6．开发商还是不开发商？

土地是开发商的命根子，土地储备的多少，决定了开发商未来开发楼盘的多少，决定了企业是否能持续发展。所谓房地产，实际上主要赚的是土地的钱。土地是不可再生资源，土地越是储备长，升值就越大。没地企业无论企业品牌做得多好，管理如何到位，土地没有一定量的储备，全都是四大皆空。所以大开发商利用其手头的资金优势，大量无期限地储备土地，以时间换取空间。

在中国，许多领域与行业是国家垄断的，如石油、电信、电力、油气、自来水、铁路运输、航空业等等。但唯独一个奇怪现象，是我们的开发商可以做政府的代甲方，在国内许多地区帮政府做一级市场的土地开发。特别是在造镇型的大型住宅区与新型经济开发区，所谓的城市综合体，让一些财大气粗的开发商垄断了一级土地开发权，名义上做市政道路建设等三通一平的工作，在前期给地方政府垫资融资，然后是以廉价的地价换取了其中优越的区位土地。其危害是，部分开发商操纵了政府职能的一级土地市场，也毒害了与其达成交易的部分政府官员，双方渔翁得利。

很多大型房企不是靠着市场的积累获得资本，而是靠具有国资背景容易筹钱，获得了垄断地位，并采取疯狂推高土地价格的办法，将民企逐步驱出市场。近年来房价的不断高企，一部分因素来自于地王的示范效应。

在当今的市场上，开发商即时拿地往往是无法盈利的，都在企盼土地的未来升值来获取回报。时间换取空间，在房地产市场上，一家开发商有时拿地后迅速开工、迅速开盘销售，还比不上慢悠悠开发来得划算，既省力又利润高。所以就会产生惜售捂盘的现象，因为卖得快还不如卖得慢来得赚钱。

在上海内环线边上有个楼盘，2007年3月开盘，到了6月份就已经售罄，期间只花了三个月的时间，每平方米均价13000元。当时客户还说该楼盘紧挨高架，车流量多，声音吵，但还是以低总价取胜，再加上离地铁站走路只要8分钟，交通便利，周边社区成熟，所以该楼盘三个月迅速销售完毕。开发商当时所制定的价格，在区域市场上还是价格的引领者了。到了2008年，一路之隔的邻家楼盘开盘了，同样紧挨着高架，但售价要每平方米卖25000元，来访的客户还络绎不绝。尽管是所谓的全装修小户型公寓，开发商多投入成本最多是每平方米2000元而已。两个楼盘在同一年拿地，但在不同的时间开盘，前后相差仅仅一年时间，单位售价却相差了一万多元。这就是楼盘卖得慢与卖得快之间的博弈。

2010年春节前后，上海曝出中粮地产旗下中粮海景公寓“捂房”13年，进而获取25倍暴利的消息。一个多月后又爆出上海香港新世界花园二期的“丰盛皇朝”从1993年被香港郑裕彤家族旗下的新世界发展获得项目土地使用权至今，被郑氏直属及关联企业“捂”了近17年。项目几近竣工，但迟迟不销售，该项目的销售报价在最近9年时间已涨了11倍。香港新世界花园二期的真正开始动工时间是在2007年。经过三年多的施工，香港新世界花园二期已有三四栋高层完成了外立面的工程。按照上海市的有关规定，当高层住宅项目完成三分之二或者结构封顶时，即可申请预售许可证。但截至2010年2月底，香港新世界花园二期尚未领取过预售许可证。按照对“捂盘”的定义，指的是那些已经获得预售许可证的楼盘有房不卖的行为。而没有申请预售许可证的楼盘，不属“捂盘”范畴。按照这一定义标准，香港新世界花园二期，不算捂盘，只能被业内人士认为是“囤房”。这是外资开发商充分掌握房地产政策而获取高额利润的一种手段。