起伏波动将是未来几年房地产市场的主要特征

要说政府对高房价的调控，2004年前后算是最为猛烈的，上海高官还为此丢了乌纱帽，结果怎样就不需赘言了。就从2004年算起，到2008年的楼市调整，政府出台一系列刺激政策，2009年行情反转，房价创出新高。进入2010年，无论从舆论到政策，针对高房价的调控又轰轰烈烈地拉开了序幕。

不过，我们要问的是，短短数年间，针对房地产业的调控一浪高过一浪，气势也一次比一次猛烈，为何不见房价下降，反而越调越高呢？2009年，全国住宅销售均价达4600元/平方米，比2008年均价上涨了1000元/平方米，更是成为住房制度改革以来涨幅最高的一年。

其实，只要稍作梳理就不难发现，虽然政府对高房价的调控每次都力度很大，但当房地产行情稍现不好，从地方到中央很快就会转变态度。

2010年，两会第一次提出房地产不但要讲经济更要讲民生，在顾及民生的前提下政府时刻会保持对高房价的批判和适度控制，但由于房地产和宏观经济越来越密不可分，房地产市场波动对宏观经济造成的影响，又促使政府不得不出手扶持。

房价高和市场波动频繁的现象由来已久。资金市场缺乏竞争、金融市场没有足够丰富的投资渠道是造成房地产市场问题的根本原因。1997年中国经济面临极大困境，为拉动内需，1998年国务院出台政策，正式取消福利房分配，拉开中国地产黄金十年的序幕。从福利分房到市场化分配，更多的人能够通过消费来自由选择和购买住房的同时，也造成了房价偏高、很多低收入者“望房兴叹”买不起房的问题。相对于需求总量而言，紧俏的经济适用房也因为蕴藏“超值钱景”而不时陷入权谋纷争，因而被舆论所诟病。

其实，这样的情况在房价上涨的初期，一切都还来得及补救，只要那时政府下决心大力建设保障房，下决心加大规范市场的力度，也不至于出现今天恶性循环的局面。现在的情况是，房地产货币化特征已经十分明显，高房价已经成为连接宏观经济核心脏器的肿瘤，留着是祸害，割了则危害生命。

其次，在制度性缺陷和政策干预的市场中，依靠市场自身理性的调整，几乎不可能，因此，在这样起伏波动、上下轮回中，我们一定要做好迎接最坏可能的心理准备。

道理其实很简单，政府打击高房价已有好多年，每一次的目标都是保持房地产市场平稳健康发展，但房价整体长期偏高的问题一直存在于房地产商与各级政府及民众的博弈过程中。要改变房价居高不下的状况，就要标本兼治。

但要触及房地产的根本，就要涉及政策环境、土地制度、监管力度等一系列的措施和方法，而这些都不是在短期内能发生180度大转弯的。

要随时做好迎接房地产市场最坏表现的准备

既然短期内不大可能发生质的改变，那么，对于中长期的市场，我们就有理由表示担忧，甚至很大的可能是，如果房价深度回调的话，其原因绝不会发生于行业内部。

首先，基于对中国宏观经济的担忧是一些规律性的，其一就是中国经济持续增长30年，何时向下回调，2008年可能是一个触发点，但靠一剂猛药止住了。2010年初，中央又开始密集调控，但我们都知道，在2009年9月份的时候，楼市成交量便已萎缩严重，一直到2009年12月份年底前后，为赶政策末班车，市场才又有一轮像样的成交。

但为何调控政策到2010年1月份才密集出台，这时候的房地产市场已经开始自发调整，如果再加上中央政策调整，就是雪上加霜，市场必然会反应过度，如果出现未来三四个月房地产交易持续萎缩，中央又会赶快出台政策暖一暖。那为什么不在2009年六七月份就出政策呢？我们明明知道几十万亿的流动性，会把房价抬起来，为什么不在一开始之初就多留一些调整空间？

其次是中国宏观经济结构性的问题，现在中国已经是全球第三大经济体，这么大的经济体的内部结构是什么呢？ 中国现在还存在着贫富差距、结构失衡、产能过剩等问题，股市规模小，吸纳流动性有限，国内国外的热钱没处去，最后就都涌到了房地产市场。那未来几年钱会有更好的地方可去吗？笔者看还是没去处。

最后就是行业整合的问题，任何行业的发展都会出现分裂和整合。和王石一样，笔者原来也认为2008年的楼市调整会触发房地产业的大整合，当时几万家公司会倒闭少则几百家多则几千家，但是最后发现充其量只倒了上百家。

在市场调整最大的时候，万科的确也收购了几家公司，但时间不长，一切就又改变了。有数据说北京在2008年度消失了25%的房地产企业，但是现在估计又增加了25%还多，而房地产企业的为数众多、良莠不齐，会导致资金使用的效率低下。一个不可更改的基本趋势和规律是，在未来的几年中，不管是主动的还是被动的，必将会淘汰一大批中小房地产企业，在某个触发点里会死掉一大批，有的是慢慢死去，有的是因为爆发事件而死去。

而值得我们冷静思考的是，这个触发点什么时候会发生？

房价回归理性，也许有可能，前提是中央对所有保障房的规划都落到实处，妥善地解决一大部分普通老百姓买不起房的问题，或同时让针对高收入群体的房地产项目更多元化、更有吸引力并充满生机活力。