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第1节:高房价迷局(1)

通货膨胀的奥秘 作者:唐小惠


始于21世纪初的房地产市场热潮,不只在中国上演得激烈异常,实际上自从2001年全球"流动性泛滥"的故事开始上演以来,楼市的热浪就已经席卷全球。从美国、英国、法国等发达国家,到印度、拉丁美洲、东欧等新兴经济体,人们都在承受着史无前例的房价涨幅。楼市的火热,也带动了全球的通胀压力陡然上升。一定程度上甚至可以说,楼市繁荣和通胀密切相关。

根据英国《经济学人》杂志的统计,全球房地产热最为突飞猛进的2000年到2005年,发达国家的楼市总值由30万亿美元升至超过70万亿美元,升幅等于各国国内生产总值之和的100%。这个楼市泡沫比上世纪90年代后期历时5年、升幅是GDP的80%的全球股市泡沫,以及上世纪90年代和上世纪20年代后期的占美国当时GDP的55%的美国股市泡沫更加庞大。毫无疑问,这轮全球楼市泡沫是有史以来最大的。而且这一轮的全球性房价飙涨覆盖面之广也是前所未见的。它不仅涉及美国、英国、澳大利亚、法国等发达国家,也覆盖了很多发展中国家。该杂志针对20个国家的调查数据显示,1997年至2005年,位列全球房价涨幅最大的是南非,涨幅达244%;第二位是爱尔兰,涨幅达192%;第三位是英国,涨幅达154%;第四位是西班牙,涨幅达145%。

自20世纪90年代以来,在全球经济进入一个增长稳定、通胀温和、失业率下降和利率保持相对较低水平的环境下,全球房地产进入了一个持续增长的时期。近年,发达工业化国家的居民房地产价格快速上升。在过去5年里,澳大利亚、荷兰、西班牙和英国等国增长都超过了50%,形成了房地产资产的"泡沫"。美国的房屋价格影响着全球房屋的价格,主要是因为美国联邦基金利率引导着全球利率,美国的房屋价格和利率水平是全球房屋价格波动的关键性因素。

从各国房地产业发展的情况来看,其价格走势有着与其他商品不同的特殊性。也就是说,从长期来看"只涨不跌",这看似违反基本的经济规律,但仔细研读各国的长期房价数据,却不能不信服。在日本,房价也已经上涨了将近30多年,是世界公认的高房价国家。在英国、法国、德国等国都一样,就连莫斯科平均房价也一直在大涨。唯一的例外是中国香港,那里的房价有几次下跌,但从一个较长的时期来看,香港的房价也是升幅较大的地区之一,几次下跌也只是长期上涨趋势中的短暂波动。


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