房地产的“房”和“地”是分不开的，因此，地段优势是房地产投资与开发中的最大优势。华人首富李嘉诚先生在总结房地产投资的关键因素时说：“地段、地段，还是地段！”

地段决定着房地产投资的成败，决定着投资房地产收益的大小。

好的地段，可以使房地产有稳定的增值空间、强劲的市场需求、较多的租金收入。“宁要城中一片瓦，不要城外一栋房”，“只要地段好，烂房也是宝”等俗语都说明了房地产的区位因素对房地产价值的巨大影响。

上海南京路步行街租金回报很高

房地产价格的增值性在很大程度上取决于土地的增值性，而土地的增值潜力大小与地段有密切的关系，因此，增值潜力大的地段的物业是投资房地产的最佳选择。

当整个温州掀起房地产投资热潮时，小杨还只是温州大学2003级一名本科在读学生。在小杨还是个小孩子时，他父亲就经常带着他出席各种场合，特意让他在商业氛围中耳濡目染，为继承家族产业做准备。

而小杨也不负众望，大学还未毕业，就在投资房地产上崭露头角。由于家境殷实，小杨说服父母拿出200万元资金，供他在业余时间投资房地产。他先是跟着某购房团在杭州投资买了一个位于市中心面积为60平方米的商铺，该商铺位于杭州最大的旅游商业购物区内。小杨签订完购买合同，一个月后，整栋大楼开始招商营业。小杨的商铺由于门脸大、接近通道，很快便以高价租了出去。

店铺刚租出去不久，小杨就看到了国家发展改革委员会、国家统计局对全国35个大中城市房地产市场的调查报告，2003年四季度与上年同季度相比，全国房屋销售价格上涨51％。其中，南京房屋销售价格上涨134％，价格指数1098，两者均排全国第四。2002年南京房地产开发投资额为183．8亿元，比上年增长336％。其中，商品房屋投资额15101亿元，比上年增长448％；住宅建设投资为12933亿元，比上年增长339％。到2003年，商品房竣工面积为39282万平方米，比上年减少96％；而商品房屋销售面积为44448万平方米，比上年增长163％。

房价增长如此之快，让小杨颇为动心。一年后，他独自一人来到南京考察房地产市场，在南京市繁华地段看中了一套四居室面积为120平方米的二手房，价格适中。

小杨原本以为房子位于繁华地段，租金收入一定很可观，就买了下来。谁知，等他拿到房子简单重装后，挂牌一个月都没有租出去，最后只得降价，而且所获租金收入和繁华地段的房产的租金差不多。这样算下来，小杨每个月还要为房子贴补400多元。

小杨觉得这次的投资很不划算，利润不大，长期看收益也不很明显。虽然整个南京房地产市场升温势头强劲，不过小杨对这套房产未来收益信心不足，过了半年，就找机会把这套房子转手了。

小杨的两次投资置业，选购的都是地处中心地段或繁华地段的房子。不过一个是商业地产，一个是普通住房。在出租时却是截然不同的两种状况，究竟是什么原因呢？

要知道，投资商业地产和普通居民住宅在选择地段上的标准并不相同。对于商业地产来说，人流量集中、生机勃勃的集休闲、购物、办公、娱乐于一体的城中心是首选地段，商铺需求旺盛、租金的平稳较快上升有充足的保障。因此小杨在杭州投资的商业地产的地段选择就是非常正确的。

对于普通居民住宅来说，城中心并不一定就是最佳选择，城中心相对嘈杂，不利于休闲放松，另一方面城中心的物价比其他地区的要高，物业等管理费用也较多，生活成本较高，这些都不利于房屋出租。另外，小杨在南京繁华区投资的住宅，房屋面积较大，是不利于出租的另一个重要原因。

因此，投资居民住宅，可以选择在轨道交通便利、周围教育资源丰富、日常购物便利的城市次中心区或者近郊。如果投资高档别墅房产，则应该选择在交通便利、景色优美、空气清新、依山傍水、配套设施齐全的城郊地带。

对于物业来说，没有绝对的好地段和差地段，只有物业和地段的功能配合协调的地段才是真正的好地段。通过分析小杨的两次房地产投资的经历，我们在房地产投资地段选择上应该注意以下几方面问题：