在2001年1~6月的统计数字中，房地产市场出现了全国一片红的大好局面。投资增长了，销售增长了，房价也增长了。城镇居民的住房条件改善了，内需扩大了，内需和投资拉动了国内生产总值的增长，政府的土地和财政收入增加了。但这种大好的局面却引来“要挤掉泡沫”、“房价在不合理增长”、“要采取措施平抑房价”等呼声，事实怎样呢？

什么是合理的房价？

市场经济理论中一个最基本的原理就是用“市场供求关系来决定竞争的价格，由价格产生的回报来调节投资”。这就是所谓的“看不见的手”原理。而政府的责任只是在“看不见的手”不能有效地调节市场时，用经济总量的调节手段来进行调控。因此，不能将微观市场中只要不是单个企业的行为都理解为宏观要加以干预和调控，经济学中随意变更产业政策并非宏观调控的概念。

在中国房价增长的同时，市场的销售还在继续增长并创下了历史上较高的销售业绩。市场证明房价的增长是由市场中的供求关系在自由竞争中产生的，是已被消费者认可的（在商品房消费中，购房者有充分的选择权，而无强制性）。如果政府官员认为房价的增高不是因为市场的供求关系，而是因为开发商恶意炒作形成的“不合理的虚高”，这并不是对开发商的批评，而是对政府自身的讽刺和对消费者的侮辱。

当有市场需求时，不管政府在喊什么，供应商一定会在能保证销售进度的同时尽可能地发挥“价格弹性”的最大作用。而当市场供给加大，市场竞争加剧时，供应商一定会灵活地调整“价格”来维护自己的市场占有率，控制销售的进度，同样也不会理睬政府在说什么。当利率、汇率、税收等宏观总量调控政策使投资无利可图时，供应商就一定会调整自己的投资决策而非只是调整“价格”了。

为什么会造成市场供求关系的变化？

政府宏观政策的变化是推动市场供求关系变化的主要原因。在住房作为实物供给的福利政策阶段，这是一种以国有投资为主的计划分配式的“市场”。真正的市场需求只是面向被排除于福利分房之外的客户群。当中国切断了住房与政府的联系，允许住房“私有化”作为家庭财产出现时，才形成了真正意义上的“市场”和个人购房的需求。

市场的开放，住房私有化的被确认，银行信贷对个人消费的支持，住房二级市场的开放，国家城市化进程的加速，住房补贴的发放，股市“井喷”的财富效应，人民收入水平的稳定增长等因素，必然增加和扩大了市场中的需求。

在这一系列的政策变化中，最没有准备的恰恰是政府。首先政府错误地估计这一系列的改革政策可能在几年之后才能调动市场需求的高速增长，未充分认识到私有化和银行信贷支持的冲击，因此没有作好市场供给的增加准备。1998~1999年的大量供给被作为实物分配的最后晚餐瓜分了。而当市场供给增加时，政府又想从中“大捞一笔”，在没有土地合理供给的同时，还想在土地供应中增加收入而调增土地的出让金（杭州的土地出让金已成倍增长）。

扩大内需是政府提出的，增加投资拉动国内生产总值增长是政府提出的，加速城市化进程是政府提出的，住宅产业应成为中国的支柱产业也是政府提出的。所有的住房制度改革政策都是政府提出的。在整个房地产市场的发展中，任何国家、任何时段，最大的受益者都是政府（我个人不认为房地产市场已有“泡沫”，同时认为如果有“泡沫”也要靠市场来消化，而非靠政府）。

房地产投资在全社会固定资产投资中占有相当的地位。2001年1~7月全国固定资产投资增长18.4%，其中房地产投资增长31%。北京的房地产投资占了固定资产投资的50%。北京从土地出让金中获得的收益在城市市政基础设施总投资中占了70%。全国城市房地产创造的税收和其他收益在财政收入中占有相当的比例，并在扩大和增长。城市面貌的改变，道路、环境的改变，带动了其他消费的增长。教育、社区的配套等都是靠房地产给政府带来的收益，甚至包括居民委员会的办公用房都在靠开发商无偿提供，费用由消费者承担。

政府是否能靠加大土地的供给量来调节市场呢？香港的情况已充分说明，当房价下跌、投资房地产无利可图时，加大土地供应是无效的。只有在房价上涨时，适当加大供给才能起到调节作用，而这个平抑房价的前提是房价仍能保持稳定的增长，而非下跌。

政府的任务不是要让房价跌下来，而是让房价不要增长得太快。

北京房价真的增长了多少？

根据《中房北京指数月度报告》统计，2001年第二季度北京达到了建立中房指数以来的历史最低点。以北京历史最低点时的价格衡量现有的房价，增长了25%是对市场没有任何说服力的，也并不是不合理的虚高。

根据北京伟业房地产指数[BREI（BACIC）]显示：北京2001年第二季度的价格指数比第一季度下滑了4个百分点。根据《中原地产市场研究》的报告显示：北京商品房的“售价有较为明显的下降趋势”。