况且，按照以往经验，经济适用房的建设也不是如想像的那么简单。还有很大的空间和民众需求，不是短时间内就能分走市场化住宅半壁江山的。以此就说“社会保障型住宅”将使上海房价加剧下行，我认为是缺乏说服力的。

最后，牛刀先生认为“上海正在期待充分调整，深幅下挫在所难免。依据上海的经济发展水平和年轻白领的收入状况，上海房价2009年将有20%的下降空间，成为一线城市跌幅最大的城市”。

一直没提收入和房价关系的牛刀先生，终于在行文末端,把上海的经济发展水平和年轻白领收入状况作为上海房价将深幅下挫的三个原因之一提了出来，我想向牛刀先生请教的是，上海的经济发展水平应该匹配怎样的房价？下调20%就匹配了吗？上海年轻白领的收入状况和上海房价之间的关系又是怎样的？为什么牛刀先生做出了20%的结论？其他城市的房价有的下跌了40%，上海只下跌20%，为何牛刀先生认为是领跌了呢？

名人的观点影响往往大，牛刀先生作为财经界的名人，谈房价这个牵涉面广的问题，影响当然就更大。房价往大了说事关国计民生，往小了说，起码也关系到一个人的决策。笔者在牛刀先生博文后看到有人留言，说当初是听信牛刀先生的话没有买房而进了股市，结果现状惨不忍睹，当然对其所叙事件的真实性我们要持审慎的保留态度，不过那则留言从一个侧面也能反映出名人言论对公众的影响程度。此为题外话。

5?王石：从“拐点论”到“泡沫论”

作为中国最大的房地产开发商――万科的董事长，王石经常发表对未来房市的看法，2007年底他的“拐点论”得到2008年的严冬验证时，王石的声誉达到了巅峰。万科领先行业半年之多的降价促销加快现金回收力度等措施更是使王石戴上了“楼市先知”的桂冠。然而，好景不长，意外的金融危机打乱了房地产的调整节奏，利好政策加上天量放贷，房地产从寒冬迅速回暖并转向酷暑，而万科却被狂热的人流抛在了理智的冬天。

王石再次发表他著名的预言，不过这次不再是“拐点”，而是“泡沫”。

王石宣称，中国房地产市场已经产生泡沫，并且这个泡沫终将破裂。中国最大城市的房地产泡沫可能扩散到中国其他地区，将会给市场造成破坏性后果。王石说，万科为此已经提前做好准备。

亚豪机构统计显示，2009年12月京城二环内楼市整体步入3万元时代，四至五环区域高端社区量价劲涨。其中，二环以内、二至三环区间开盘项目均价分别为30905元/平方米、28126元/平方米，单价均比2008年同期水平上涨了4000元左右。不仅城内房价持续走高，就连郊区房价也涨势惊人。2009年初时均价万元以下房产多分布于大兴、房山、通州、昌平等郊区，但到年末时，即便是在郊区也难以找到均价低于万元的房产。而从全国来看，不论是北京、上海，还是广州、杭州，核心区域的公寓房价早已超过3万元。

王石称“自己对房价的上涨也感到惊讶,尽管现在中央一道道地对房地产下限令，但一年放了10万亿元的贷款,产生资产泡沫也是必然的。据统计,现在某些一线城市的楼盘销售80%是投资者,这是很可怕的”。

仔细分析，房地产价格高位运行，不断向上，已经严重压缩了中国房地产业未来的发展空间。短期，城市的土地价格急剧上涨，如果不大幅提高房屋售价，就很难从以后的开发项目中赚钱；长期，渐趋失控的房地产投机活动可能引发一段时期的需求停滞，重创房地产业。

但我们似乎还看不到可以直接导致全国性房地产市场崩盘的因素，中国也还不具备由房地产市场崩盘引发整体经济全面后退的系统性缺陷。住房贷款证券化还没上路；规则中不存在美国住房市场泡沫前的零首付抵押贷款产品……另外，新的住房需求还在不断扩张，城市人口变得更多、人们的收入更高。

在一线城市的楼市持续上涨之后，二线城市在最近已开始显现出“接棒”的态势，包括成都、武汉、南京、杭州甚至兰州在内的多个二线城市，在临近2009年底的传统淡季，楼市也显现出不同以往的上涨趋势。

万科在二三线城市布局

对于2009年前三个月“零拿地”的行为，媒体发出了“万科错步”的指责，万科曾直言“错过了最好的拿地时机”，但相比起中海、保利等国企2009年在一线城市的激进，万科似乎并没有过多的跟进。

万科大规模进入土地市场是在5月之后，据统计，万科开始加大在土地市场的购地速度，当月便在佛山、沈阳、青岛、无锡4个城市买入了6块地皮，建筑面积合计188万平方米。值得关注的是，该6幅地块均位于二线城市。显然随着土地招拍挂市场的回暖，万科拿地策略更多的是瞄准二三线城市。

在随后的半年时间里，万科更是二三线城市的土地招拍挂市场的常客，或选择股权收购方式，或选择与当地强势一级开发商合作的方式，全面布局二三线城市。这样城市的名字可以数出很多，武汉、中山、昆明、长春、长沙、烟台……

显然，王石的一句“万科已经做好了准备”，言下之意就是万科已经对“未来将破灭的房地产泡沫”有了对策。联系王石强调二三线城市还没有泡沫的言论，看看万科全年在二三线城市土地市场的动作，似乎有些玄机。

房地产市场的回暖，使得万科去库存化加速进行，其时万科考虑更多的是如何加快新开工项目的推出。

万科选择了A股历史上最大规模的112亿元增发，其中92亿元将投入14个住宅项目的后续开发建设，剩余20亿元则将用于充实公司流动资金。

回顾万科历史上的2007年百亿增发，那时万科正处于急速扩张的时期。从这次万科112亿元增发的意图来看，万科似乎更加强调考虑降低运营成本和发挥规模优势、统一行动。

现在，对于充满未知的2010的房地产市场而言，谁也难以下这个定论。显然，万科选择的策略与众多开发商“厮杀”的路线不同，作为行业风向标杆的万科，再次选择了“错步”――与众多开发商的选择“不同调”。