为，可告上法庭，不但会被罚款，而且还要负刑事责任。

五、对于物业交易，政府抽1%~的不动产税、的交易税；如有利润则抽15%的赢利税，租金收入抽25%的利得税，房屋管理、维修费用由业主负责。

德国的例子显示解决中国房地产泡沫问题，其实首先在于模式的确立：是以投资品为导向，还是要以消费品为导向？

如果国家已经确立了普通居民住房的消费品导向，一方面要加快保障性住房供给，另一方面要出台严苛的交易所得累进税（根据交易套数、交易频率），增加市场摩擦成本，让那些持有大量房产的投资和投机者赚不到钱。这样，在资金的时间成本压力下，房价会慢慢往下降。

如果中国依然要坚持市场化的模式，房地产作为相当的投资品属性而存在，那其决定因素其实最终就是利率，跟任何资产价值决定没有区别。

按哈耶克的说法，任何资产泡沫的内涵其实都非常简单，过度的货币和信贷扩张之后，企业和家庭对于长期利率的预期极低，甚至是负利率，只有投资一些在遥远的未来才有回报的项目，才能求得心灵的安慰。

所以，抑制泡沫唯有大幅抬升长期利率的预期。除此，别无他法。

当然很多人会说中国存在各种体制性痼疾，以此解释当下中国高房价存在的客观性，但其实是土地财政的体制性痼疾决定着中国中央银行货币政策的取向。

中国的地方政府经过多年高歌猛进的投资冲动，早已债台高筑。2010年很可能迈上10万亿元的平台，每加息一个点，地方政府每年将为此多付出1 000亿元人民币的利息。房地产价格的波动将使得这些负债立刻化身为银行的“幽灵”，在没有把握处理的情况下，只能捂住。银行也希望拖延更多时间，将储户的利息率压制在低位，为未来可能的坏账潮多准备一些弹药。

宏观决策者心里仍冀望于无痛疗法，既不想升值也不想加息，不愿全面收紧货币解决泡沫问题。他们希望用微观手段来管理宏观问题，但这不符合经济分析的常识和结论。经济中的高水位降不下来，房价怎么可能降呢？

当下要稳住房价，对于政府来讲可能并非是什么难事，无非是当房价出现下跌时，再次控制土地供给，放松货币供给。如此，中国的房地产泡沫之路漫漫其修远兮。

但谁又能保证在更长的时间内，这些被捂住的幽灵不会进一步演变成更加难以对付的魔鬼呢？

（2010年10月15日）