中国需要实现房地产的彻底转型

多年来，中国房地产像脱缰的野马，能量之大使得其每每能够轻易超越政府所设置的种种“障碍”而自由奔驰。中国政府在经历了种种挫折之后，最近终于出台了强有力的经济甚至是行政措施，希望能够控制住高居不下的房地产价格。但是，过去的经验告诉人们，现在所采取的这些举措尽管必要，但仍然属于“控制”手段，而不能从根本上解决问题。如果不能建立一整套新的制度，搞不好一段时间之后，又会恢复到过去的老样子。如果要有效解决房地产问题，必须在控制的基础上，实现中国房地产的彻底转型，规制和引导房地产走上可持续发展的方向。

之所以说转型，是因为房地产改革绝对不是要回到过去：既不是回到计划经济，一切由政府分配，因为国家分配制度不公平也不有效；也不是继续在新自由主义主导下，完全由地方政府和开发商支配房地产市场。无论是政府完全主导的市场还是市场完全主导的市场，就房地产而言，都不可持续。中国需要一个新型的房地产市场，是政府规制（而非控制）和市场调节相结合的市场，其目标是可持续发展和有效实现人民应有的居住权。

房地产泡沫也是社会泡沫

房地产转型是中国的经济、社会和政治可持续发展的需要。在经济上说，如果房地产泡沫得不到遏制，人们担忧中国会步日本和美国的后尘，演变成为经济或者金融泡沫。房地产泡沫也是社会泡沫。如果居民的居住权被剥夺，社会稳定就会失去基础。同时，房地产也不可避免地给政治带来负面的影响。它不仅导致政府和人民之间的冲突，而且也在中央政府和地方政府之间制造了紧张关系。在越来越多的地方，因为政府无力解决好住房问题，居民对政府的抱怨越来越甚。在房地产领域，各级政府和资本者一样贪婪。当政府成为房地产问题的一部分的时候，社会对政府的不满自然可以理解。同时，在很多城市，土地财政已经成为地方政府的命脉，地方政府疯狂攫取当地的土地资源。因为任期制，地方官员往往抱着“我任后，哪怕洪水滔天”的心态，眼里只有眼前利益，而无长远利益观。经常的情况是，几届政府就可以耗尽地方土地资源。人们不知道未来的政府“吃”什么。等到土地资源消耗完之后，地方政府和人民之间、中央与地方之间的冲突将在所难免。

问题已经充分暴露出来，那么就要寻找解决问题的方式。中央政府现在出台强有力的举措来“控制”房地产市场，但这仅仅是第一步，是非常初步的。房地产市场的转型还需要其他一系列的规制和政策的支持。中国该怎么做？国际和国内经验同样重要，中国既必须学房地产市场可持续发展的经验，也要吸取负面的教训。

很显然，中国首先要解决的是前些年遗留下来的一些问题，主要是少数投机者拥有了过多住房。政府要采取有效的经济政策和市场机制让拥有大量房子的投机者把“多余”的住房返还给社会。在中国的社会环境中，一些人享受过度的住房权是以牺牲另外一些人的住房权为前提的。住房权是一个社会成员最基本的社会权利，应当具有最低限度的公平性。这方面，中国政府已经开始采取一些希望会比较有效的措施，例如，提高第二套住房的首贷比例和停发购第三套及以上住房的贷款等。

就住房来说，政府可考虑建立两个房地产市场，即一个主要由政府规制的房地产主体市场和一个主要由市场调节的商品房补充市场。由政府规制的房地产市场必须成为主体市场，主要是考虑到中国的社会现实因素（例如人口多和老龄化）以及住房是一种特殊的社会商品等。在很多年里，政府实施廉租房或者廉价房等政策，用心良苦，但其包含的社会和经济理性是可以商榷的。基本上，这是一种帮助穷人的做法，市场非常小。从国外的经验看，这种政策长远的结果很容易造成贫民窟。实际上，即使这个政策，在中国也早被滥用，因为人们发现，购买廉价房的很多人来自富裕阶层。

政府规制的房地产必须占据房地产市场的绝大部分。（在新加坡，这个市场占80%以上。）就是说，这个市场是面向社会大多数的，而不是像现在的廉价房，只针对穷人。这个市场主要是为了实现大多数社会成员的住房权。因此，政府必须引入有效的方法来控制购房的数量。现在正在施行的控制贷款的方法还远远不够，还必须在使用权方面作有效的限制。最基本的也是社会可以普遍认同的，就是把“累进税制”的方法引入房地产市场，购房越多，购房者必须缴纳越多的税和费。但考虑到中国收入高度分化、社会财富分配高度不均，总有一部分人可以购买非常多的住房的情况，经济上的限制可能还不够，可能要更进一步，明确限制家庭或者个人购房的数量。当然，这个市场主要是满足本国公民的需求。

但要清楚认识到，政府规制并不是要回到计划经济的时代。房地产是社会政策，但社会政策的实施要引入市场因素，市场仍然是配置和提供住房的最有效的机制。同时，政府规制也并不意味着“一刀切”。房地产市场要根据市场的需要提供适合各个社会群体收入水平的住房。在这些方面，中国可以从西方（如欧洲的一些国家）和亚洲（如新加坡）学到很多有用的经验。