市政工程对房价的影响

虽然在缴纳的土地出让金中已含有四源费以及大市政费用的部分，但每个建筑项目自身仍在承担着大量的市政工程费用。大市政管线及道路等工程实际建成后除小区内管线之外，全部向市政各管理部门缴纳了实物资产，包括余量资产。每项市政工程的建设并非完全按本项目实际应负担和消耗的能源情况负担，而是按城市建设的长远发展留有余量，如电信管道在每个小区中只需1~6孔的管道，但建设时按城市要求建了72孔或48孔的管道，资产和余量无偿地交给了电话局或电信管理部门，而这一区的房价却不合理地增加了大量的费用，有的小区还要建22万伏的电站等地区设施，市政费用大大提高了房价。

国际上通行的做法是由政府或者专营的企业（公司）来支付市政管线和设施，然后在能源使用费用中将投资回收。事先支付的工程费用由税收（财政）或市场直接融资解决。合理的电费、水费以及燃气费用完全可以提高价格以保证投资的回报，如香港的电气、燃气等上市公司。但内地目前的公共设施价格是福利性的价格，因此无力形成投资的回收，许多如热力公司等还要在财政或政府的补贴下生活，这样就必然会造成电话、电力、热力、燃气、供水等市政工程建设与收费之间的不合理以及房价的不合理。

原有城市市政条件好的地区房价中的分摊比例低，原有城市市政条件不好的地区房价中的分摊比例高，商品房房价中要承担大量的市政工程费用，而非商品房的回迁户、学校、幼儿园等其他房屋的市政费用也转化到了商品房之中。如果这些费用均转化在能源的消耗中支付，就可使房价大幅度降低。

任何产业都是按市场发现价格、价格中的利润作用引导市场资源的配置，而资源的重新配置又反过来影响价格和利润，这样一个资源配置选择市场价格、市场价格吸引资源的基本原则，在房地产业也是同样。任何开发商都是事先按照市场可能接受的价格情况核算现行政策中规定或可预见的成本，以选择自己的投资，但由于房地产产品生产周期长的特性，开发商并不能预见政府的政策性变化。每一次政府政策的变化都在以不同标准提高着成本，开发商又必须无条件地服从和支付因政策变化而增加的成本，就只能要么核减自己的利润以维持原有的价格，要么提高房价来维持必要的利润。由于这种不可预见的因素，几乎每年都会因政策变化而出现一些小的开发商或项目公司，不得不（因其没有其他的项目来分摊风险）事先就制定一个增加较多的不可预见因素的价格前提，以保证政策变化时能够应对。事先应对风险本来是市场经济中普遍采取的手段之一，但如果是为了防止政策的不稳定因素而造成不得不应对风险所增加的市场价格，就会增加市场的不稳定和不合理因素。

任何一级政府都在不断地提高规划之中对城市环境、居住条件和配套设施等方面的标准和需求，但同时又都希望房价能迅速地下降，直到接近于现有工薪阶层的工资能承受和购买的水平，同时又希望在下降的房价之中能保证政府有形和无形的收益并不降低和减少。政府总认为不是政府的规定和政策从房价中拿走了大头，而是开发商在牟取暴利，总指望靠挤压开发商的利润可以使房价降下来。如果市场中房屋的建设开发者不是开发商而是政府，如果不能靠利润、剩余价值的经济规律来吸引资金向房地产投入，那么结果不是房价会降下来，而是在供应量减少的情况下使房价直线上升。

降低土地的成本是降低房价的关键，建安成本有预算定额，但土地成本却是受多方因素影响的：

1.旧城土地的拆迁成本由政府的拆迁政策决定，并在逐步提高；

2.土地的出让金缴纳由政府的基准地价和评估办法决定；

3.市政工程费用受到政府的规划条件、双重收费和现状缺口的制约；

4.教育、商业和人防等必需的配套条件由千人指标和人防法决定；

5.汽车、自行车库的数量受到发展规划的要求在不断增加和提高；

6.绿化水平受到绿化法、环境保护法等法规的要求在不断提高；

7.城市规划的限高、容积率、密度、遮挡、户型设计等条件受到总体规划的限制；

8.各项税收行政收费也是由政府规定的。

上述所有问题和规定都影响着土地的成本，又都是开发商和消费者无权改变而不得不承受的。房价能否下降和房价下降的余地到底还有多少，关键就在于上述决定和影响成本的因素变化还有多少。

（2000年3月）