房地产货币化大致可分为三个阶段：

一是1998年以前的福利分房时代。

二是从1998年7月国务院下发23号文（《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》）开始的货币化分配和房地产市场化改革阶段。而在1998年5月，中国人民银行正式推出了《个人住房贷款管理办法》，贷款买房、按揭等这些新概念登陆中国内地。

住房市场的货币化时代开启了。为了配合这一进程，从1996年5月1日到2002年2月21日，中国人民银行史无前例地连续八次降息，以“分流储蓄，拉动内需，刺激消费”。说得直白一点，就是想尽办法让老百姓去买房。

从2001年起，房价开始上涨——这是住房货币化的必然结果。

三是从2003年开始的商品房垄断市场的时代。也可以把这个时代开启的标志确定为2002年5月9日，这一天，国土资源部叫停已沿用多年的土地协议出让方式，从7月1日开始，实行土地招拍挂制度。业内称之为“新一轮土地革命”。随之，在全国范围内，地价、房价飙升，各个城市“地王”频现。

2003年，中国出现了“非典”——每当出现大的危机，中国都会通过刺激经济增长的方式来应对。这是一个规律。

2003年8月12日，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》［国发（2003）18号］，也就是“18号文”，将房地产业视为“国民经济的支柱产业”，实质起到了鼓励房地产发展的作用。从“18号文”开始，住房的公共产品特性被削弱，房价继续飞涨。

1998~2003年全国商品住房每平方米的价格只增加了343元。而到了全面实施“促进房地产市场持续健康发展”的18号文的第一年——2004年，每平方米的房价就比上年暴涨了352元。

2004年3月31日，国土资源部、国家监察部联合颁发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执行监察工作的通知》，规定当年8月31日是协议出让经营性土地使用权的最后期限，之后所有建设用地都必须通过“招拍挂”的形式进行出让，业内称为“8·31”大限。

这意味着，货币化不容忍“漏网之鱼”，房价的大涨之门，彻底打开了。

房价迎着调控上涨

中国房价飞速上涨，正是从2003年开始的，除了众所周知的因素，与中国房地产背负的新使命——吸纳超发货币是密切相关的。

看两组央行公开发布的数据：

2003年7月末（“18号文”将房地产业定性为“国民经济的支柱产业”地位的分界点），广义货币供应量M2余额为20.62万亿元，而到2007年12月末，M2余额已达40.34万亿元，四年增长了近20万亿！

到2009年12月末，M2余额已达60.6万亿元，短短两年时间，又增长了20万亿元！

如此天量货币的增发，如果没有房地产的吸纳，后果是难以想象的。至少，通货膨胀的严重程度，将超过1993年、1994年。但是，这个期间通货膨胀并没有那时严重，因为，钱被固化到了房屋上面。

到2005年，房价上涨太快成为了“两会”最为热门的话题之一。“两会”之后，3月底，国务院出台《关于切实稳定住房价格的通知》，“把稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快、控制不力的，要追究有关人责任”。

一个月后，4月27日，温家宝主持召开国务院常务会议，“国八条”出台。余温未消，5月11日，国务院办公厅转发了七部门早在4月30日即已拟好完成的《关于做好稳定住房价格工作的意见》。又是一个“国八条”！

但是，房价在经过短暂的调整之后，在2005年下半年出现报复性上涨。以北京为例，2005年1~7月份，商品期房平均价格同比上涨了21.9%。

到2006年年初，房价继续一路飞涨，媒体声讨，民怨声起。5月17日，温家宝主持召开国务院常务会议，“国六条”出台。仅仅12天之后，“九部委十五条”出台，对“国六条”进一步细化。