美国建筑工人2005年建造了210万座房屋。这个数字比1994年的周期性高峰高出43%，看上去增长幅度很大。但是建房热潮2005年的峰值其实和1994年前的三个周期峰值很相似：1986年是180万，1978年是200万，1972年是240万。此外，美国人口也迅速增长。相比人口而言，2005年的建房热潮峰值比1986年和1972年分别低了10%和40%。

如果美国人真想看看何为真正的房产泡沫，他们应该将目光越过大西洋转到欧洲去。2005年美国房价比上一个周期高出43%时，西班牙的数字是280%。接下来西班牙房产泡沫破裂，后果无比严重，也就不足为奇了。2009年9月，西班牙有新建待售房屋110万。美国人口是西班牙的8倍，国民收入是西班牙的15倍，新建待售房屋只有万。

那么为什么大家都相信美国房产泡沫是史无前例、举世无双的金融疯狂？为什么人们一致认为美国消费者和业主的鲁莽行为是全球资本主义体系几近崩溃的潜在原因？这些我们该作何解释呢？

人们持有上述看法，部分原因是美国经济具有多样性，各地的情况都有很大不同。对内华达、加利福尼亚和佛罗里达来说，这的确是一场浩劫，但得克萨斯和大部分中西部地区都基本未受影响。20世纪80年代情况恰好相反，当时严峻的房产危机侵袭得克萨斯，而东部和西部海岸却几乎毫发无损。媒体上的讨论总是走极端，夸张的头条新闻和误导性的数据通常会夺人眼球。但即使是在拉斯韦加斯等地，房产价值的膨胀也没有以前的金融泡沫过度膨胀来得疯狂。1999年互联网泡沫中，美国在线和雅虎等公司市值比其年利润高出百倍，而许多一夜之间消失的小公司从未赚过任何利润，却价值数亿美元。

此前美国房地产市场从未有过这种情况。所以，美国房地产泡沫破裂的影响肯定不只和泡沫的规模相关。要理解究竟发生了什么，我们必须将推动房地产和金融市场的长期趋势和这些趋势之上的周期区分开。接下来两章将讨论周期行为之环。但在此之前，我们必须解释清楚四大趋势是如何永久变革两大市场的。

房地产和金融市场的四大趋势

1989年开始的全球房地产牛市最根本的原因是由低通胀、经济稳定和全球化导致的利率持续下降。因为大多数人买房子都要靠抵押贷款，所以利率就成了推动房价的有利因素。因此，1989年后大趋势对利率的影响势必造成全球房价飙升，因为家庭和银行都意识到低利率已经成为生活中的永久事实。

房价飙升和放松金融监管二者的结合还有更深层的结构性影响。如前所述，放松金融监管意味着房地产投资可以随时通过抵押贷款市场转换为现金。那些想把投资在房屋上的资金拿来使用的业主不必再卖出或租出房屋了。相反，他们可以利用房屋净值贷款和其他资产增值抵押贷款来获得资金。房屋过去被视为固定资产，也就是说拿房屋换钱很难，代价很高，也不方便，而有了新的工具之后，房屋一下子成了流动资产。

这种理想的金融新工具将房屋变成最具吸引力的投资，比债券、股票和其他资产更受欢迎。自然而然的，房屋的价值得到提升，很快就高于前几十年作为固定资产时的价值了。

虽然如今政客和媒体评论员可能会谴责用房产作抵押借款的行为，将其视为不负责任和轻信的，但这种做法其实是很明智的。中产阶级刚刚开始利用原本只适用于政府、公司和官僚的金融标准，利用“永久债务”，只要每月按时偿还利息，就永远不必支付本金。