用美元或日元贷款投资于股票或房地产的人不在少数。对这些人来说，汇率下降就会获益，汇率上升则遭损失，因此比起用韩元贷款来说，成本有可能大大增加。下面来看一下这种情况是如何发生的。

汇率偏低时，用外汇贷款投资的情况

从业3年的金某想在首尔购买30坪（1坪约合平方米）的公寓。他去银行咨询关于贷款利率的相关情况，得到的答复是：韩元的贷款利率为，日元仅为3%。此外，若汇率进一步下降，则用日元贷款还可以获得更大的收益（汇率波动带来的收益）。虽然金某并不了解汇率或外汇贷款，但很满意相对较低的外汇贷款利率。

金某为了在首尔购买价值为4亿韩元的30坪公寓，贷款4 000万日元（若韩元兑日元汇率为100日元=1000韩元，4 000万日元=4亿韩元），期限为一年。

但一年后，韩国大规模的经济衰退导致韩元兑日元汇率上升到100日元兑换1 500韩元。一年期限已到，必须偿还向银行所借的4 000万日元，但是汇率上升到100日元兑换1 500韩元，偿还4 000万日元竟然需要准备6亿韩元。

金某为了偿还贷款不得不出售公寓。但更加糟糕的是，一年前以4亿韩元购买的公寓，当前价格下降了20%。

汇率和房地产价格的波动趋势相反。汇率急速上升表示韩国经济急剧恶化，所以不得不降低房地产价格。急需用钱的金某以降低出售的方式出售了该公寓，获得3亿韩元房款。为了筹齐其余的3亿韩元，金某出售了手中的股票，还向父母借了一笔钱。

如果贷款是4亿韩元而非外币，那么只需支付一年的贷款利息就万事大吉了。但是金某在汇率较低的时候贷款日元，所以遭受了极大的汇兑损失（由汇率波动带来的损失）。

汇率偏低时，金某向银行贷日元后投资的损益情况

在汇率较低的情况下外进行外汇贷款，贷款到期后，如果汇率上升，就有可能蒙受很大的汇兑损失。因此，外汇贷款务必三思而后行。

汇率偏高时，用外汇贷款投资的情况

刘某在韩元兑日元汇率为100日元兑换1500韩元时，想贷日元在首尔购买一套30坪的公寓。因为他身为中小企业总经理的父亲有在外汇危机次年汇率较高时贷款5 000万日元做企业运营资金，不久后汇率下降得到汇兑收益的经验。

刘某以3亿韩元购买了首尔30坪的公寓（原本4亿韩元的价格因经济衰退而下降）。汇率为100日元兑换1 500韩元，刘某贷款2 000万日元兑换成韩元购买了公寓。

一年之后刘某即将外派地方分社，他选择了出售公寓。此时，韩国经济恢复，公寓价格攀升至4亿韩元，汇率下降至100日元兑换1 000韩元。刘某以4亿韩元出售了公寓，2亿韩元偿还了2 000万日元的贷款。刘某因投资回报和汇兑获益净赚2亿韩元。

汇率上升时，刘某向银行贷日元后投资的损益

当汇率处在很高的水平且汇率回落的经济环境已经形成时，进行外汇贷款是值得鼓励的。另外，当汇率处在较高的水平时，股票和房地产的价格通常较低，通过外汇贷款购买房地产或股票，可以同时期待汇兑收益和投资收益。