房地产投资，从算术开始

从房地产最简单的算术开始，对我事业的成功起到了极大的帮助作用。一英亩地相当于43 560平方英尺，而一平方英?又等于640英亩。这样一来，与之伴随的土地使用和估价情况就变得多种多样了。按常理来说，商业地产是要比民用地产的使用率要高的。在规划阶段，开发商在购买土地之前都会先研究市场需求，并根据土地自身的情况选择合适的用途并尽可能地进行最合理的规划。以我自己的经验来说，规划阶段要做的就是分析市场信息，并努力使土地规划最大限度地契合市场的需求。就像之前所说的，先做做算术。

下面是一个非常简单的例子，说的就是如何大块地按“英亩”买进土地，然后小块地按照“平方英尺”卖出。通常来说，土地所有人都会大片地卖出尚未规划的非核心区土地，并按“英亩”为计价单位进行出售。而在市区内，商业地产及住宅楼的用地则是按照“平方英尺”为计价单位的。这的确很方便。因为你通过简易的计算就能知道自己花了多少钱买地，最终销售所得是多少，并能很快地算出利润有多大。这对买家和卖家都很方便。这跟我们都用“英寸”来描述脚的大小是一回事儿。你肯定不会说某人的脚是0.25英尺吧！我们会说他的脚是3英寸。这样一来，大家理解起来也方便很多。因为对于终端的买家来说，小的度量衡更容易帮他们了解产品的大小。这也就像人们都用“盎司”而不是“磅”来描述黄金的重量一样?就像人们说到“今天的晚些时候”，这就不是一个具体的标准，而只是一种模糊的说法了。

整买散卖，地尽其用

这个例子也许能帮你从另一个角度发现房地产行业的巨大价值。

如果你买10英亩的土地，每亩售价5万美元，那么总价就是50万美元（这块地的原规划是建造10所独院住宅）。

如果你得到了重新规划的批文，可以将它变更为单元楼的建设项目，假设设计容量为250户，每户就按1万美元来算，这片土地的价值就一下子变成了250万美元。

算下来，每平方英尺也才5.75美元（1英亩=43 560平方英尺，43 560×5.74×10?250万美元）。

上面说过了，这片土地的初始规划是建造独院住宅的。所以，想要实现地价5倍的增值，就需要向相关部门申请土地用途的重新规划。

我做过的项目非常多，从公园到大型社区无所不含。我从中学到最多的就是如何规划土地，做好划分和安排，使项目呈现出预期的效果。居民区的建设就必须考虑到小商店、餐馆、药店等生活必需的配套设施。这也就意味着不做周全考虑而一味地追求项目的高容积率和高回报是不合理的。你肯定见过那些规划得不合理的建筑。规划科学的房屋看上去和用起来都很舒服。我的好友，乔?比尔，就曾经挨家挨户地去询问当地居民的意见，并就规划问题虚心地听取邻居们的建议。如果你这样去做，认真倾听邻居们的意见并根据反馈修改自己的规划方案，那可真是太好了。在项目的不断进展中，你会发现你买来的土地一点都没有浪费，真正做到了物尽其用。

给你讲一个我自己的故事吧！几年之前我参与了一个邮局用地的销售项目。买家想要一份环境测评报告以确定周围不存在有毒有害物质。这很正常。但就在我和我的合伙人进行尽职调查的过程中，我们发现了一个环境方面的问题。我们找来了专业人员，带来了检测用挖掘机对这片区域进行测试。在测试过程中，我们发现了一个大问题：土壤内含有柴油。我们觉得这也太不可思议了。所以，我们又重新进行了测试，结果还是一模一样。这栋房子之前是做什么用的，怎么弄得土里都有柴油？带着满脑子的疑惑，我们决定先实地考察一下。多亏我们走了这一步。当我们走过测试人员的挖掘机时，我们发现它在漏油。经过比对，它与土壤内检测出来的柴油类型完全相符。我们换了一台新的挖掘机再次检测，结果就变得正常了。到工地去走一走还是很有用的。所谓“动手”二字不仅仅是要求你会读报告，还得要你去做实地的观察。