《行业整合周期曲线》的作者（格雷姆?迪恩斯、弗里兹?克勒格尔、斯特凡?蔡塞尔）研究13年间全球范围内完成的1 345起大型兼并，得出结论：一个行业从形成或者是从政府解除管制开始，将经历四个整合阶段，而一个行业经历完所有这四个阶段平均需要25年。

1987年9月8日我国首次进行土地拍卖，深圳市以协商议标形式出让有偿使用第一块国有土地；1988年7月9日，上海市第一次以国际招标方式出让虹桥开发区内26号地铁共1?29万平方米土地50年的使用权，日本孙臣氏企业有限公司一举中标支付了相当于1?0416亿元人民币的美元。

如果把这时算作中国房地产市场化萌芽期的开始，那么到2010年已有20多年的时间，不过，中国真正市场化的开始，要从1998年全面取消福利分房算起，那么距现在也有了10年，对应《行业整合周期曲线》所讲的四个阶段，这个时候的中国房地产市场应当刚刚迈入行业发展的第二个阶段不久。

在第一个阶段里，行业和市场的初创者虽然从最初的少数几家迅速发展到成千上万甚至数万家，但1998年取消福利分房之前的萌芽期，市场竞争几乎是不存在的，土地资源仍然被牢牢地控制在政府或具有政府背景的房地产商手中。只有在极少数的一线城市，个别的外资企业可以以自己的资金和产品优势，在市场上赢得一定的份额。这个时期，民营企业虽然有难以抑制的冲动也表现十分活跃，但由于资金和资源的短缺，只能通过挂靠和承包的方式，运作一些微型项目。

以1998年取消福利分房为标志，中国房地产正式进入市场化时代，从此中国房地产市场开始了10年的快速发展期。这个时期，企业得到长足发展，尤其是一大批民营和集体所有制企业，在这一阶段里，企业规模化特征开始显现。一些行业先行者采取一切措施，如通过扩大规模、全球扩张（绿地集团）、对技术和创新的知识产权（万科产品专利）进行保护，以提高行业进入壁垒等来捍卫他们的先行者优势。这些企业努力扩大市场份额，同时开始尝试兼并和收购。

行业发展的第二个阶段，完全是一个建立规模的阶段。通过收购竞争对手、扩大势力范围，最大的几家公司开始突显出来。随着行业的快速整合，第二阶段中的前三位大公司将拥有总共15%～45%的市场份额。

而当前中国的房地产市场，排名前十位的企业，其市场占有率加起来也不足8%，中国房地产企业虽多达6万家，但总体而言，规模偏小，行业集中度比较低。行业整合乃大势所趋。

2004年以来，针对房地产行业的国家宏观调控政策使得大多数房地产企业在高速发展之后遭遇资金链断裂的困境，以资金为竞争主导的行业整合就此展开，也全面宣告中国房地产市场正式进入整合的第二阶段。

在这一阶段有大量的兼并，从万科发布的上市财报可以看出，以整合兼并的方式拿地已在万科占有很高的比例。不过，目前的兼并还仅停留在以兼并获取土地资源的阶段，在随后可能发生的大规模企业兼并中，企业必须锻炼自己的兼并技能，这包括学会如何在吸纳新公司的同时，谨慎地保持自己的核心文化，以及想方设法地留住被兼并的公司中最优秀的员工，只有行业中位居前列的公司才能进入第三阶段，这些公司在最重要的市场上能兼并主要的竞争对手，并在整合浪潮中成长为行业巨头。

格雷姆?迪恩斯等人的研究表明，经过第二阶段的残酷竞争，第三阶段的公司将着力于核心业务的扩展，并继续大踏步地超越竞争对手。行业中前三位公司将控制35%～70%的市场。在这个阶段，行业里仍然会有5～12家主要竞争者存在。而行业整合的最后一个阶段则属于平衡与联盟时期，行业前三位的公司占据了市场70%～90%的份额，大的公司也许会和同行组成联盟。企业不会再超越这一阶段，而是停留在此。

现在我们知道，一方面，原本完全可能在2008年借房地产市场深度调整而展开的行业整合，在政府的干预下戛然而止，而另一方面，行业整合的大势所趋却不会因为政府的干预而就此止步，现在房地产业刚刚跨入行业整合的第二阶段的初级阶段，整合何时深入和大规模来临，值得思考和关注。

当然，由于中国的特殊国情和房地产市场的相对独立及区域性的特征，中国的房地产市场也许并不沿着格雷姆?迪恩斯等人研究的行业整合周期曲线发展，而其整合的时间也不会如他们预测的那样短暂。但有一点是肯定的，那就是行业整合不论时间的长短，它总在发生着也必将继续着，任何时候，企业都必须把自己置于有利位置，以最快的速度发展。那些慢了一拍的企业最终会成为兼并收购的对象，从此消失。