首先，我们要区分一个概念，房子，究竟是商品还是投资品？

显然，今天城市的住房市场已经是一个投资品市场。在商品市场里，供需关系与价格是相互决定的，价格上涨，需求就会减少，价格下跌，需求就会增加；而在投资品市场里，收益和风险是定价的根本，在有收益的预期里，价格就会上涨，只有当风险到来时，价格才会下跌。

进一步分析，我们真正难以区分的是，购房者究竟是投资者还是投机者？

有人说投资是购买了房子然后等着获取租金，而投机是购买了房子等着房子升值。在房价不断上涨的时间里，两者之间的区别并不重要。目前的中国房地产市场如同一个巨大的淘金市场，无论哪个角色，政府、开发商还是炒房客，都想从房地产获得利益，而这场伟大的运动从一开始就带有极大的投机性，甚至最后仅仅保留了投机。

市场狂热时，大多数投资者所遵循的逻辑已经很难阐明，真正能够解释人们投资、投机心理的也许只有“博傻理论”了: 人们之所以愿意花高价购买，是因为他们预期有一个更大的“傻瓜”，会花更高的价格把房子买走。“博傻理论”所揭示的就是投机行为背后的动机，而这种投机行为的关键是判断“有没有比自己更大的傻瓜”，只要自己不是最大的傻瓜，那么自己就是赢家，假如没有下一个愿意出更高价格的“下家”，那么你自己就成了最大的傻瓜。

典型的投机狂潮往往都起源于一个令人信服的增长故事和对现实的盲目自信。人们普遍有一种赌博的倾向，因为人们在不确定情况下作出决策时，其行为常受到其他投资者的影响，或模仿他人决策，或过度依赖舆论，经济学家称之为“羊群效应”，而每次泡沫破裂后，他们也将成为最大的牺牲者。

如果我们的房地产市场完全是靠投机需求支撑的话，这样的市场本身就是有问题的，在这样一个充满着投机的市场，房地产的价格很容易偏离正常轨道。通过出租房产获得的回报无法弥补投资成本，投资者只能寄希望于买卖价差和短期炒作来保护自己的资产，这就促使投资者寻机将房产出售变现，从而扩大投机者的队伍，推动房地产泡沫不断膨胀，最终必然是走向破灭。

每一次泡沫尽管不同，但大致都会经历这样的过程。

泡沫上升阶段: 市场上人气聚集，价格开始上升，于是有更多人购买；人们信心增强，预期价格更高，出现供不应求的状况；价格进一步推高，从众行为使得泡沫加速膨胀，最终泡沫过度膨胀；人们信心开始动摇，达到临界点，某一事件引发泡沫破裂……

泡沫破灭阶段: 从众行为导致市场上出现恐慌性抛售浪潮，价格急剧下降；泡沫开始收缩，市场上信心不足，预期价格更低；于是出现更多卖出者，市场上供大于求，信心进一步崩溃，价格非理性下降……

泡沫恢复阶段: 价格逐渐稳定，经济形势回升，储蓄慢慢增加；价格逐渐回升，市场上出现投机者，渐渐地市场上人气聚集……

亲身经历过泡沫的人都会有这样的体会，就好比过山车，先是上扬，一段时间后开始下降。英格兰曾经最成功的银行家奥弗斯通勋爵用最简洁的语言形容了投机过程: 静止，增长，信心，兴旺，激奋，发展过快，震荡，压力，停滞，再次进入静止而告终……

在这场买房运动中，我们看到了这样一幅奇怪的场景: 真正需要房子的人买不起房子，而买得起房子的人，他自己不缺房子住，却在不断地买房子。甚至连大学生也不住公寓了，他们开始在父母的帮助下贷款买房，因为在他们看来，学费和开支完全可以通过所购买住房的升值来解决。

任由这样的情形发展下去，必然带来房地产泡沫的不断膨胀，事实上，这也符合《道德经》中的人道规律:“天之道，损有馀而益不足。人之道则不然，损不足而奉有馀。”万物遵循的自然法则是取余补亏，然而人道是损不足补给有余。如果不能人为干涉，最终的结果一定是，穷者愈穷，富者愈富，劫贫济富。