（1）“新国四条”秒杀养老等多类新需求

2010年4月17日，国务院出台被市场称之为“新国四条”的房地产调控新政，并难得地得到市场分析人士的普遍认同，对其准确性和可操作性给予了较高的评价，然而其中一条新政在针对性地调控异地炒房团的同时，也把刚刚处于萌芽状态的养老、异地上下班等人群的需求扼杀在摇篮中。

新政第二条规定：“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。”这条的用意相当明确，直指异地“炒房团”，不过，这条新政对因高房价而被挤出上海、北京、广州等一线城市的自住和养老需求也产生重大影响。以上海为例：

? 工作在上海、居住在外地人群的需求将受到重大影响

近年来因为房价的突飞猛进，工作在上海的外地人或相当数量的本地人开始选择把住房需求瞄准靠近上海的三四线城市，比如太仓、昆山等地，这些地区与上海接壤，随着轨道和高速铁路的建设，两城之间的往返时间甚至短于上海市内很多地方，近年来打造的1小时经济圈概念，就指这些区域。

这些区域与上海相连，仅仅是因为行政区划的原因被划为两个城市，居住在外地、工作在上海已完全可能，而房价却要差上几倍，比如太仓的浏河镇，因为与宝山接壤，该镇开发的项目几乎80%的购买客群来自上海。

这种模式的出现，给了上海中低收入阶层一个新的购房选择，在政府保障房不足的情况下，也在很大程度上缓解了一线城市房地产开发的压力。但“新国四条”的规定，却使得这类需求可能遭到扼杀。

? 户籍在上海、养老在外地的需求也将遭遇挑战

养老需求在很大程度上也是受上海高房价的影响，有的是因为一线城市的住房给了下一代，有的是因为房价太高。虽然养老需求不仅是因为高房价，还因为居住环境、消费物价等综合因素，但在我们具体接触的实际案例中，即便是定位养老需求的，按揭贷款也占了很大比例。因为把一线城市住房让给子女的消费者，在三四线城市购房时往往直接写子女的名字，按揭由子女或自己偿还，如果不能办理贷款，显然这类需求也将受到影响。

有调查显示，经济发达的一线城市部分年收入在5万~10万元的家庭，正准备逃离一线城市，摆脱大都市带给他们的“伪幸福”，去二三线城市追寻真正的幸福。调查显示，中国一线城市有76%的白领处于亚健康，近六成处于过劳状态，生活在二三线城市的中产家庭的幸福感比一线城市强。

“新国四条”的出台，无疑是把上述各类需求的退路全部切断了，显然一刀切的政策已经影响到了很多健康的需求，政策应该具备灵活性，区别对待既必要也应该。

（2）“新国四条”执行层面仍存在巨大弹性空间

“新国四条”一出，震惊市场，股市大跌近5%。不过，深入分析“新国四条”，政策执行层面仍然存在重大的弹性空间，把握不好将影响政策效果。

首先，就市场最为关注的停发三套房贷来说，政策落到实处将对楼市产生深远影响，遗憾的是，政策表述存在很大的弹性：“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”，大到直辖市，小到县级市，房价涨幅、价格和供应千差万别，如果同意界定本就不明晰，政策还把决策权交到了商业银行手中――“商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款”；不出政策，商业银行自然也会注意风险，争取赢利，政策出了，无非是给商业银行增加压力，如果见效，最可能的是管理压力而非政策带来的好处。

其次，把政策调控执行权移交给地方政府，这么做虽然有利于政策的灵活性，却不利于政策的贯彻落实。如果说土地财政是高房价的原因之一的话，那么维持高房价就是地方政府意愿所在，把打击高房价的决定权留给控制房价缺乏原动力的地方政府，成效可能注定不会明显。

最后，本次新政难得地得到市场分析人士的普遍认同，对其准确性和可操作性给予了较高的评价，然而新政何时执行？如何执行？仍需有执行细则的配套才行，尤其是对存在的很多界定模糊的地方需要加以明晰。

总之，这些在操作层面上留下的巨大弹性空间，如果不及时解决，“新国四条”将无法落到实处而效果会大打折扣。