的确，是按揭贷款释放了大量的需求，上海1998年、1999年期间，按揭零首付、按揭利息全免的促销案例比比皆是，不能想象，如果没有按揭贷款，中国目前的楼市将会是怎样。

（5）经营城市的理念推高地价房价。前几年，全国一窝蜂似的学习上海浦东和大连模式，都在大讲特讲经营城市，搞城市规划，拉开城市框架，大搞城市建设，大上形象工程，大搞开发区，搞招商引资，搞行政中心大搬迁。

2002年，我们为安徽某县做咨询，讲的就是这些东西，结果县长认为讲得好，把四套班子的大部分人都叫来一起听，讲课归讲课其实再深入一点去思考，笔者认为立足于改善城市面貌为主的经营城市理念是有欠缺的。城市是谁的城市？城市当然是市民的。经营城市为什么？其最终结果当然应是造福市民。如果城市光鲜了，多数市民的生活却更困难，岂不是背离了我们的初衷，那么我们又为何要经营这个城市？

现状是，几乎所有城市采取的经济发展思路和模式大同小异，一个基本事实是，因为经营城市，地价被大大提高，加上土地采用“招拍挂”转让制度，其结果必然是房价的持续升高。

（6）权力寻租和腐败推高房屋成本。2008年11月11日，住房和城乡建设部部长姜伟新表示，住房和城乡建设系统是腐败现象的多发区、高发区。“比较突出的是重庆市规划局、海南省海口市规划局、湖南省郴州市住房公积金管理中心等，相继发生比较重大的腐败案件，涉及金额相当惊人。”

其实从事过房地产开发的人都知道，从拿土地到交房，涉及一百几十个相关单位或部门的审批，层层都需要资金成本，前几年舆论要求房地产开发商披露房价成本构成，有人预测说隐形成本可能高达30%，这也许有些夸张，但房价成本的一个重要组成部分产生在审批环节却是事实，在这样的背景下，王石说万科从不行贿，的确足够令人钦佩。

（7）区域经济发展不均衡和贫富差距。目前我国的收入差距体现在城乡之间（城乡居民的收入差距2005年为3?2∶1，全国收入差距的60%以上出自于此）、区域之间（东中西部已有的收入差距，由于倾斜式发展战略实施而被进一步扩大）、行业之间（有数据表明，从2000年到2004年，4年间行业差距扩大了1?6倍，按全要素收入来分析，最高收入与最低收入之间相差5～10倍）、阶层之间（收入最高的20%群体的收入是收入最低的20%群体收入的33倍）。

区域经济发展的不均衡导致出现的现象是，城市与城市的均衡性非常差，这也是导致一线城市流动人口居高不下的原因所在。有调查数据显示，上海市外来购买需求已经占到50%以上，而北京是35%以上。

同样的情况表现在二三线城市，便是农村向县城聚集，县城向省城聚集，由于正处在城市化进程的高峰期，使得中国绝大多数城市都表现出人口导入性的特征，也正是这个特征，正是这些强大的导入性需求，使得以刚性需求来衡量居民收入和房价比的数据失真。

贫富差距的加大表示社会财富向少数人群集中，这就促使投资性需求的产生，有钱的人拥有几套甚至几十套房，通过出租或转让获利，而没有消费能力的人，要么根本买不起房，要么当房奴，顶着巨大的还款压力。投资性消费特征是其相对交易的频繁，这就在一定程度上推高了房价。