中国房地产业好比一个青少年，其成长中长期形成的顽疾，应该在中国城市化和经济较快发展的进程中逐步化解。当前，亟需实现房地产市场的软着陆，需要让房地产交易量逐步恢复，让价格合理地调整，为此，政府应当放开对消费性需求的限制、鼓励房价调整的集体协商、扩大保障房的覆盖范围。如果能够容许地方政府以保障房作抵押发行地方债，使保障房建好用好，那么，中国房地产市场将逐渐演变成一种市场与政府、价格与调控并存的多元化格局，其健康成长有利于中国经济的可持续发展。

2011 年年初以来，中国房地产业政策出现了重大调整，其中最为主要的是年初出台的限购政策。这一政策出台伊始，就引起了全社会极大的关注和热烈的讨论，而学术界一般倾向性地认为，限购之举是改革的大倒退，是行政力量的重新抬头。笔者当时的观点非常简单——限购是必不可少的，其目的是尽快给房价如脱缰野马般上涨的房地产市场降温，遏制住房价上涨的势头，这是在收入差距相对过大、流动性居高不下的宏观背景下出台的临时性管制政策，类似于对跨国资本流动局部性限制的资本管制政策。

时至今日，社会上，包括学术界，对限购政策合理性的争论已经降温，取而代之的是对房地产市场走势何去何从的预测。房地产市场的走势是未来经济发展最重要的因素之一，也是最充满不确定性的因素之一，笔者认为，房地产市场必须软着陆，这是保证整体国民经济不断调整、持续健康发展的基本条件，也是房地产业逐步走向合理、健康、可持续性发展的基本要求和必然要求。

房地产业软着陆的含义

房地产业软着陆，指的是房地产业要经历一个渐进式调整的过程，这个渐进式调整的指向并不是简单的价格回归，而是让房地产业未来朝着合理的发展体制演进。软着陆的表象是房价的平稳调整，其根本要求是房地产业制度的逐步改造。

具体而言，房地产市场的软着陆有三个基本目标：

第一，价格合理的回落，视各地房地产市场的情况，市场参与各方对价格回落的程度有一个基本合理的共识；

第二，交易量和投资量能够从持续萎缩转为比较快地企稳，并较快得到恢复；

第三，取代传统单一市场化的房地产新格局，在调整的过程中逐步地确立。

为什么市场需要软着陆？

从宏观层面看，中国经济结构的调整需要房地产市场的软着陆，其根本原因是房地产业牵涉到的产业面极其广泛，如果调控的速度过快、力量过猛，对于整体经济发展和结构调整都会产生巨大的冲击。以交易量为例，如果房地产交易量出现大规模的萎缩，势必带来房地产交易中介市场的萎缩，会带来房屋贷款、保险服务、房地产律师、家用电器销售、装修等一系列产业的业务萎缩。

从投资的角度看，如果房地产调控带来了投资量和开发量的下降，势必会引起房地产固定资产投资量的下降，房地产投资占固定资产投资的比例一般在20％左右，而固定资产投资基本上又占到中国国内生产总值的45％左右，因此，房地产固定资产投资下降会带来整体就业率下降、水泥建材等上游原材料需求下降。

从价格的角度看，房地产的价格与消费品的价格有本质的不同。房地产的价格是资产价格，资产价格的变化影响着千家万户的心理感受，如果房地产价格出现巨幅下降，势必会带来相当一部分中等收入家庭的心理负担。应该说，中国经过30 多年的经济发展，国民已经基本上脱离了满足温饱的阶段，影响千百万中国家庭幸福感的指标，已经超越了经济增长、超越了就业率、超越了物价稳定，它还包括资产价格的相对稳定。正如股市的巨幅波动引起了广大家庭的密切关注一样，房地产价格的巨幅波动也一样会带来相关家庭的幸福感的巨幅波动，这个道理是显而易见的。

1998 年以后，香港特区政府的一些政策引起了很多香港民众的不满，究其原因，并不是这些政策导致了经济增长速度或是就业率的下降，或是物价的上涨，主要是带来了资产价格的缩水，尤其是房产价格的缩水，而当时这些政策的出台，与香港特区政府在回归之后比较急于解决房地产价格居高不下的初衷是密切相关的。